El parque inmobiliario español enfrenta un desafío monumental: más de 14 millones de viviendas construidas antes de 1980 carecen de normativas eficientes de aislamiento térmico. Los fondos europeos Next Generation se diseñaron como la herramienta financiera clave para acelerar su transformación estructural y sostenible, pero el grifo de estas ayudas públicas directas llegó a su fin el 31 de agosto. ¿Cuál debe ser ahora el nuevo combustible del sector?
Para analizar esta cuestión crucial, el programa reunió a cuatro expertos que viven esta realidad en primera línea: Carlos Candanedo, CEO de Gilmar Soluciones Constructivas; Laura Visier, directora del área de Rehabilitación Residencial de UCI Unión de Créditos Inmobiliarios; Fernando Prieto, presidente de ANERR (Asociación Nacional de Empresas de Rehabilitación y Reforma); y María José Picchio, directora general de Vivienda y Rehabilitación de la Comunidad de Madrid.
Balance de los fondos Next Generation en Madrid
María José Picchio ofreció un balance positivo de la gestión de estos fondos en la Comunidad de Madrid: "Nuestra comunidad ha representado un papel muy importante a nivel nacional para permitir que se puedan cumplir los objetivos, tanto en lo que se refiere a los programas de construcción de nuevas viviendas, donde hemos logrado la construcción de más de 4.000 nuevas viviendas cuando el objetivo era en torno a 2.400, lo que significa que hemos superado en más de un 60% nuestro objetivo inicial".
En cuanto a rehabilitación, los resultados también fueron destacables: "La Comunidad de Madrid ha conseguido superar el objetivo en más de un 27% respecto al que tenía fijado en un momento inicial, porque hemos conseguido emitir más de 5.700 certificados de eficiencia energética de edificios terminados y rehabilitados con las mejoras necesarias frente a los 4.300 que era el objetivo que teníamos inicialmente".
El plan de continuidad de la Comunidad de Madrid
Ante la pregunta sobre si existe un plan B autonómico tras el fin de las ayudas Next Generation, Picchio fue contundente: "En la Comunidad de Madrid por supuesto que vamos a continuar la rehabilitación. Para nosotros es clave seguir impulsando la mejora de nuestro parque edificado tanto en accesibilidad como en lo que se refiere a la eficiencia energética. En estos cuatro últimos años que llevamos de legislatura hemos desarrollado un trabajo muy importante: más de 82.000 viviendas se han conseguido rehabilitar, 35.000 de ellas son más accesibles y cerca de 47.000 han mejorado su comportamiento en eficiencia energética".
La directora general anunció que "vamos a poner en marcha un ambicioso plan de rehabilitación regional que va a incluir la rehabilitación a todas las escalas, tanto a nivel de barrio como nivel de edificios y niveles de vivienda, donde lo que queremos es seguir impulsando la rehabilitación tanto en accesibilidad como especialmente poniendo el impulso en dotar de ascensores a quienes no lo tienen y por supuesto mejorando las condiciones de habitabilidad".
La necesidad de estabilidad en las ayudas
Fernando Prieto realizó un balance general de los fondos: "Han durado prácticamente cuatro años, casi cinco, y el balance yo creo que ha sido en general positivo. Ha puesto la rehabilitación de moda. Hace años hablábamos de rehabilitación cuando nadie hablaba y ahora ya se empieza a hablar más. Las nuevas generaciones que habitan las viviendas empiezan a tener esa concienciación de que es bueno realizar rehabilitación".
Sin embargo, Prieto también señaló las deficiencias en la gestión: "Se puede haber gestionado mejor. La gestión ha sido mejorable en el sentido que los tiempos han sido largos y prácticamente todas las comunidades autónomas no han respondido con la rapidez que sería necesario. Incluso al final del periodo de los fondos ha habido actuaciones que no se han llegado a llevar a cabo por falta de tiempo".
