La crisis habitacional en España tiene un diagnóstico claro: la falta de oferta de vivienda. Los precios no bajan, la demanda no para y la dificultad para acceder a una vivienda se ha convertido en uno de los principales problemas del país. Para analizar las soluciones posibles, expertos del sector inmobiliario debaten en el programa "Inversión Inmobiliaria" de Capital Radio cómo generar la oferta que la demanda está necesitando.
En la mesa de debate participaron Juan Antonio Gómez Pintado, presidente de Vía Ahora; Juan José Perucho, vicepresidente y director general del Grupo Ibosa y presidente de la Asociación de Gestores de Vivienda (AGV); Miguel Díaz Batanero, director de suelo en Metrovacesa; y Gabriel Sánchez, director de negocio en Neinor Homes.
El diagnóstico: un tejido productivo insuficiente y trabas administrativas
Juan Antonio Gómez Pintado fue directo al señalar los principales problemas: "Es un tema complejo y difícil de solventar. La primera es que el tejido productivo es insuficiente. Necesitamos una medida de edificación de 250.000 viviendas al año y el tejido productivo todavía no ha alcanzado esa velocidad que creo que es necesaria".
El presidente de Vía Ágora identificó tres problemas fundamentales: la capacidad insuficiente para poner suelo finalista, que "es muy lento" y tarda "entre 15 y 20 años normalmente en poner ámbitos grandes de desarrollo como finalista", principalmente debido a "la tramitación burocrática, administrativa y legislativa y la inseguridad jurídica"; la falta de mano de obra; y el encarecimiento de materiales que "ahora precisamente vuelve a tomar otra vez relevancia con la guerra de Irán".
Juan José Perucho destacó que la Comunidad de Madrid "ha cogido el guante" y está introduciendo "medidas legislativas que persiguen precisamente la raíz del problema, que es generar más oferta de suelo".
Gabriel Sánchez ofreció una perspectiva especialmente crítica sobre el sistema actual: "El debate que está muy manido, pero para que la gente lo entienda no es que las competencias estén descentralizadas, que lo están y hay tres niveles competenciales, es que están atomizados". Explicó que fabricar suelo es "una auténtica locura" donde "uno sabe cómo entra y no sabe cómo sale".
Sánchez detalló la complejidad del proceso con un ejemplo concreto: "Tengo un suelo que le falta para que la gente lo entienda definir qué producto vamos a hacer ahí y luego trabajar en la organización, que le faltarán cinco o seis años. Pues tengo que llamar a 38 edificios entre estatales, autonómicos y municipales, 38 administraciones distintas que tienen que emitir un informe competente en las distintas fases de planeamiento".
Miguel Díaz Batanero añadió una reflexión importante sobre la politización del problema: "Al haberse convertido en un problema principal para toda la ciudadanía, se ha metido en el debate político y esto no ayuda. Yo creo que la vivienda necesita menos debate ideológico y más soluciones concretas y más ejecución".
Propuesta clave: anticipar fases y acelerar desarrollos
Una de las propuestas más concretas surgió por Juan José Perucho, quien planteó "anticipar algunas de las fases de los desarrollos". Puso como ejemplo Berrocales: "La fase seis, que es la que más viviendas tiene, que tiene ni más ni menos que 7.000 viviendas, la están planteando empezar a urbanizar a mediados finales del año 28".
Perucho, que se dedica principalmente a vivienda protegida, explicó: "Yo que cada vez que saco una promoción de vivienda protegida la vendo en 24 horas por la necesidad que hay. Me llama la atención que tengamos esa parsimonia en una herramienta que creo que está en nuestras manos, al menos el plantear anticiparla".
La propuesta incluye acelerar no solo Berrocales, sino también "la etapa tres de los cerros, todo el resto de lo que nos queda de Valdecarros, la centralidad del Este, etc".
La necesidad de seguridad jurídica
Juan Antonio Gómez Pintado insistió en que cualquier solución pasa por resolver "una ley del suelo apropiada" que genere "la seguridad jurídica necesaria para la gente que estamos apostando, las empresas que estamos apostando y nos estamos metiendo en desarrollos que sabemos cuando entramos pero no sabemos cuando salimos".
Explicó que actualmente "tenemos grupos políticos que reconocen la necesidad de vivienda y hay grupos de izquierda o grupos ecologistas que dicen que no hace falta más vivienda en España, lo cual es absurdo". Esta falta de consenso permite que "poniendo un recurso, tienes toda la tramitación en un plan con tu plan general aprobado y vuelves a la casilla de salida".
