El mercado de bienes raíces de Miami ha alcanzado un hito histórico al superar oficialmente al de Nueva York en propiedades de lujo valoradas en más de un millón de dólares. Según el informe del mercado de vivienda de lujo de Realtor.com, Miami registró 10.591 propiedades activas en el mercado con un valor de siete cifras, superando las 10.176 que registraba la ciudad de Nueva York. Este acontecimiento confirma la transformación de Miami como el nuevo epicentro del dinero y las propiedades residenciales de gama alta en Estados Unidos.
Para analizar este fenómeno y las oportunidades que representa para inversores internacionales, Leonard Chinchay, consejero delegado de Asset Funding Capital, una compañía especializada en estructurar operaciones de inversión inmobiliaria en Estados Unidos, ofrece una perspectiva detallada sobre las claves del éxito de Miami y las alternativas de inversión disponibles para quienes buscan diversificar su patrimonio fuera de España.
¿Cuáles son las claves del éxito que está viviendo Miami actualmente?
Según Leonard Chinchay, son varias las claves que se han ido acumulando durante los últimos años. En primer lugar, destaca la fiscalidad: Florida no tiene impuesto estatal sobre la renta, lo que resulta extremadamente atractivo para patrimonios altos que buscan escapar de estados como Nueva York o de fiscalidades europeas muy exigentes.
En segundo lugar, menciona la llegada masiva de capital y de familias, no solamente desde Latinoamérica, sino también desde dentro de los propios Estados Unidos, que ven Miami como su puerta de entrada al mercado del estado de la Florida, tanto por la cercanía geográfica dentro de Estados Unidos como por el idioma en el caso de los latinoamericanos.
El tercer factor clave es la oferta de producto. Los promotores han apostado por proyectos de marca, hoteles de lujo y residencias de marca que generan una demanda internacional muy sólida. Por último, Chinchay subraya la calidad de vida: clima favorable, seguridad relativa y un ecosistema financiero y de negocios que ha madurado muchísimo en la última década. "Miami dejó de ser un destino de segunda residencia para convertirse en un centro financiero de primer nivel", afirma.
¿Compensa la rentabilidad bruta de Miami frente a la exposición de costes operativos locales?
Leonard Chinchay explica que todo depende completamente de cómo se estructura la inversión. Si una persona compra un inmueble físico para alquilarlo, los costes operativos como seguros, cuotas de administración, mantenimiento y gestión de inquilinos se han disparado en los últimos años y erosionan mucho la rentabilidad neta. "Ahí es donde esos inversionistas se llevan una sorpresa", advierte.
Sin embargo, el modelo que propone Asset Funding Capital es distinto. La compañía no vende propiedades como inversión, sino que ofrece participación en el desarrollo del proyecto, no en la propiedad terminada. De esta manera, la inversión no asume esos costos operativos recurrentes. La exposición está en la fase de construcción y financiación del proyecto, donde los retornos se pactan de antemano y no dependen de la gestión diaria del activo terminado.
¿Por qué la participación en el desarrollo de proyectos a través de vehículos estructurados es más atractiva que comprar un inmueble físico tradicional?
Chinchay insiste en que Asset Funding Capital no vende propiedades, y esa es la diferencia fundamental. Lo que ofrecen es participar en la estructura financiera detrás del desarrollo. El inversor entra a través de un vehículo, una sociedad constituida en Estados Unidos, para un proyecto que el inversionista selecciona. Esa entidad participa en una estructura de deuda o de capital dentro del desarrollador del proyecto.
Explica de manera sencilla que si un inversor quiere entrar en la deuda privada, entra con una cantidad determinada y tiene un retorno fijo con intereses trimestrales por un periodo determinado desde el tiempo de entrada. Este periodo no depende de ciertos hitos del proyecto, sino que se establece por un tiempo específico, por ejemplo 36 meses, y esa entidad participa en esa deuda privada con el promotor.
El socio desarrollador de Asset Funding Capital es BH Group, con más de 20 años de experiencia en el mercado y proyectos de renombre con marcas muy reconocidas no solamente en Estados Unidos, sino mundialmente. "El inversionista no compra ladrillos ni tiene que gestionar un inquilino. Su retorno viene de la estructura del acuerdo, ya con un interés pactado en un pagaré o una participación en las utilidades del proyecto si es una inversión de capital", detalla Chinchay. Añade que es un modelo mucho más líquido, más simple de administrar desde el extranjero y sobre todo con un horizonte de tiempo definido desde el primer día.
Si analizamos la fortaleza del dólar frente al euro, ¿compensa entrar en un mercado que ya está en máximos históricos?
