En el dato del dia, Leticia Sánchez del Grupo Sociedad de Tasación nos cuenta en Inversión Inmobiliaria cómo viven los hogares en España según el régimen de tenencia
Y es que, según la Encuesta de Condiciones de Vida del INE, que se publicó la semana pasada, con datos a cierre de 2025, más del 73% de los hogares en España vive en una vivienda en propiedad, mientras que algo más del 20% lo hace en alquiler, y el resto en viviendas cedidas.
Estos resultados nos permiten ver no solo dónde vivimos, sino también cómo está cambiando el modelo residencial en España . ¿Qué mide exactamente este indicador?
Cuando hablamos de régimen de tenencia, el INE distingue cinco grandes grupos:
propiedad sin hipoteca, propiedad con hipoteca, alquiler a precio de mercado, alquiler a precio inferior al de mercado, y finalmente cesión. Es importante tener esto en cuenta porque no todas las formas de acceso a la vivienda reflejan la misma capacidad económica ni el mismo grado de estabilidad. Y ahí es donde este indicador se vuelve especialmente interesante.
El núcleo del dato: una propiedad que sigue dominando, pero cambia por dentro
Si entramos al detalle, vemos que casi la mitad de los hogares —en torno al 49%— vive en una vivienda en propiedad ya pagada, sin hipoteca. A esto se suma algo más del 24% que todavía está pagando su vivienda, es decir, propietarios con hipoteca a cargo.
Estos datos nos dicen dos cosas: La primera: España sigue siendo un país de propietarios, muy por encima de otros países europeos. Y la segunda: el peso de los propietarios sin hipoteca es muy elevado, lo que refleja una población envejecida y hogares que compraron vivienda en un contexto seguramente distinto al actual.
¿Y qué pasa con el alquiler?
En su caso, algo más del 20% de los hogares españoles vive de alquiler, y dentro de ese grupo, la gran mayoría lo hace a precio de mercado. El alquiler a precio inferior al mercado —vivienda protegida, alquiler social o contratos muy antiguos— sigue siendo minoritario, estaríamos hablando alrededor de un 3–4% del total de hogares
¿Si la propiedad sigue siendo tan mayoritaria, por qué la vivienda es uno de los grandes problemas económicos y sociales?
La respuesta está en la evolución de estos indicadores. Y es que, aunque la propiedad sigue siendo dominante, su peso ha ido cayendo poco a poco. El dato de 2025 confirma que la proporción de hogares propietarios es la más baja desde que existe esta estadística, aunque la caída sea gradual. No estamos ante un cambio brusco, pero sí ante una transformación estructural lenta, que tiene que ver con varios factores muy conocidos:
- Dificultad de acceso a la compra, especialmente para jóvenes y hogares vulnerables.
- Precios de la vivienda que crecen más rápido que los salarios.
- Y también cambios en la forma de vivir y trabajar, con más movilidad y menos estabilidad laboral sobre todo en las primeras etapas de la vida.
El papel del alquiler y la cesión
En este contexto, el alquiler actúa más como una solución obligada que como una alternativa elegida, especialmente entre los hogares jóvenes. Y junto a él aparece otro fenómeno silencioso pero relevante: la cesión de vivienda, que representa alrededor de un 6–7% de los hogares y ha ido incrementándose ligeramente durante los últimos años.
Estamos hablando de viviendas cedidas por familiares, viviendas heredadas, es decir, fórmulas que funcionan como red de apoyo, ante la falta de acceso a la vivienda tanto en compra como en alquiler.
Y, además, esta evolución no se produce de la misma manera en todo el territorio. Los datos de la Encuesta de Condiciones de Vida muestran diferencias claras entre comunidades. En regiones como Castilla y León, Navarra, La Rioja o Cantabria, más del 80% de los hogares vive en propiedad, lo que refleja un modelo residencial más estable y muy vinculado a la propiedad tradicional.
En cambio, en comunidades como Madrid, Cataluña, Baleares o Canarias, el peso de la propiedad es menor y el alquiler tiene una presencia claramente superior a la media nacional. En Baleares, por ejemplo, solo dos de cada tres hogares viven en una vivienda en propiedad, mientras que el alquiler y la cesión tienen un peso más elevado. Son territorios con mayor presión demográfica, mercados más dinámicos y con una mayor movilidad residencial, factores que ayudan a explicar estas diferencias.
Estos datos nos dejan varias lecturas:
Primera, la estructura de la vivienda en España está muy condicionada por el pasado. El peso de la propiedad sin hipoteca explica por qué muchos hogares soportan mejor el encarecimiento del coste de la vida, mientras otros son más sensibles a estos incrementos.
La segunda, es que el alquiler ha ganado protagonismo como vía de acceso a la vivienda, aunque su peso sigue siendo relativamente contenido y muy concentrado en determinados territorios y perfiles de población. Y la tercera, el modelo residencial español no está cambiando de forma abrupta, pero sí está pero sí se va adaptando y, aunque todavía está lejos, se va aproximando a los modelos de algunos países centroeuropeos.