El Gobierno de España ha aprobado esta semana un paquete con dos reales decretos ley orientados a frenar la especulación y proteger el mercado del arrendamiento, tratando también de controlar los precios.
Carlos Balado, de OBS Business School, analiza los decretos del Gobierno sobre alquiler y advierte del riesgo de retirada de viviendas del mercado.
El primer decreto se centra en la prohibición de los fondos de inversión de hacer compras especulativas, mientras que el segundo, más polémico, regula la renovación automática de los contratos de alquiler para vivienda habitual. Ambos decretos deben ser aprobados este viernes en el Congreso.
Carlos Balado, investigador de OBS Business School, ha analizado estas medidas y sus posibles consecuencias para el mercado inmobiliario español.
Según Balado, los cambios fundamentales consisten en "alargar algunas medidas que ya se habían adoptado en su momento como consecuencia de la pandemia", incluyendo la renovación automática de contratos y la prohibición de desahucios hasta 2030, medidas que habían decaído por el paso del tiempo.
El espíritu intervencionista de las medidas
Carlos Balado señala que "el espíritu que tienen todas estas medidas es un espíritu intervencionista" y plantea dudas sobre cómo reaccionarán los inversores y propietarios particulares ante esta situación.
La gran incógnita es "hasta qué punto esta situación les disuade de seguir invirtiendo o les disuade de poner sus viviendas al alquiler", especialmente considerando que se puede establecer "cierto ámbito de inseguridad jurídica como el que se produjo en su momento con la Ley de Vivienda".
Una de las medidas más controvertidas es el límite del 2% en la subida de los alquileres, que según Balado "ya queda por debajo del nivel de inflación conocido alcanzado en agosto que estaba en el 5%".
Esto significa que "a un propietario que tenga su vivienda en alquiler que no pueda subir más del 2%, es decir que está por debajo de la inflación, quiere decir que esa operación le está produciendo pérdidas".
El problema de los propietarios particulares
Balado destaca que en España el 93% de los propietarios que alquilan son particulares que tienen entre una y dos viviendas.
Para estos propietarios, la inseguridad jurídica que genera "el hecho de no poder desahuciar en el caso de un impago y sin saber exactamente en qué condiciones se podría producir esa situación de impago" puede conducir a "decisiones indeseadas para solucionar el problema del mercado de la vivienda y del acceso al alquiler, que es que se retiren de nuevo viviendas del mercado".
El experto explica la diferencia entre propietarios particulares y sociedades profesionales: "Para un propietario lo importante es la seguridad jurídica. Para una sociedad lo que le mueve es la rentabilidad". Mientras que una sociedad profesional puede diversificar el riesgo, "a un particular lo que sobre todo le preocupa es la inseguridad y no puede cubrirse de esa inseguridad".
El precedente de la renta antigua
Al analizar el caso mediático de Maricarmen, que ha acelerado todo este proceso legislativo, Balado recuerda el problema histórico de la renta antigua en España.
Estos contratos congelaban los alquileres estableciendo "un precio fijo para toda la vida del contrato", lo que "beneficiaba en cierto modo al inquilino, pero perjudicaba a los propietarios". Esta situación desequilibrada terminó con el decreto Boyer, que eliminó esa posibilidad y estableció contratos negociados entre las partes.
Según el investigador, "este tipo de medidas recuerdan a este intervencionismo, a esa congelación de rentas que hizo que el mercado del alquiler no creciese", por lo que existe el riesgo de volver "a una situación ya conocida que no fue suficiente como para dar esta solución".
La responsabilidad del Estado
Balado es contundente al señalar dónde está la verdadera responsabilidad: "Estamos hablando de, en el fondo, de cuestiones que tienen que ver con la carencia de inversión pública en viviendas asequibles de alquiler".
El experto subraya que "este tipo de situaciones son responsabilidad del Estado cubrirlas, no de los particulares" y que "el hacer política social con la propiedad privada tiene en una economía de mercado y además en el ámbito constitucional de nuestro país un difícil encaje".
El investigador aporta datos concretos sobre la magnitud del problema: "Para que nadie tuviera que dedicar más del 30% del salario al alquiler tendría que edificarse o ponerse en el mercado 3,5 millones de viviendas asequibles".
Sin embargo, la realidad es muy diferente: "Se construyen en España al año 90.000 viviendas. No hay tampoco inversión pública para vivienda". De hecho, la vivienda "es la partida presupuestaria más baja de todas las de los Presupuestos Generales del Estado".
Evidencias de la retirada de viviendas del mercado
El experto de OBS Business School aporta datos concretos que demuestran el efecto negativo de las medidas intervencionistas: "Tomamos como referencia a los inmuebles disponibles en la actualidad, que son unos 369.000 aproximadamente".
El descenso respecto al año anterior es de 23.000 viviendas, y "si miramos años atrás se van produciendo caídas de entre 30.000 y 20.000" desde que entró en vigor la Ley de Vivienda.
El experto concluye que "hay una evidencia clara y una constatación de que aquellas normas, aquellas decisiones intervencionistas, han ido reduciendo el parque de viviendas de alquiler, generando aún muchísima más tensión a la que ya se producía".
La desproporción entre oferta y demanda
Los datos sobre la demanda son especialmente reveladores. Balado explica que "el promedio en España está en 143 personas por inmueble" interesadas durante diez días, cuando "la referencia de un mercado equilibrado estaría en 15 personas". Es decir, "prácticamente se multiplica por diez la tensión que existe sobre el alquiler".
La situación varía enormemente según la ciudad: Barcelona registra la mayor tensión con 418 personas interesadas por inmueble, mientras que ciudades como Zamora, Cuenca, Lugo o Ávila se sitúan en torno a las 15 personas. Esta "desproporción muy grande por España" refleja un mercado profundamente desequilibrado.
El riesgo de agravar el problema
Balado advierte que si se limita "la posibilidad de que esos precios se actualicen simplemente en función de la inflación, esto ya va a hacer plantearse a muchos propietarios si merece la pena alquilar la vivienda".
Además, si "el inquilino está protegido en situaciones de vulnerabilidad sin que tenga una compensación, un seguro para esas situaciones, el propietario, pues esa sensación de inseguridad o de falta de claridad" hará que muchas personas que tienen viviendas en alquiler o pensaban alquilarlas "directamente vayan a la venta o sencillamente que las mantengan sin venderlas y sin alquilar, simplemente a la espera de que las cosas puedan cambiar".
En definitiva, el análisis de Carlos Balado dibuja un panorama complejo donde las medidas intervencionistas, aunque bienintencionadas, podrían agravar el problema de acceso a la vivienda al reducir aún más la oferta disponible.
La solución, según el experto, pasa necesariamente por una mayor inversión pública en vivienda asequible, una responsabilidad que corresponde al Estado y no puede delegarse en los propietarios particulares.