La escasez de vivienda asequible se ha convertido en uno de los principales problemas del mercado inmobiliario español. Ante esta situación, la colaboración público-privada emerge como una solución prometedora, especialmente a través de dos figuras jurídicas: la concesión administrativa y el derecho de superficie. Sin embargo, su desarrollo se enfrenta a importantes retos, principalmente fiscales, que condicionan su viabilidad. En el debate de Inversión Inmobiliaria en Capital Radio analizamos las diferencias entre concesión administrativa y derecho de superficie con expetos en la materia.
El debate comenzó con una clara diferenciación entre ambas figuras. Según Rosa Gallego, directora general de QLiving: "El derecho de superficie lo concebíamos como un título de propiedad del vuelo. Significa que el suelo no es tuyo nunca durante todo el período mientras que eres superficiario, pero el vuelo sí. Es un título hipotecable, transferible y es un título de propiedad íntegro y, como tal, tiene una fiscalidad relativamente clara".
Por su parte, Marta González-Llera Partner CASES & LACAMBRA, aclaró el origen de estas diferencias: "El suelo concesional es un suelo de dominio público, mientras que el suelo en el que se puede otorgar un derecho de superficie es un suelo privado, patrimonial de la administración. Por eso, al ser un suelo público, la forma de disponer la administración de ese suelo es mediante el sistema de concesión administrativa".
Esta distinción es fundamental porque determina el régimen jurídico aplicable y tiene importantes consecuencias fiscales. Mientras que una concesión se grava con Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), el derecho de superficie va por IVA. Además, el derecho de superficie puede acogerse al régimen EDAV (Entidades Dedicadas al Arrendamiento de Viviendas), mientras que para las concesiones hay dudas sobre su aplicabilidad.
Factores que condicionan la viabilidad de los proyectos
Uno de los factores más determinantes para la viabilidad de estos proyectos es su duración. José María García, viceconsejero de Transportes, Infraestructuras y Vivienda de la Comunidad de Madrid, explicó cómo han evolucionado los plazos en el Plan Vive: "Iniciamos con 50 años y creo que ya estamos en los 75 años en las últimas concesiones. Además, el marco normativo nos permitiría llegar hasta los 80 años".
En esta misma línea, Juan Carlos Urbano, director financiero de Culmia, señaló que: "los derechos de superficie a corto plazo penalizan enormemente el valor que te puede pagar un inversor y, por lo tanto, también penalizan enormemente la rentabilidad para el promotor".
Según los expertos, estos proyectos requieren plazos entre 65 y 99 años para ser atractivos para los inversores, especialmente los fondos de infraestructuras que buscan inversiones a largo plazo con retornos estables.
Otro factor crucial es la fiscalidad. Rosa Gallego destacó que "el impacto fiscal, si sumas todos los impuestos que lleva, ese peso es del 26%" solo en la fase promotora. A esto hay que añadir el IVA en la compra (4% o 10% dependiendo del régimen) y el IVA del 21% en la gestión del activo, que "supone unos 45-50 euros sobre el inquilino mes a mes".
La seguridad jurídica también fue señalada como un elemento determinante. Marta González Llera explicó que "hay un problema de seguridad jurídica porque, si bien la concesión y el derecho de superficie son figuras jurídicas que conocemos y que se vienen utilizando desde antiguo, su aplicación a la vivienda asequible genera una serie de particularidades que no tienen respuesta en el ordenamiento jurídico".
El modelo del Plan Vive de la Comunidad de Madrid
El Plan Vive de la Comunidad de Madrid ha marcado un hito en la colaboración público-privada para el desarrollo de vivienda asequible en España. José María García destacó: "Tenemos 12.000 viviendas contratadas en alquiler asequible. No creo que haya en el mercado en este momento cifras más importantes que esas".
Este modelo se basa en la concesión administrativa demanial y, según García, "ofrece un marco de seguridad jurídica a muy largo plazo, y eso es compatible con flujos de renta sostenidos en el tiempo, con un soporte jurídico de la administración que garantiza unos niveles de ocupación y de baja morosidad".
Uno de los aspectos más destacables del Plan Vive es la decisión de no cobrar un canon. "El no cobrar un canon es la diferencia entre que un inversor pueda tener una rentabilidad esperada razonable y que haga esa inversión, y que tengamos vivienda o que no las tengamos", explicó García.
El papel de los inversores
Los expertos coincidieron en la importancia de atraer inversores, especialmente fondos de infraestructuras, para desarrollar vivienda asequible a gran escala. Juan Carlos Urbano señaló: "Nosotros concebimos, sobre todo en las concesiones, pero también, por supuesto, en los derechos de superficie, que nuestro cliente natural, más allá de los fondos de real estate, son los fondos de infraestructuras que invierten a largo plazo".
Rosa Gallego destacó que "el inversor de infraestructuras internacional mira todos los países y mira todos los países del mundo, no solo Europa. Y cuando llega a España, se sorprenden de la profesionalidad que hay". Además, añadió que "el que viene, viene para quedarse. Lo que tenemos que hacer es tener la capacidad de atraer a más".
Soluciones propuestas
Para mejorar la viabilidad de estos proyectos, los expertos propusieron varias soluciones fiscales:
Juan Carlos Urbano abogó por "una convergencia entre los dos regímenes, que sea más neutral, de manera que el proyecto se pueda beneficiar de un IVA reducido". También destacó la necesidad de "esquemas flexibles de financiación que nos sirvan de una sola vez para tener una fase de promoción que luego se convierta en una fase de explotación".
Rosa Gallego propuso "que el IVA de la fase de explotación sea cero" y "volver a bonificar el IS, el impuesto de sociedades". También pidió "que estén claras las estructuras de compraventa y de transmisión, y que no exista un ruido de fondo del valor de reversión futuro".
Por su parte, Marta González Llera pidió "seguridad jurídica, que haya claridad en qué impuestos aplican y cómo aplican, y coherencia. No puede ser que estemos haciendo un producto que sea la vivienda asequible, que tiene una finalidad social, y que luego haya un impacto fiscal que penaliza el producto".
José María García concluyó que la administración tiene que "darle la vuelta a la estructura fiscal" porque "esa estructura fiscal, al final, también es la que va a permitir que el financiador aterrice en España, convirtiendo un dinero que no estaba en España en una infraestructura de servicio para un interés general, que es proveer de vivienda a un precio asequible".
Todos los participantes coincidieron en que España ofrece una gran oportunidad para inversores interesados en vivienda asequible, destacando la profesionalidad del sector y la solidez del sistema jurídico. El futuro de este modelo dependerá en gran medida de que se consigan las mejoras fiscales y jurídicas necesarias para hacerlo más atractivo para los inversores y más eficiente para cumplir su objetivo social