El mercado de la vivienda de lujo en España atraviesa uno de sus mejores momentos de las últimas décadas, beneficiándose de la inestabilidad geopolítica mundial y las políticas de la administración Trump, que han provocado un éxodo de grandes fortunas hacia territorio español. Esta situación ha posicionado a España en el foco de los inversores internacionales, consolidándose como el cuarto país del mundo en crecimiento de compradores extranjeros. Analizamos este mercado con Paloma Pérez Bravo, consejera delegada de residencial Dils Lucas Fox.
Lucas Fox nació en 2005 con una visión clara. Según explica Paloma Bravo, "la fundaron dos internacionales, un holandés y un inglés, con una ambición muy clara porque en España hacía falta un enfoque más internacional para atraer al cliente internacional y tener un nivel de servicio elevado, porque ese cliente internacional estaba acostumbrado a unos estándares muy altos".
Tras 21 años de trayectoria, Lucas Fox se ha convertido en una empresa referente en el sector, con un 60% de su cartera compuesta por clientes internacionales. El año pasado, la compañía se unió al grupo italiano, Dils, que opera a nivel europeo en cinco países y planea expandirse a otros dos. "La idea no es ser una empresa más grande, es ser una empresa totalmente diferente", señala Pérez Bravo.
La estrategia actual de la compañía se centra en evolucionar "de ser un intermediario inmobiliario a una plataforma que integre servicios 360 grados para todos los actores del mundo inmobiliario. "Queremos tener una plataforma donde podamos integrar desde el cliente de lujo residencial, que es donde nosotros teníamos el foco con Lucas Fox, pero también integrarlo bajo la misma visión con inversores, con capitales extranjeros, con promotores, con el inversor privado".
El nuevo perfil del comprador internacional
España ocupa actualmente el cuarto puesto mundial en crecimiento de compradores internacionales, con el 20% de las transacciones inmobiliarias realizadas por extranjeros. En el segmento de lujo, estas cifras son aún más significativas: "Estamos hablando del 60% en un sitio como Marbella, en un 71-80% en las zonas más premium de Baleares", detalla la ejecutiva.
El perfil del comprador ha experimentado una transformación radical. "España siempre ha sido el sitio de escape. La gente venía porque quería una segunda residencia buscando el sol y playa", explica Pérez Bravo. Sin embargo, ahora el perfil viene desde tres perspectivas diferentes:
Primero, un perfil inversor que busca diversificar: "Un perfil que antes estaba comprando en Emiratos Árabes y dice bueno, lo siguiente que voy a comprar quiero que sea en Europa y quiero que sea específicamente en España porque me da más seguridad".
Segundo, un perfil que busca calidad de vida: "Es gente que antes decía oye, yo tengo mi casa en Londres, otra casa en París, otra casa en los Alpes y ahora España está dentro de su ruta de vida para estar tres, cuatro meses".
Tercero, "un comprador de lujo más joven. Hay mucho comprador nómada, hay mucho comprador digital. Este comprador es muy interesante porque tiene una personalidad muy alta y lo que quiere es personalización. Quiere un lujo silencioso. Lo que quiere son casas que al final sean extensiones de su propia personalidad".
Madrid: de mercado nacional a competidor internacional
El fenómeno de Madrid resulta especialmente llamativo. "Hace nada, diez años, comparábamos Madrid con Barcelona, lo comparábamos con Valencia. Era un mercado que decías oye, esta tiene una comparativa nacional y era un mercado que no era para nada, que a lo mejor había un 5% muy centrado en lo que era Latinoamérica", recuerda Pérez Bravo.
En una década, Madrid ha experimentado una transformación espectacular: "Madrid se está comparando con Londres, París, Milán". Esta evolución se debe a varias características que han atraído al cliente extranjero, aunque el comprador internacional representa aún menos del 20%, un crecimiento significativo desde el 5% anterior.
Entre las características que han posicionado a Madrid como destino de lujo destacan su capacidad de acoger al extranjero, la seguridad que ofrece y la certidumbre que proporciona. "El capital huye de la inseguridad y Madrid está dando seguridad, está dando certidumbre, está dando consistencia", explica la consejera delegada.
Precios y productos: la nueva realidad del mercado
Respecto a los precios, que pueden alcanzar los 30.000 euros por metro cuadrado en zonas premium en Madrid, Pérez Bravo aclara que "no se puede hablar de metro cuadrado porque, por ejemplo, si tú tienes un brand residence, esto es un producto muy diferente a que tú tengas un piso que tienes tus metros cuadrados, tus habitaciones".
Los brand residence representan "un producto totalmente diferente en el cual hay un operador, hay una gestión, tú puedes alquilar, hay unos servicios, hay un spa, hay un conserje 24 horas". Además, Madrid se ha convertido en "una ciudad de microbarrios", donde "de una calle a otra puedes encontrar producto muy diferente y producto muy diferente para diferentes clientes y diferentes etapas".
Nacionalidades y tendencias de compra
En cuanto a las nacionalidades que están comprando en Madrid, "mayoritariamente el español, claro. Sorprendentemente parece que está comprando el extranjero, pero al final el cliente español es mayoritariamente el que está comprando en Madrid. No solamente madrileños, sino de toda España".