Esta es una pregunta habitual que hacen mucho los inversionistas, especialmente europeos. Chinchay responde que depende de qué se está comprando. Si se está comprando un activo terminado en máximos, el riesgo de entrada es real. Pero el modelo de Asset Funding Capital no depende de la apreciación del activo a futuro, sino de la ejecución del proyecto y los retornos pactados en la estructura.
"Es cierto que un dólar fuerte encarece la entrada en términos de euros, pero también refleja la solidez y la demanda que sigue teniendo Estados Unidos como refugio de capital", argumenta. Para un inversor que busca diversificar fuera de Europa, Chinchay considera que el mercado de Miami sigue teniendo fundamentales muy sólidos, no especulativos.
¿Por qué invertir en un piso de más de un millón de dólares en Miami en lugar de en zonas de Madrid, Barcelona, la Costa del Sol o Baleares?
Leonard Chinchay no lo ve como competencia directa, sino como una diversificación complementaria. Los mercados de España son excelentes, pero son mercados maduros con crecimientos más moderados y con una carga fiscal considerablemente mayor sobre plusvalías y rentas.
Miami, por el contrario, sigue teniendo un componente de crecimiento poblacional y de llegada de capital que no tiene ningún mercado europeo hoy. "Además, para un inversor español o europeo, tener exposición en dólares y en el mercado inmobiliario más dinámico de Estados Unidos es una forma de balancear el riesgo de estar concentrado únicamente en euros y en activos europeos", explica.
Para un inversor que está a miles de kilómetros de distancia, la gestión del día a día en cuanto a inquilinos, mantenimiento y licencias en un proyecto es una pesadilla. Al invertir en el desarrollo del proyecto y no en la propiedad final, ¿cómo se reconfiguran los riesgos y las responsabilidades de este inversor privado?
Ese es exactamente el problema que Asset Funding Capital resuelve con su tipo de inversión. El inversor pasivo que participa en la estructura de desarrollo y no en la propiedad terminada elimina por completo la carga operativa. No hay inquilinos, no hay mantenimiento, no hay licencias que gestionar.
La responsabilidad del inversor se limita a la inversión de capital según los términos del acuerdo, y el riesgo se traslada hacia la ejecución del proyecto por parte del desarrollador. Por eso Chinchay resalta la importancia de la experiencia y trayectoria del desarrollador en el sur de la Florida o en la zona donde se va a invertir. "Es lo más importante en este tipo de inversiones. Es lo que justamente nosotros evaluamos y supervisamos antes de estructurar cualquier operación", afirma.
Asset Funding Capital realiza el trabajo de debida diligencia, el seguimiento del proyecto y el reporte periódico al inversor para que pueda estar tranquilo, estando a miles de kilómetros de distancia, de que su inversión está avanzando según el cronograma del proyecto que seleccionó para invertir.
Invertir en Estados Unidos como extranjero suele activar retenciones fiscales complejas. Al no comprar el inmueble directamente, sino participar en una estructura financiera, ¿cómo se optimiza la carga fiscal de los rendimientos para evitar la doble imposición?
Este es uno de los puntos donde Asset Funding Capital aporta más valor, porque la estructura importa tanto como el proyecto en sí. Al participar a través de un vehículo estructurado en lugar de comprar directamente un inmueble, se pueden optimizar aspectos como la retención en la fuente y, dependiendo del país de residencia del inversor, aprovechar los tratados de doble imposición que Estados Unidos tiene firmados con varios países.
El esquema de inversión que ofrece Asset Funding Capital de préstamo no lleva retención en Estados Unidos. "Es lo más interesante en ese tipo de inversión", destaca Chinchay. Explica que existe una ley con más de 80 años dentro del fisco de Estados Unidos, conocido como el IRS, donde cuando un inversionista internacional le hace un préstamo a una sociedad americana, en este caso el desarrollador del proyecto, esos intereses que se pagan trimestralmente, que van por un tiempo determinado y que son intereses fijos, no llevan retención en Estados Unidos.
Cuando Asset Funding Capital presenta sus ofertas a los inversionistas, ese retorno es completamente neto. Adicionalmente, no hay costos administrativos de financiamiento o de adquisición, como cobran muchos fondos inmobiliarios. Los retornos que ofrecen a los inversionistas son completamente libres de cualquier costo adicional, y la mayor ventaja es no tener que pagar impuestos en Estados Unidos por esa retención.
Chinchay aclara que depende de la residencia fiscal de cada cliente, y siempre aconseja a los clientes hablar con un contador local para ver cómo será ese efecto. Pero dentro de Estados Unidos, el inversionista no tiene que pagar retenciones.
¿Cómo van los proyectos que tienen en marcha?
Hace meses hablamos sobre un proyecto en Pompano Beach, una marca mundial de hoteles operados por Marriott, y ya está completamente cubierto, por lo que queremos dar las gracias a nuestros inversionistas por la confianza y gracias también al promotor", apunta Leonard Chinchay.
