El mercado inmobiliario presenta dos fotografías muy distintas en bolsa. Por un lado, el pesimismo que se respira en torno a este tipo de acciones se debe a varios factores: regulatorios e inflacionarios.
¿Puede este pesimismo puede generar una oportunidad de inversión?
El decreto de vivienda introduce cambios regulatorios para el inmobiliario residencial, pero su impacto directo sobre las grandes SOCIMI cotizadas españolas es limitado porque sus carteras están concentradas en activos terciarios
Las perspectivas de precios elevados por un periodo de tiempo más prolongado del esperado han vuelto a poner manos a la obra a los bancos centrales que cada vez optan más por las subidas de tipos en sus decisiones de política monetaria. Eso ya de por sí afecta a la capacidad de endeudamiento de cualquier empresa, pero, en el caso del sector inmobiliario, lo golpea por partida doble debido a su estrecha relación con el mercado hipotecario.
Por otro lado, están las políticas regulatorias o gubernamentales. En Berlín, la posible llegada al poder del partido de izquierdas Die Linke tras ganar las elecciones locales mantiene en jaque a las inmobiliarias ante la propuesta de expropiar grandes carteras de viviendas a fondos e inmobiliarias que posean más de 3.000 viviendas en la ciudad.
Una fotografía algo más diferente es la que vemos en Reino Unido, la reacción de las inmobiliarias en bolsa a su plan de vivienda fue justo la contraria
El caso de Vonovia, en Alemania, no tiene nada que ver con Merlin o Colonial
En el caso de compañías como Vonovia, que posee más de 130.000 viviendas en Berlín, podrían verse fuertemente golpeadas. En lo que llevamos de año, sus acciones recortan terreno más de un 30%. En cambio, las reacciones del sector inmobiliario este lunes al anuncio por parte de Reino Unido de un plan de ayudas para los compradores de primera vivienda, una iniciativa destinada a reactivar un mercado inmobiliario en dificultades, fueron de subidas para cotizadas como Persimmon, Barratt Redrow , Taylor Wimpey, Vistry...
Las socimis en España ya parten del lado malo de la apuesta a causa de unos tipos de interés más altos,-como el resto de Europa-, y hay que sumar la presión de las nuevas medidas del Gobierno, que no han sido especialmente bien recibidas por el sector.
Según lo publicado en el BOE, el decreto de vivienda del Gobierno no implica que una SOCIMI no pueda comprar viviendas. Significa que no podrá realizar determinadas compras con un descuento superior al 30% respecto al valor de tasación, salvo excepciones. Para el mercado bursátil, esto puede traducirse en una menor valoración de las expectativas futuras, pero hay una segunda cara: podría aumentar el valor de los activos que ya tienen si se reduce la oferta. No obstante, se establece un gravamen especial del 25% sobre determinados beneficios no distribuidos, con reducciones importantes si la sociedad dedica una elevada proporción de sus viviendas al alquiler asequible.
Ni Merlin, ni Colonial son dos socimis realmente expuestas al aspecto regulatorio por su cartera. En España hay dos nombres que lo estarían considerablemente más que el resto de su sector: Testa Residencial y Ktesios es una SOCIMI 100% residencial y su estrategia consiste en comprar viviendas en zonas no prime con descuentos importantes sobre el valor de mercado.
