En una nueva sesión de educación financiera sobre inversión inmobiliaria, Juan Guruceta, director general de Crowpire, ha desgranado las principales diferencias entre el crowdfunding y la tokenización, así como las ventajas competitivas de cada modelo de financiación alternativa. Crowpire es una plataforma de servicios de financiación participativa especializada en crowdfunding y crowdlending inmobiliario que ya cuenta con 456 proyectos financiados.
Juan Guruceta comenzó su carrera profesional como agente de BBVA, un modelo de intermediación donde captaba clientes para el banco y compartía una parte del margen de beneficio a través de un contrato mercantil. Durante los seis años que estuvo en esta posición, tuvo la oportunidad de trabajar con empresas como Cabify, Glovo, Viewi y Pulpomatic en sus inicios, gestionando la tesorería, los pagos, la emisión de tarjetas y los seguros.
"Fue maravilloso poder ver cómo el modelo del retail o el delivery se iniciaban en España, cómo se generó ese boom tecnológico", explica Guruceta, quien destaca que pudo aportar su granito de arena desde la gestión de todos los aspectos financieros de estas compañías emergentes.
Esta experiencia le llevó a fundar Divilo, un spin-off que surgió justo antes de la pandemia cuando "el mercado de los pagos y el fintech estaba absolutamente en ebullición". Guruceta vio la oportunidad de mejorar los servicios financieros, haciéndolos "más eficientes, posiblemente menos costosos y más accesibles para los clientes".
La evolución hacia Crowpire
Divilo estaba enfocada a dar servicios de pagos para corporaciones y multinacionales, con tecnología que pretendía "reducir todo el uso del efectivo y convertir esos teléfonos móviles en datáfonos". La evolución natural llevó a Guruceta a conocer Crowpire, que necesitaba una pasarela de pagos para que los inversores pudieran "invertir capital en todos los proyectos inmobiliarios de manera eficiente, fácil y a través de un clic".
La conexión surgió de manera orgánica, ya que algunos accionistas de Crowpire también pertenecían a Divilo. "Surgió esta oportunidad de compaginar los dos proyectos de manera simultánea porque tenían unas sinergias el uno con el otro muy apropiadas", explica el directivo.
Ambas empresas están reguladas y deben cumplir con los criterios de la Comisión Nacional del Mercado de Valores y del Banco de España, lo que requiere identificación del cliente, verificación del DNI y cuestionarios de idoneidad, además del cumplimiento de todos los estándares de pagos.
El modelo de negocio de Crowpire
El crowdfunding funciona como una inversión donde "la gente mete dinero en un sitio ya sea a través de pago con tarjeta, ya sea en una cuenta y luego ese dinero va en nuestro caso a un promotor inmobiliario". Este promotor recibe los fondos para ejecutar la promoción inmobiliaria, que es "el subyacente sobre el cual tú haces la inversión en la cual puedes obtener rentabilidades". Actualmente, estas rentabilidades han subido "no a un 7% sino a un 10% anual".
Crowpire opera con dos tipos de clientes claramente diferenciados. Por un lado, los promotores inmobiliarios que buscan "obtener financiación de una manera mucho más rápida que la de la banca tradicional". En muchos casos, estos promotores acuden a la plataforma porque "el apetito al riesgo de los bancos no siempre cumple con los estándares de riesgo de un promotor y directamente le deniega la financiación".
Guruceta aclara que esto "no significa que sea malo. Significa que los criterios de unos bancos difieren de otros o directamente según sople el viento, pueden decidir que quieren dar más financiación o menos a promotores". El factor tiempo es crucial: los promotores "no quieren estar tres meses, cuatro meses o cinco meses esperando a que un banco les autorice porque al final el costo de oportunidad es más caro que el coste del interés de la deuda".
Perfil de los inversores
En el lado de la inversión, Crowpire trabaja con un perfil mixto que incluye tanto inversores institucionales como particulares. "Hemos contribuido a levantar un fondo de 11 millones y medio, que es básicamente perfil institucional. Son empresas familiares que han aglutinado un capital en un vehículo para poder hacer inversiones en producto inmobiliario".
El inversor retail, que puede ser cualquier persona particular, está "invirtiendo en torno a un ticket medio de unos 2.700-3.000 euros por proyecto", con un ticket mínimo de 300 euros. "Nuestro objetivo al final es combinar una mezcla muy óptima de inversión institucional con inversor particular", explica Guruceta.
La filosofía de la plataforma busca democratizar la inversión: "Les das la oportunidad de accesibilidad a un mercado de financiación alternativa con una alta rentabilidad a clientes que pueden ser personas que apenas están empezando en el mercado laboral y que no tienen 1 millón de euros para invertir, sino que a lo mejor tienen 300 euros".
Gestión del riesgo y garantías
Aunque reconoce que "el riesgo cero no existe en nada en la vida", Crowpire implementa múltiples mecanismos para minimizar los riesgos. En primer lugar, cuenta con "un comité de inversiones formado por el Comité de dirección de Crowpire y también por asesores independientes especializados en el sector financiero".
Además, la plataforma cuenta con el apoyo de Global, "una empresa líder en el mercado de España, no solo de transacciones sino de seguimiento de obra que son nuestros auditores y supervisores en las promociones inmobiliarias". Esta empresa se encarga de hacer valoraciones, visitas de obra, fotografías y verificar "que los fondos van a donde corresponde, los pagos de las constructoras y que el plazo de ejecución de la obra del promotor se está cumpliendo al pie de la letra".