El portafolio activo de la compañía sigue creciendo. La relación que tienen con BH Group ya abarca ocho proyectos juntos donde han invertido en cada uno de ellos. En ese momento tienen dos proyectos muy interesantes: uno que queda sobre la playa y la bahía llamado Icon Beach, un proyecto espectacular de residencias donde ya empezó la construcción.
Chinchay señala que a veces es muy difícil conseguir poder entrar en un proyecto como inversionista cuando el proyecto ya está en proceso de construcción, porque todos los riesgos están completamente mitigados. "Te ahorras años, de 2 a 3 años muy fáciles de riesgo", explica. Tener la marca, tener la preventa, tener ya todos los diseños del edificio, inclusive tener el precio de construcción y empezar la construcción, hace que ese sea un proyecto muy interesante.
El otro proyecto que les emociona mucho tener en la cartera es uno en West Palm Beach, una de las ciudades en crecimiento excelente en todo el sur de la Florida y en todo Estados Unidos, con una gran concentración de compañías financieras dentro de la ciudad. Este es un proyecto de desarrollo donde el inversor entra desde la compra del terreno, pero obviamente el retorno va a ser mucho mejor o mucho más alto que entrar en una estructura donde ya el proyecto empezó.
"Tenemos para ambos tipos de inversionistas. El inversionista que quiere entrar en algo más seguro con un porcentaje de retorno ya fijo por un periodo determinado, un proyecto que ya está en construcción, o tenemos el inversionista que dice 'no, mira, yo prefiero, ya tengo una o dos posiciones aquí, entiendo muy bien el negocio, ya tengo las posiciones de deuda y prefiero entrar en algo que recién está empezando para poder maximizar mi retorno sobre un periodo también determinado'", detalla Chinchay.
¿De qué rentabilidad estamos hablando en estos proyectos que son muy diferentes, uno más sin asumir riesgos y otro asumiendo más riesgos?
Leonard Chinchay especifica que están hablando de retornos de un 13% anual en las inversiones donde no se toman riesgos, con pagos de intereses trimestrales sobre un periodo de 36 meses fijos. Es decir, un 13% anual donde se reciben pagos de intereses trimestrales durante 36 meses fijos.
En el otro proyecto, donde se entra como socio de capital, están proyectando doblar la inversion. "Si el inversor pone un millón de dólares, sale con 2 millones de dólares en un periodo aproximadamente de cinco años", explica.
¿Cuál es el valor de Asset Funding Capital en estos proyectos?
El valor de Asset Funding Capital es ser el puente de conexión entre el capital internacional y los desarrolladores de primer nivel en el sur de la Florida. Chinchay aclara que no construyen los proyectos, pero estructuran, negocian y supervisan la participación del inversor dentro de ellos, algo que ningún desarrollador ni una inmobiliaria tradicional hace.
Realizan la debida diligencia legal y financiera, diseñan el vehículo de inversión más adecuado para cada perfil del inversionista y dan un seguimiento constante durante toda la vida del proyecto con reportes periódicos. "En definitiva, creamos una relación. Para nosotros no es una transacción con el inversionista, es crear una relación a largo plazo para poder darle acceso a oportunidades que normalmente estarían reservadas solamente para los grandes fondos institucionales, con la obviamente tranquilidad de tener un equipo especializado gestionando cada detalle de cada inversión", concluye.
¿Qué consejo le darías a alguien que se esté planteando invertir fuera de España, en el sur de la Florida?
Leonard Chinchay ofrece tres consejos fundamentales. Primero, que no piensen en esto como comprar un piso, sino como entrar en un mercado con una lógica distinta a la europea, y que se rodeen de gente que conozca bien esa lógica.
Segundo, que prioricen la estructura y la transparencia por encima de la promesa de rentabilidad. Que pregunten cómo se protege el capital, quién es el desarrollador y qué reportes van a recibir durante el tiempo de inversión.
Y tercero, que empiecen con un proyecto bien acotado para conocer de primera mano cómo funciona el proceso antes de comprometer montos mayores. "En el sur de la Florida sigue ofreciendo oportunidades muy atractivas. Pero como en cualquier inversión, la clave está en la calidad del socio que uno elige para escalar", concluye Chinchay.
El histórico hito de Miami superando a Nueva York en propiedades de lujo confirma la consolidación de la ciudad como un centro financiero y residencial de primer nivel mundial. Para los inversores internacionales, especialmente europeos, las oportunidades de participar en el desarrollo de proyectos inmobiliarios en Miami representan una alternativa atractiva de diversificación patrimonial, con ventajas fiscales significativas y retornos competitivos, siempre que se estructuren adecuadamente y se cuente con socios desarrolladores de probada experiencia y trayectoria en el mercado.