El presidente de ANERR enfatizó la importancia de la estabilidad: "Lo que necesitamos sobre todo es que las ayudas, las desgravaciones que haya, sean constantes. Lo que no nos vale es que de repente haya mucho dinero y luego se para y luego arrancar. Pongo de ejemplo el Ayuntamiento de Madrid: todos los años pone en marcha el Plan Rehabilita Madrid, dotado con 50 millones de euros para accesibilidad y eficiencia. Está funcionando muy bien porque sabemos que este año está abierta la convocatoria hasta final de este mes y el año que viene volverá a haber una cantidad similar o un poco superior. Es una ayuda estable".
Diferencias entre reforma y rehabilitación
Carlos Candanedo estableció una distinción importante: "Yo diferenciaría dos elementos: uno es la reforma y otro es la rehabilitación. El mercado de la reforma, el elemento de apoyo financiero por parte de la Administración puede tener menor importancia porque es el cliente particular el que decide en un momento determinado realizar esta reforma en su vivienda y muchas de las veces la reforma va más encaminada a elementos estéticos y confortabilidad. El cliente no decide hacer una reforma porque esta venga o no subvencionada por parte de la administración pública".
En cuanto a las rehabilitaciones, Candanedo explicó: "Cuando hablamos de rehabilitación hablamos generalmente de edificios completos en los que dentro de cada una de las comunidades hay capacidades económicas dispares dentro de los vecinos que forman esa comunidad y donde sí que hemos visto durante todo este tiempo que han estado en vigor los Next Generation que ha sido un elemento que ha potenciado, que ha activado. Yo creo que necesitamos de nuevo un apoyo de la Administración, sobre todo en lo que se refiere a rehabilitación".
El tipo de obras protagonistas
Sobre las actuaciones que han dominado durante el periodo de los fondos, Candanedo detalló: "Ha sido fundamentalmente la rehabilitación integral, muy dirigida a esa mejora de eficiencia energética en trabajo sobre todo de fachadas, de cubiertas y de instalaciones de sustitución de las antiguas calderas absolutamente contaminantes por elementos muchísimo más eficientes".
Respecto a lo que quedó fuera, el CEO de Gilmar señaló: "Se ha quedado fuera muchos de los elementos que no estaban relacionados directamente con la eficiencia energética. La reforma que conlleva también esa parte de eficiencia energética se ha quedado bastante fuera, por no decir prácticamente fuera de la aplicación de los fondos Next Generation"
Fernando Prieto añadió sobre los programas específicos: "De los tres programas, el de barrios, el de edificio y el de vivienda, el de vivienda yo creo que es el que menos ha funcionado. El de barrio tiene muy buenas expectativas y empieza a funcionar bien, el problema es que la gestión de una rehabilitación de un barrio entero es mucho más complicada y requiere más tiempo. El de edificio al principio parecía que no había muchas solicitudes, pero luego se fueron incrementando de una manera tremenda y al final era una auténtica avalancha que la tramitación no daba abasto para absorber".
El papel crucial de la financiación privada
Laura Visier ofreció una perspectiva fundamental sobre el futuro: "Si bien en 2026 vamos a ir al fin de los Next Generation, no vamos a asistir al final de la rehabilitación. Los fondos han sido el motor de arranque, han ayudado muchísimo a poner la rehabilitación residencial en el centro del debate público, lo han acercado a los ciudadanos. Creo que el nuevo combustible puede ser la convicción colectiva de que la rehabilitación es una inversión en mejorar nuestra vida, en mejorar el cómo nos sentimos, de dónde vivimos, y en este sentido no verlo solamente como una obligación normativa".
Sobre la preparación del sector financiero, Visier fue clara: "Tenemos claro que a partir de ahora entramos en un momento en el que la financiación privada va a ser muy importante y específicamente la financiación bancaria. No es financiación pública o financiación privada. Las ayudas son necesarias en dos modalidades: una, son necesarias para aquellos que más lo necesitan, hay perfiles o situaciones de mayor vulnerabilidad que lo requieren, y también son necesarias para incentivar el mercado".