Financiación pública como herramienta
El debate también abordó la financiación pública como vía para romper el oligopolio actual. Perucho explicó que desde las cooperativas "teníamos una dificultad que era el acceso a la financiación para comprar el suelo finalista", pero que la Comunidad de Madrid "abrió una línea de avales a través de Avalmadrid donde financiaban hasta el 80% de la compra de suelo finalista".
Sin embargo, señaló un problema en la implementación: "Metieron una coletilla que es que para financiar la compra de suelo tiene que haber simultaneidad, es decir, tiene que ser en el momento en el que sea otorgable una licencia de obra. Entonces, los dos primeros años de urbanización han quedado fuera de ese ámbito".
Gabriel Sánchez propuso "buscar estructuras alternativas de financiación" y explicó que "hay distintos capitales que buscan distintos retornos" y que "para atraer ese capital deberíamos tratar de buscar modelos de financiación en una fase más temprana".
El papel de la administración pública
Miguel Díaz Batanero defendió un papel más activo de la administración: "Yo creo que en determinados sitios tenía que tener un papel más relevante en el impulso desde la administración pública de determinados sectores". Citó el ejemplo de Galicia, donde "la Xunta de Galicia ha tomado la iniciativa de desarrollar desde lo público determinados sectores del suelo que estaban bloqueados o parados".
Gabriel Sánchez añadió que "falta mucha planificación" y que "no hay un trabajo serio de planificar de cómo va a ser la ciudad de dentro de 20 años. Los planes generales, muchos de ellos están agotados como instrumento principal de planeamiento".
El reto de la mano de obra
Otro problema identificado fue la falta de mano de obra y el relevo generacional. Juan Antonio Gómez Pintado explicó que "lo primero que tenemos que hacer es quitar la palabra ladrillos que ya no utilizamos ladrillos en nuestras obras, ya los sistemas han cambiado y prácticamente ladrillo está tendente a desaparecer".
La solución propuesta pasa por la industrialización: "Modernizar y estandarizar mucho más nuestros proyectos y todo lo que se tenga que fabricar en una obra, pues en un gran porcentaje fabricarlo en una fábrica". Sin embargo, señaló que "para que nosotros podamos industrializar de una manera eficiente y que la industrialización sea más barata que la construcción tradicional, pues eso pasa por estandarizar".
Juan José Perucho fue crítico con la falta de acción administrativa: "No veo ninguna acción desde el punto de vista de la administración pública de generar ese puesto de trabajo fantástico y fabuloso. No veo ninguna acción donde vea grandes instituciones que con financiación pública estén formando nuevos oficios".
Gómez Pintado añadió una perspectiva preocupante: "En diez años se jubila prácticamente el 30% de la fuerza laboral y cuando uno mira la sustitución, te das cuenta que lo que estás enseñando en las escuelas de formación profesional no vale para nada. Tienes que cambiar el modelo y tienes que cambiar los planes de estudio".
Perspectivas de futuro
A pesar de los múltiples obstáculos identificados, los expertos mostraron cierto optimismo. Juan Antonio Gómez Pintado concluyó: "Como todo el mundo es consciente de la problemática, creo que la legislatura próxima va a ser la Legislatura de la Vivienda y no me cabe ninguna duda. Prácticamente todos los grupos políticos han tomado conciencia de la situación que tenemos y tratarán de tomar soluciones".
Miguel Díaz Batanero se mostró optimista sobre las medidas en marcha: "Tenemos muchos ejemplos de medidas encaminadas a facilitar las cosas, acelerar los plazos. En el caso de la Comunidad de Madrid, tanto las leyes que hicieron en el año 24, la transformación de la posibilidad de cambiar uso terciario por residencial de manera automática".
Gabriel Sánchez resumió los elementos necesarios: "Hay voluntad política, hay capital, hay profesionales muy buenos para el sector y solo falta que todo cuadre a través del urbanismo y eso se hace con coordinación entre competencias".
El debate concluyó con un consenso claro: España necesita producir 250.000 viviendas anuales para equilibrar el mercado, pero esto requiere una transformación radical del sistema urbanístico, mayor seguridad jurídica, coordinación entre administraciones y un compromiso político sostenido que trascienda los ciclos electorales. Solo así será posible generar la oferta necesaria para hacer frente a una demanda que, según todos los participantes, seguirá creciendo en los próximos años.