El acceso a la vivienda se ha convertido en uno de los grandes problemas del país, especialmente en Madrid, donde la falta de oferta impacta directamente en los precios. Para abordar esta problemática, Avalmadrid, una Sociedad de Garantía Recíproca con más de cuatro décadas de trayectoria, ha dado un paso decisivo hacia la financiación de suelo finalista destinado al desarrollo de vivienda de protección pública.
Según Lorenzo Alonso, director general de Avalmadrid, "es evidente que el problema es de oferta y por supuesto, cuando hay una oferta muy inferior a la demanda existente en el mercado impacta directamente en el precio". El directivo recuerda que "en el 2008 sobraban viviendas y este proceso de ajustar la oferta a la demanda pues dando una serie de años".
La realidad del mercado inmobiliario es su inflexibilidad temporal: "poner un nuevo producto en el mercado nuevas viviendas, pues en el mejor de los casos lleva dos o tres años", explica Alonso, quien mantiene un mensaje optimista: "a lo largo de unos años seremos capaces entre todos los players que ahora mismo están en el mercado intentando solventar este problema".
La motivación de Avalmadrid para entrar en este sector inmobiliario en 2024 surge de una realidad cercana: "Nosotros tenemos familia, hijos que tienen estas mismas problemáticas para acceder a una vivienda. Amigos y conocidos que no encuentran la vivienda en la que puedan desarrollar su proyecto de vida en la Comunidad de Madrid".
Esta sociedad, tradicionalmente enfocada al apoyo de empresas y autónomos, decidió aprovechar su "suficiente pulmón financiero" para abordar el problema habitacional. "Nos reunimos con bancos y con otros agentes como promotores promotoras de cooperativa. Le dimos una vuelta al problema cómo podíamos ayudar", relata el director general.
El hueco en la financiación del suelo
Avalmadrid, como entidad financiera supervisada por el Banco de España, cuenta con dos tipos de socios: los socios partícipes (empresas que solicitan avales) y los socios protectores como la Comunidad de Madrid, CaixaBank, el Ayuntamiento de Madrid, el Banco de Santander y la Cámara de Comercio.
La entidad identificó un déficit específico en el mercado: "la banca habitualmente se encuentra con dificultades para financiar suelo. Se financia el suelo cuando hay licencia, cuando hay proyecto, cuando el suelo es finalista, cuando hay una serie de ventas ya materializadas y nosotros encontramos ese hueco específico".
Sin esta financiación temprana, los promotores debían "dirigirse a financiadores alternativos como podrían ser fondos de inversión donde los costes de financiación son muy elevados".
Evolución del convenio: del VPO al build to rent
El convenio inicial firmado en 2024 "no incluía la vivienda en alquiler e incluía suelo exclusivamente final". Sin embargo, recientemente se ha mejorado con "un acuerdo adicional, un anexo que hemos firmado hace un mes en el que incorporamos ya el build to rent, la vivienda para alquiler".
Además, se ha ampliado la definición de suelo finalista: "ya consideramos suelo finalista todo aquel en general que le faltan más o menos en torno a dos años para que se pueda pedir licencia de construcción o el acta de simultánea".
Resultados tangibles: 1.500 viviendas en marcha
Desde junio de 2025, cuando se firmó la primera promoción con el Grupo Ferrocarril, Avalmadrid ha "financiado 12 operaciones que dan soporte y cabida a más de 1.500 viviendas". El producto consiste en "un préstamo a dos años en el que no requerimos ningún tipo de compromiso inicial o de requerimiento inicial de tener la licencia ni el proyecto".
En el segmento build to rent, los resultados son prometedores: "habiendo puesto el build to rent en marcha hace mes y medio, ya hemos firmado una operación de casi 300 viviendas y se acaba de aprobar una operación por casi 600".
El desafío de las 8.000 viviendas frente a la demanda real
El convenio con la Comunidad de Madrid compromete 500 millones de euros en garantías para hacer posibles hasta 8.000 viviendas protegidas. Sin embargo, Alonso reconoce que "esa cifra de 8000 viviendas está muy lejos de las necesidades reales de la sociedad madrileña".
Según datos de Asprima, "las necesidades de vivienda en la Comunidad de Madrid rondan los 30.000 y 35.000 viviendas al año. Los visados de vivienda desde este último ejercicio han sido algo más de 18.000, con lo que ya se genera un déficit". Las proyecciones son preocupantes: "hacia el 2030 tendremos un déficit de aproximadamente 150.000 viviendas o tal vez algo más".
Objetivos estratégicos hasta 2028
El plan estratégico de Avalmadrid hasta 2028 contempla dos objetivos fundamentales. Por un lado, superar las 8.000 viviendas: "si en vez de ser capaces de financiar, de ayudar a financiar vivienda capaz de superarlo y llegar a diez o 12.000, pues estaríamos encantados".
Por otro lado, mantener su actividad tradicional de apoyo empresarial: "a finales del 25 conseguimos apoyar casi 84.000 puestos de trabajo y nos encantaríamos llegar a finales de 2028 habiendo superado los 100.000 puestos de trabajo".
La coordinación entre todos los actores
El éxito del modelo radica en la coordinación entre administración pública, banca y promotores. "Nosotros hemos puesto de acuerdo a todos los operadores, tanto promotores como a la administración como a la banca", explica Alonso. La entidad puede "entrar hasta en el 80% del precio de compraventa de ese suelo", lo que representa "una herramienta magnífica".
El producto desarrollado "lo hemos desarrollado con ellos, con los bancos, lo hemos desarrollado con el visto bueno de la Comunidad de Madrid. Luego lo testamos con los gestores de cooperativas y promotores porque nosotros lo que pretendíamos era sacar un producto que solucionara sus problemas".
Para las familias jóvenes madrileñas que buscan vivienda, el mensaje de Lorenzo Alonso es claro: "sin duda alguna de verdad es un mensaje de optimismo". Aunque reconoce que "no es un problema con una solución a corto plazo", anima a "lanzarse a la compra de una vivienda de protección oficial en todos los desarrollos urbanísticos" y "apuntarse a estas promociones" que permitirán "en el plazo de dos o tres años podrán acceder a su vivienda".