La directora de UCI destacó un ejemplo exitoso de colaboración público-privada: "En Madrid el programa Rehabilita no solamente ha sido un programa que ha funcionado muy bien porque ha sido estable en el tiempo, todo el mundo sabía cuándo salía, los fondos que había, cómo funcionaba, sino que además tenían ayudas más moderadas con respecto a las Next Generation, pero gracias a esas ayudas y la voluntad de querer hacer, con esa colaboración público-privada conseguíamos actuaciones de gran alcance".
La complejidad del proceso de gestión
Fernando Prieto explicó en detalle el proceso de solicitud y cobro de las ayudas: "El proceso no es sencillo. Para eso es importante esa figura que el Real Decreto de los fondos Next estableció del agente rehabilitador, o como llamamos nosotros en el sector, empresas de rehabilitación. Hace falta alguien que sepa todos los puntos desde el proyecto, la financiación, la ejecución. Cuando uno solicita una ayuda tiene que presentar una serie de documentos que son relativamente complicados. Esa petición lleva un proceso que a veces es más lento de lo deseable. Una vez que se concede, una parte de la ayuda se abona a los propietarios que la solicitan, pero una parte final importante queda pendiente de la justificación".
Sobre la situación actual, Prieto añadió: "Estamos ahora en pleno proceso de finalización de la obra, que supone la recopilación de toda la documentación, la justificación de todo para que se pague esa parte final. A veces supone a las empresas tensiones financieras un poco importantes y no deseadas. Para eso las entidades bancarias facilitan estos tiempos que a veces se alargan".
Los múltiples beneficios de la rehabilitación
El presidente de ANERR destacó el impacto social: "La rehabilitación tiene un beneficio social muy grande. Hablaba Carlos de mejorar la accesibilidad: cómo cambia la vida de la gente cuando uno que vive en un tercer piso sin ascensor le colocas ascensor. Ahora mismo hay gente que está prácticamente presa en su vivienda porque tiene problemas de movilidad y no puede acceder a la calle. Hay que buscar ese nuevo modelo en el cual las ayudas jueguen un papel que será el más grande que se pueda, pero hay que también contar con financiación privada, con desgravaciones, con una serie de palancas que nos permitan hacerlo".
Prieto también recordó las obligaciones normativas: "Para cumplir las obligaciones que tenemos, en los próximos 24 años tenemos que hacer que todo el parque inmobiliario sea eficiente. Eso es un desafío tan grande como apasionante".
La importancia de facilitar el proceso al ciudadano
Laura Visier planteó una reflexión crucial: "La reflexión está en si realmente hemos sido capaces de facilitar el proceso a que el ciudadano de a pie pueda tomar la decisión de rehabilitar su edificio. El mercado se ha despertado, ha despertado el interés más allá de la necesidad. Pero es que no deciden ni los bancos, ni las empresas reformistas ni las administraciones. Decide el ciudadano y además decide con sus vecinos en una junta de propietarios. El facilitar el proceso es vital".
Visier enfatizó: "La rehabilitación no se impulsa empujando a la gente, sino se impulsa de verdad eliminando obstáculos. El reto es crear un sistema de confianza, un sistema transparente, estable, que genere esa confianza en poder empezar la rehabilitación. Más allá de las ayudas, iniciativas como las ventanillas únicas, el pasaporte del edificio, el agente rehabilitador, son elementos que ayudan a predecir, a planificar, a generar esa confianza en el sector. No es tanto convencer a más vecinos, sino lo importante es ponérselo fácil a aquellos que ya han tomado la decisión".
La necesidad de concienciación social
Carlos Candanedo insistió en este aspecto: "Aunque el mercado se ha despertado en este sector, creo que todavía hace falta una labor de concienciación social verdaderamente importante. Básicamente la mayoría de la ciudadanía no conoce que con este tipo de actuaciones, independientemente del ahorro que la eficiencia energética supone, sobre todo lo que supone es un elemento de confortabilidad y comodidad dentro de las viviendas".
