Madrid amplía los avales de vivienda a la obra nueva y hasta los 50 años

La Comunidad de Madrid ha anunciado importantes modificaciones en su programa de avales para la compra de vivienda, ampliando el acceso hasta los menores de 50 años y creando un nuevo mecanismo específico para vivienda de obra nueva. Estas medidas buscan dar respuesta a la creciente dificultad de acceso a la vivienda en España, donde el principal obstáculo no es tanto la capacidad de pago mensual de una hipoteca, sino contar con el ahorro previo necesario para la entrada.

El problema estructural del acceso a la vivienda
María José Picchio, directora general de Vivienda y Rehabilitación de la Viceconsejería de Vivienda, Transportes e Infraestructuras de la Comunidad de Madrid, explicó que "el problema fundamental es de falta de oferta". Según sus datos, Madrid recibe anualmente unas 100.000 personas nuevas, lo que requiere casi 40.000 viviendas anuales, "cuando apenas estamos produciendo 20.000".
Este desequilibrio entre oferta y demanda está "tirando de los precios hacia arriba tanto en venta como en alquiler", agravado por el hecho de que "esos nuevos hogares cada vez son más pequeños, cada vez hay más hogares unipersonales, hogares monoparentales que exigen una mayor, un mayor número de viviendas".

Desde la perspectiva bancaria, Lorena Zenklusen, directora de Financiación Hipotecaria en UCI Unión de Créditos Inmobiliarios, identificó que "el mayor desafío que constatamos en cada cliente que atendemos" se centra "sobre todo en segmentos especialmente damnificados que son los segmentos jóvenes, familias monoparentales que son los que mayores dificultades tienen a la hora de poder hacer viable su hipoteca". El principal obstáculo es "la capacidad de ahorro que tiene que tener el cliente para poder hacer frente a este 20% que completa la operación de compra más los gastos". Esto ha llevado a que "los préstamos estándar, el sacar operaciones adelante como antaño, como pre-crisis son cada vez más excepcionales y ahora hacemos trajes a medida a la situación de cada cliente".

Jorge González-Iglesia, CEO de Gibobs Allbanks, especializada en intermediación hipotecaria, aportó datos nacionales que dimensionan el problema: "En la época en 2007 se llegaron a producir en España 700.000 viviendas. Ahora mismo se están fabricando en España aproximadamente unas 100.000 viviendas. Hay una necesidad de nuevos hogares de unas 250.000". Esto ha generado "un déficit ahora de en torno a 800.000 viviendas" según datos del Banco de España.

El impacto del mercado del alquiler en la compra
José María Alfaro, presidente de la Federación de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), destacó un factor adicional que complica el acceso: "El problema es que nos hemos cargado el mercado del alquiler y según nuestros datos, uno de cada cuatro inquilinos se ve arrojado entre comillas al mercado de la compra porque les es absolutamente imposible alquilar".
Esta situación ha invertido la lógica tradicional del mercado inmobiliario español: "En este país que históricamente alquilaba quien no podía comprar ahora compra, quien no puede alquilar. Esto es una disfunción del sistema clarísimo".

Las modificaciones del programa "Mi primera vivienda"
El programa de la Comunidad de Madrid, que comenzó en 2022 dirigido a menores de 35 años, ha evolucionado significativamente. María José Picchio anunció que "queremos darles la posibilidad a todos aquellos ya estamos hablando de menores de 50, lo que queremos incluir en la nueva edición de mi primera vivienda".
El nuevo esquema establecerá "tramos graduales" donde "los menores de 40 y el 100%, pero los menores de 45 un 95% y los menores de 50 un 90%" para adaptar las condiciones a la realidad de que "un menor de 50 años no va a tener una hipoteca por un periodo tan largo como tendría un joven menor de 35 años".