Como norma fundamental, Crowpire "solo acepta operaciones en las cuales tengamos una garantía hipotecaria de primer rango". Esto significa que "si vinieran problemas nosotros tendríamos la propiedad del solar o del porcentaje de ejecución que se hubiera llevado a cabo hasta el momento". Además, no aceptan "ningún proyecto que no tenga ya la licencia de obra aprobada por el Ayuntamiento correspondiente".
Crowdfunding versus tokenización: análisis comparativo
Guruceta ofrece una explicación detallada de las diferencias entre ambos modelos de financiación alternativa. "Una plataforma de crowdfunding recauda dinero de muchos inversores a través de plataformas como puede ser la nuestra, en la cual nosotros gestionamos el dinero y hacemos la inversión directa en el activo".
En el crowdfunding, "nosotros al final cogemos nuestro dinero y lo depositamos al promotor aseado y por hitos para que termine la ejecución de un proyecto muy concreto". Por el contrario, "la tokenización al final es una inversión en un activo. Puede ser real o puede ser un derecho, una propiedad intelectual, pero se hace a través de la emisión de tokens con tecnología blockchain".
En la tokenización, "tú no estás metiendo tu dinero en la inmobiliaria o en la promoción. Digamos que estás haciéndolo en un token, que básicamente es que yo divido esa promoción inmobiliaria en 1 millón de piezas digitales a través de blockchain donde se queda registrado con un smart contract".
Ventajas del crowdfunding
El director general de Crowpire muestra una clara preferencia por el crowdfunding: "A mí personalmente me gusta más el crowdfunding porque estoy invirtiendo en algo que es real. Cuando tú inviertes en un token evidentemente hay también certidumbre, por supuesto, pero también el token se puede perder. Te pueden robar el sitio donde está el token. Puede pasar un montón de cosas".
Una diferencia fundamental es que "un token no tiene garantía hipotecaria, puede tenerlo el activo subyacente sobre el que está emitido el token". Para Guruceta, "es mucho más seguro invertir a través de crowdfunding que participar en la emisión de tokens".
El riesgo del token es significativo: "Si pasa algo tú el token lo pierdes. Has perdido todo tu dinero. Nosotros desde la plataforma de inversión, como decía, tenemos la garantía hipotecaria. Entonces, en caso de que hubiera cualquier cosa, nosotros ejecutaríamos, venderíamos y devolveríamos el capital a los inversores".
Compatibilidad y casos de uso específicos
Guruceta considera que ambos modelos son compatibles, pero "depende del tipo de activo en el que se invierta. Si tú estás invirtiendo en inmobiliaria yo te diría que el crowdfunding tiene bastante más sentido". Sin embargo, reconoce que "hay plataformas que lo hacen con tokens y funciona fenomenal".
Para ciertos activos, la tokenización puede ser más apropiada: "Si yo estoy invirtiendo en derechos de propiedad intelectual o en unos derechos en una cartera de canciones, por ejemplo de un artista, pues tiene mucho más sentido que lo puedas hacer a través de tokens, porque al final entonces ahí tienes la traza legal de que tú tienes algo que de hecho es intangible".
Objetivos y perspectivas de futuro
Para el resto del año, Crowpire se enfoca en "el despliegue de la plataforma de manera óptima, es decir, que no haya fricción, que los clientes puedan migrar de la antigua plataforma a la nueva Crowpire, que todo funcione perfectamente". El objetivo financiero es "cerrar con una vida de medio millón de euros positivos".
A medio y largo plazo, la compañía planea "abrir nuevas verticales", especialmente "entrar en la parte de construcción industrializada que es muchísimo más eficiente en la parte de vivienda prefabricada". Esta diversificación responde a la necesidad de adaptarse a posibles cambios en el mercado inmobiliario, aunque Guruceta mantiene que "el sector inmobiliario nunca decae. Simplemente es encontrar los activos correctos que genere la demanda para venderse".
El problema del acceso a la vivienda
Guruceta expresa su preocupación por la situación actual del mercado inmobiliario español. Relata haber visto "una vivienda en el barrio de Salamanca que estaba a 30.000 euros el metro cuadrado de repercusión. Nunca había visto eso en España. Lo he visto en Nueva York, he visto en Londres, lo he visto en Miami, pero aquí no".
Aunque se alegra porque "eso significa que el mercado va bien", también considera que "el acceso a la vivienda para nuestras generaciones va a ser prácticamente imposible". Pensando en las futuras generaciones, cree que "tenemos que encontrar fuentes alternativas de acceso a la vivienda".
Por ello, considera que "construcción industrializada, la vivienda prefabricada son vitales a día de hoy en un mercado que está tan inflado". Su objetivo es "dar una oportunidad a la gente que no tiene la capacidad para pagar 30.000 euros el metro cuadrado, que es el 99,999999% de la población para acceder a una vivienda en la cual esté cómodo, pueda vivir y no esté viviendo en un sótano para pagar encima 1.500 euros de alquiler".
La visión de Guruceta sobre el futuro de Crowpire combina la consolidación de su posición en el crowdfunding inmobiliario tradicional con la exploración de nuevas oportunidades que respondan a los desafíos actuales del mercado de la vivienda, manteniendo siempre el foco en la democratización del acceso a la inversión inmobiliaria y en la búsqueda de soluciones innovadoras para los problemas de accesibilidad habitacional en España.