El CEO de Gilmar Soluciones Constructivas, planteó un cambio de enfoque: "Si llegamos a ese nivel de concienciación, el planteamiento no es tanto cuánto me dan, cuánto es la subvención, sino cuánto me cuesta. Bajo un planteamiento de cuánto me cuesta al mes, que es el número que nos hacemos todos los ciudadanos, exactamente igual que el de una hipoteca. Necesitamos también un apoyo del sector privado, en este caso la banca, que adapte esos sistemas de préstamos de amortización al elemento temporal que puede hacer que cada uno de estos vecinos, que cada uno de estos edificios, esa comunidad de propietarios pueda adaptar su economía a poder realizar esas labores de rehabilitación".
Candanedo añadió un argumento económico convincente: "Demostrarles que ese dinero que están pagando por esta rehabilitación al final prácticamente lo pueden tener amortizado con el ahorro que les supone, independientemente de la revalorización propia que supone para su vivienda".
El marco normativo y los objetivos europeos
Fernando Prieto detalló el contexto regulatorio: "En el año 24 se aprobó la Directiva Europea de Eficiencia Energética de los Edificios, que se está trasponiendo a través del PNR, el Plan Nacional de Renovación Edificatoria, cuyo borrador está presentado en Bruselas y tiene que aprobarse antes de final de este año y entrará en vigor el año que viene. Esto establece el marco y la hoja de ruta que tiene que seguir España para llegar a tener ese parque edificatorio eficiente".
Sobre los recursos disponibles, Prieto explicó: "El Plan Estatal de Vivienda es un plan plurianual de aquí al año 30 en el cual se ha dotado con 7.000 millones. Es verdad que para rehabilitación es solamente el 30%, que sería 2.000 millones, que se aporta por parte del Estado y luego las comunidades autónomas aportan un 40%. La Comunidad de Madrid aporta una cantidad importante, casi la mitad. Están aprobadas las cantidades de este año, lo que falta ahora es poner en marcha esas convocatorias".
El presidente de ANERR también destacó otros mecanismos: "Los certificados de ahorro energético son importantes. Ahora mismo estamos hablando que suponen entre un 8 y un 10% del importe de las rehabilitaciones. Estamos en el sector presionando para que llegue a ser una cantidad mayor porque es un sistema que se surte del Fondo Nacional de Eficiencia Energética y es un plan que es continuo. En Francia lleva 20 años funcionando, aquí llevamos cuatro o cinco años y está marchando muy bien".
Oportunidades de redensificación urbana
Carlos Candanedo propuso soluciones innovadoras: "Hay planteamientos que solo dependen de regular y que normativamente se permitan determinados elementos que actualmente la normativa les hace prácticamente imposible. Cuando hablábamos de un posible incremento de edificabilidad, en Madrid, en las grandes ciudades hay muchísimos edificios en los cuales cabría tranquilamente un derecho de levante para elevar dos o tres plantas. Eso al final es dinero: estás generando equis viviendas nuevas en un edificio que existe y cualquier promotor privado que vaya a hacerlas le va a pagar a la comunidad, con lo cual es un dinero que la comunidad podrá utilizar perfectamente para rehabilitación". Y también mencionó otra oportunidad: "Viviendas que hoy en día probablemente tienen poco sentido de 300 o 400 metros cuadrados en el centro de las ciudades en las cuales se hace muy difícil la división. Son elementos que se pueden poner en valor y que no supone un desembolso por parte de la administración, sino nada más ponerse a regular una normativa distinta y que facilite la tramitación".
La preparación del sector bancario
Laura Visier fue contundente sobre la disposición de las entidades financieras: "En el sector financiero estamos totalmente preparados para abordar los retos que vienen de esa mayor importancia de la financiación privada. Tenemos más experiencia, hemos sido conscientes de que tenemos que trabajar en productos específicos para dar soluciones específicas. La ruta sería ayudar a entender los beneficios de la rehabilitación, ayudar a entender los beneficios de una financiación privada con colaboración o no de la pública, que supone planificar mejor los costes a largo plazo y demostrar que es una oportunidad que está al alcance de muchas personas".