La segunda nacionalidad es la italiana, aunque Pérez Bravo matiza: "Realmente son latinos que tienen el pasaporte italiano. Entonces el latino sigue siendo pues el segundo con más fuerza". También destaca la presencia de compradores europeos: "Tenemos muchos europeos, ingleses que están viniendo por lo que te digo también de calidad de vida. Están viniendo holandeses, están viniendo alemanes, es decir, clientes europeos que están más atraídos tradicionalmente por la costa y sin embargo ahora a nivel de calidad de vida y de poder hacer negocios y poder estar aquí".
El impacto limitado del fin de la Golden Visa
Contrariamente a las expectativas, el fin de la Golden Visa no ha afectado significativamente al mercado. "Había un cliente muy muy concreto que quería esta operación de 500.000 euros y venía mucho asiático, que quería estar aquí pero tampoco era tan fácil como parecía", explica Pérez Bravo. "La verdad es que nosotros no hemos notado. Ha sido más la euforia en determinados mercados que parecía, pero a medio o largo plazo no nos está afectando".
Productos estrella para el inversor de lujo
El inversor de lujo busca tres elementos fundamentales: "Liquidez, el que al final el producto pues el día de mañana valga más y puedan tener una liquidez. Busca calidad de vida y tiene una parte de legado, de decir oye, yo quiero algo que puedan mis hijos heredar".
Los productos más demandados incluyen, en primer lugar, "un producto urbano, un producto llave en mano, un producto que yo vaya y diga mira es que tengo hasta las toallas puestas. Esto está pasando ahora mismo en Madrid, que se vende tal cual". El inversor no quiere problemas: "No va a ser ahora tengo que buscar un arquitecto, ahora un diseñador, ahora no sé dónde comprar. Entonces que a ti te lo den todo hecho y al día siguiente estás aquí durmiendo".
En segundo lugar, los brand residence, que además del producto llave en mano ofrecen "todos los servicios que oye, que quiero alguien que me limpie, que me gusta el vino, que tengo el spa, que tengo el gimnasio, que me busques el colegio de los niños".
Finalmente, "nuestro producto estrella que es el producto de esas villas con una calidad de vida con confidencialidad. Ahora se busca lo que te decía, ya no es el ostentoso y el que me vean y que tengo que estar en determinados sitios porque no, ahora lo que buscan es muchísima privacidad".
Transacciones destacadas y cambios generacionales
Entre las operaciones más significativas, Pérez Bravo menciona "un ático por 40 millones de euros que la verdad es que en su momento pues fue una de las ventas más importantes". También destaca las "villas que también son legados familiares de muchísimos años de familias en España que pensabas que nunca, pero bueno, al final los hijos han heredado y las han comprado extranjeros".
Este "cambio generacional que está pasando pues es interesante", así como el "cambio de uso, tanto en un sentido de residencial que pasa a hotelero está pasando mucho y al revés. Pues tema de oficinas en un momento dado pues el cliente más inversor lo quiere convertir en residencial".
Brand Residence: España líder en Europa
España se ha posicionado como líder europeo en brand residence. "España y Portugal somos los países número uno en brand residence en Europa y lleva muchísimos años en Estados Unidos y muchísimos años en Dubai. Pero aquí en Europa me costaba entrar en Inglaterra. Pero España se ha posicionado como el líder en Europa".
Dentro de España, "Marbella tiene el 50% de los proyectos y prácticamente el otro 50% lo tenemos en Madrid". Estas residencias atraen "un cliente diferente, un cliente que ya ha comprado Four Seasons, que bueno, incluso en Marbella pues tenemos marcas de lujo como Elie Saab, Lamborghini, Fendi y Missoni".
Proyecciones y madurez del mercado
Las proyecciones de Lucas Fox para 2026 vaticinan que "la inversión inmobiliaria en España podía crecer un 20% con el living y el lujo como los ejes principales". El segmento de lujo aumentaría su peso "incrementando su cuota del 1,3% al 1,6% en el mercado en general, pasando de 8.100 operaciones en 2024 a casi 10.000 compraventas en 2026".
Los datos del primer trimestre confirman estas expectativas: "Ha habido 6.300 millones en inversión en España que supone un 90% de crecimiento. Y si tú miras las promociones, el 25% de las promociones de lujo".
Sin embargo, Pérez Bravo observa que "la euforia ha terminado y eso es una buena noticia porque la euforia al final era de se vende todo y bueno pues estas locuras de precio". El mercado "ya ha entrado en una fase de madurez en el cual oye pues el cliente mira y que analiza y que revisa".
Retos y oportunidades futuras
Para el futuro, la ejecutiva identifica varios retos fundamentales. El primero es "nuestra capacidad de generar confianza", ya que "el agente inmobiliario no está regulado desde el 2000". Es crucial "la profesionalización del sector" y que "el gobierno no cree desconfianza" evitando "mensajes que pueden en el extranjero crear mucha desconfianza".
El segundo reto se relaciona con "la escasez de activos", donde "no hay suelo finalista y los costes de construcción están creciendo". Se necesita "colaboración, libere más suelo que ayude a los promotores y se pueda desarrollar todas las viviendas que ahora mismo están haciendo falta".
Finalmente, destaca la importancia del "ecosistema alrededor", porque "esto no va de crear tres villas de lujo en el medio de la nada". Se requiere "un ecosistema, una calidad de vida, conexiones de transporte, la gente que trabaja tiene que poder llegar, tiene que poder vivir".
El mercado de la vivienda de lujo en España se encuentra en un momento de consolidación tras años de crecimiento exponencial, posicionándose como una alternativa sólida y atractiva para inversores internacionales que buscan seguridad, calidad de vida y rentabilidad en un entorno geopolítico cada vez más incierto.