Nuevo programa para vivienda de obra nueva
Una de las novedades más significativas es la creación de un programa específico para vivienda de obra nueva. Maria José Picchio explicó que "cuando accedes a una vivienda de obra nueva normalmente hay que ir haciendo pagos a la promotora a cuenta, sobre todo cuando se compra sobre plano durante los dos años que dura la construcción desde que tiene licencia y se va pagando en torno a un 20%".
La solución propuesta consiste en "lanzar convocatorias para poder firmar acuerdos con entidades bancarias para que durante esos dos años que dura la construcción pudieran tener los compradores un préstamo puente, un préstamo personal que tenía un que tendría un tipo de interés mucho más reducido porque también prevemos que haya una garantía de la Comunidad de Madrid".
Transcurridos esos dos años, "ese préstamo personal se pudiera incorporar al programa Mi primera vivienda, con una financiación superior al 80% que ya podría alcanzar hasta el 100% de de la vivienda". El préstamo personal estaría "acotando el importe" en torno al "10% 15%, porque entendemos que siempre la persona que va a hacer frente a la compra de la vivienda es bueno que también pudiera hacer una pequeña aportación".
El perfil del comprador actual
Lorena Zenklusen, describió cómo llegan los clientes: "en muchas veces y en muchos casos llegan bastante desorientados, desanimados y escépticos porque al fin de cuentas es lo que se palpa en la calle, es lo que se ve en las noticias".
González Iglesia confirmó un cambio en el perfil del comprador: "estamos viendo claramente un movimiento de eje de gravedad hacia edades mayores. Vemos ahora ya pues el comprador medio más ya en torno a los 38 años para arriba el porcentaje de población entre 25 y 35 que compra, pues hemos pasado de más del 35% al año pasado a un 28%".

Resultados del programa actual
El balance del programa madrileño ha sido positivo según Maria José Picchio: "hemos superado las 4.000 hipotecas concedidas en el ámbito de la Comunidad de Madrid. Ha beneficiado ya a cerca de 7-000 jóvenes que de esta manera han conseguido acceder a su primera vivienda".
Las condiciones actuales establecen que "el importe máximo de la vivienda tiene que ser inferior a los 390.000 € para poder acogerse al programa. El beneficiario no puede tener ninguna otra vivienda en propiedad. Tiene que ser el acceso a su primera vivienda".
Un aspecto destacado es la sostenibilidad del programa: "en los tres o cuatro años que lleva el programa no hemos tenido de momento ningún fallido en ninguna de las operaciones que hemos dado hasta el momento". Además, "una vez que ha finalizado el pago por parte del hipotecado de ese presupuesto, de ese porcentaje superior al 80%, el dinero vuelve a la Comunidad de Madrid y sirve para poder garantizar una hipoteca nueva".
La necesidad de medidas estructurales
Todos los expertos coincidieron en que los avales son una herramienta importante pero no suficiente. Hay que ser capaces, en particular las administraciones, de generar las condiciones para que se pueda incrementar la oferta en la medida necesaria para dar respuesta a la demanda.

La propuesta de recuperar la cuenta ahorro vivienda
Entre las medidas adicionales propuestas, Alfaro sugirió recuperar "la cuenta de vivienda, la cuenta ahorro de vivienda" como herramienta para fomentar la cultura del ahorro. María José Picchio se mostró favorable: "fue una medida magnífica y por supuesto que somos absolutamente partidarios de que se recupere, pero tiene que ir ligado a una modificación del impuesto sobre la Renta de Personas Físicas para que haya una importante desgravación fiscal que anime a ese ahorro".
Las modificaciones anunciadas por la Comunidad de Madrid representan un paso significativo en la evolución de las políticas de acceso a la vivienda, ampliando el espectro de beneficiarios y abordando las particularidades de la compra de obra nueva. Sin embargo, los expertos coinciden en que estas medidas deben complementarse con políticas estructurales que incrementen la oferta de vivienda para abordar de manera integral la crisis de accesibilidad que atraviesa el mercado inmobiliario español.