Sin embargo, Visier también reconoció los desafíos: "Es verdad que el mercado no está preparado para hacer todo con financiación privada. Lo estará, pero con un pequeño incentivo, que no tiene por qué ser ayuda directa, algunos beneficios fiscales podrían ser suficientes. Hay que trabajar más, hay que innovar más, pero sí que estaríamos preparados".
El sector terciario, un mercado olvidado
Fernando Prieto llamó la atención sobre un segmento importante: "No hay que olvidarse del sector terciario. Es obligado por esta misma Directiva que todos los edificios dedicados a otros usos no residenciales, centros comerciales, hospitales, colegios, tienen que conseguir esta eficiencia también. Ahí hay un gran mercado para las empresas".
El presidente de ANERR mencionó cifras impactantes: "Se habla de una cifra que yo me la creo: en los próximos 24 años, en torno a 1 billón de euros en rehabilitación".
La urgencia de activar el Plan Estatal de Vivienda
Sobre el calendario de implementación de las nuevas ayudas, Carlos Candanedo fue directo: "Para cuándo? Para ayer. Ya es tarde. Los anuncios políticos nos parecen perfectos, pero evidentemente no podemos basar todo en la subvención, en la administración pública. Hay elementos que son puramente ponerse a trabajar en modificaciones normativas".
Fernando Prieto coincidió en la urgencia: "Lo que tenía que haber ocurrido es que al final de los fondos ya tuvieran en marcha el plan estatal y ahí va a haber un espacio de tiempo en el cual va a haber un poco de sequía de ayuda".
Normalizar la rehabilitación como inversión
Laura Visier ofreció una visión de futuro: "Creo que se ha avanzado muchísimo en los últimos años en demostrar que la rehabilitación es más que necesaria, es una oportunidad para mejorar. Hay que convertirlo ahora en un proceso normal, que la rehabilitación no sea a golpe de subvención, sino que sea una necesidad o una oportunidad que realmente vemos y que podemos hacer".
La directora de UCI también advirtió sobre factores externos: "Hay que tener en cuenta la situación geopolítica que vivimos. Se han subido muchísimo los materiales, han subido los tipos. Se hace todavía más complicado. Por eso también creo que no podemos soltar esa ayuda que permite, ya que hemos generado todo esto, seguir adelante".
Visier insistió en la necesidad de estabilidad empresarial: "Hay que permitir la especialización, hay que permitir que las empresas ganen en productividad, que den mejor servicio y que sean más competitivas. Hay que darles estabilidad. El beneficio del ecosistema es el beneficio de todos, incluido del ciudadano".
Tres pilares para el futuro
Carlos Candanedo resumió su visión en tres elementos clave: "El primer elemento en el que haría hincapié es la concienciación de la ciudadanía sobre las bondades de la rehabilitación, independientemente de quién financie esa participación. También necesitamos una estabilidad jurídica, una seguridad jurídica que no tiene por qué estar apoyada directamente en avales, sino que tiene que ir muchísimo más allá. Tiene que ir en que el propietario de una vivienda no tenga miedo a alquilar esa vivienda por problemas que conocemos absolutamente todos".
Además añadió que "se necesita este impulso de la administración cuando la ciudadanía no está totalmente concienciada porque al final es un apoyo financiero que puede ayudar a la decisión. Pero creo que el primer elemento es la concienciación de las bondades de la rehabilitación. A partir de esa concienciación creo que el resto puede venir. Se necesitará el apoyo financiero en adecuar el coste económico que tiene para las familias a su capacidad económica. Es un planteamiento de mayor valor y de ampliación de tu vivienda que al final se tiene que financiar exactamente igual que la cuota de una hipoteca".
El debate concluyó con un consenso claro entre los participantes: el fin de los fondos Next Generation no debe significar el fin de la rehabilitación en España. La combinación de concienciación ciudadana, ayudas públicas estables y focalizadas, financiación privada accesible, simplificación administrativa y seguridad jurídica conforman el nuevo modelo necesario para transformar el envejecido parque inmobiliario español en las próximas décadas. Un desafío monumental que requiere la colaboración de todos los actores del sector y que determinará la calidad de vida de millones de ciudadanos en los años venideros.