El mercado inmobiliario español atraviesa una situación de creciente tensión que se refleja en un déficit acumulado de más de 730.000 viviendas, según revela el último informe de CaixaBank Research.
Pedro Álvarez, economista del departamento de Economía Española y coautor del estudio, explica que esta cifra, lejos de reducirse, "sigue creciendo porque la vivienda terminada no acaba de llegar".
Hablamos con Pedro Álvarez, coautor del informe inmobiliario, economista en el departamento de Economía Española y economista en CaixaBank Research.
Múltiples cuellos de botella frenan la oferta
La escasez de vivienda responde a diversos factores estructurales que lastran la oferta. "Básicamente lo que vemos es que la oferta está lastrada por varios cuellos de botella: falta de suelo, largos trámites administrativos, escasez de mano de obra, costes de construcción elevados y más recientemente se observa problemas de capacidad en la red eléctrica", detalla Álvarez.
Esta problemática afecta tanto al mercado de compraventa como al de alquiler, aunque con dinámicas diferentes. Mientras que en el alquiler "las tensiones suelen trasladarse casi de inmediato al precio", en la compraventa "el ajuste suele ser más gradual".
Alquileres: dos velocidades según el tipo de contrato
El informe de CaixaBank Research presenta un indicador propio de alquiler basado en datos internos de alta frecuencia.
Los resultados muestran una realidad dual: en los contratos que se actualizan anualmente, los precios crecen "entre el 2-3% interanual", en línea con la inflación y los límites regulatorios. Sin embargo, para los nuevos contratos, "los precios están creciendo a ritmos de dos dígitos, por encima del 10% desde 2018".
Impacto diferenciado por edades y territorios
El análisis del esfuerzo económico que supone el alquiler revela diferencias significativas por grupos de edad. Los jóvenes y los mayores de 65 años son los más afectados, destinando "entre el 30 y el 35% de sus ingresos anuales" al alquiler.
En el caso de los jóvenes, este esfuerzo ha aumentado en los últimos años, mientras que las cohortes de edad intermedias presentan esfuerzos más contenidos, "más cerca de un 20 o un 25%".
La geografía también marca diferencias sustanciales. En los grandes municipios, el alquiler representa "alrededor del 35% de los ingresos", cifra que puede alcanzar el 40% en nuevos contratos, "niveles muy cercanos a lo que se considera tradicionalmente como sobreesfuerzo".
Por el contrario, en municipios más pequeños el esfuerzo es menor, aunque los nuevos alquileres también experimentan incrementos.
Transacciones en niveles máximos desde 2007
Paradójicamente, el número de transacciones de viviendas en España alcanzó en el último ejercicio el nivel más elevado desde 2007, justo antes de la crisis financiera. No obstante, en la parte final del ejercicio se aprecia cierta moderación, lo que Álvarez prefiere denominar "estabilización" en lugar de debilitamiento de la demanda.
Las expectativas para 2026-2027 mantienen proyecciones elevadas, con estimaciones de "unas compraventas al año entre las 695.000 y las 670.000". Esta estabilización responde a un doble efecto: la comparación con un 2024 excepcional y "ese desgaste que provoca unos precios nominales muy elevados".
La construcción industrializada como solución emergente
Entre las soluciones propuestas, destaca el concepto de construcción industrializada, que Álvarez define como "la capacidad del sector de construir en una industria, en una fábrica, prefabricar partes de una vivienda y llevarlas prefabricadas al sitio en el que se tiene que montar".
Esta modalidad permitiría "producir más rápido y en un ambiente con unas mejores condiciones laborales", además de avanzar en objetivos de sostenibilidad y solventar problemas de escasez de mano de obra.
Perspectivas ante la incertidumbre geopolítica
Respecto al impacto del conflicto internacional, el economista considera que, si no se prolonga, "el impacto sobre el mercado residencial español debería ser limitado".
En un escenario más adverso, los efectos se manifestarían por dos vías: el encarecimiento de la energía afectando a la oferta y un posible endurecimiento de las condiciones financieras moderando la demanda.
El diagnóstico de CaixaBank Research evidencia que España enfrenta un desafío estructural en materia de vivienda que requiere soluciones integrales.
La combinación de déficit de oferta, presión sobre los precios y dificultades de acceso para amplios segmentos de población configura un panorama que demanda la colaboración estrecha entre sector privado y administraciones públicas para resolver los múltiples cuellos de botella identificados.