El mercado de fincas rústicas en España atraviesa un momento de transformación sin precedentes. Regino Coca, fundador y CEO de Cocampo, el portal inmobiliario líder en España para la compraventa y arrendamiento de fincas rústicas, ha analizado en profundidad las principales dinámicas que están reconfigurando este sector y sus implicaciones para propietarios, inversores y el conjunto de la sociedad.
11.00h La Entrevista de la semana a Regino Coca, fundador y CEO de la plataforma Cocampo 11.45H La promoción de la semana con Gilmar Consulting: Be Grand El Limonar en Málaga
Las promesas incumplidas del Gobierno y el problema estructural del campo
El pasado 14 de enero, el presidente Pedro Sánchez anunció que se analizarían unas 17.000 fincas rústicas de la Administración General del Estado para valorar su aptitud agraria y, en su caso, ponerlas a disposición preferente de jóvenes, mujeres y nuevos profesionales. Además, se comprometió a crear una plataforma para poner en circulación estas fincas de forma inmediata. Sin embargo, ocho meses después, todavía no existe ninguna plataforma operativa ni se ha vuelto a saber nada de esta iniciativa.
Según Regino Coca, " El problema del relevo generacional es probablemente el mayor problema que tiene el mercado de las fincas rústicas. Siempre compartimos la estadística de que el 41% de los propietarios es mayor de 65 años. Entonces es totalmente necesario el tomar medidas para favorecer ese relevo generacional. Sin embargo, fue sorprendente la forma de anunciarlo y ese compromiso de analizar este entorno a 17.000 fincas rústicas de las cuales sobre todo después, no hemos vuelto a saber absolutamente nada".
A pesar de esta promesa incumplida, Coca subraya que "el mercado está en un momento extraordinario, dinámico", con transformaciones profundas que están redefiniendo completamente el sector.
Uno de los obstáculos fundamentales que enfrenta el mercado de fincas rústicas es la falta de coordinación entre el Registro de la Propiedad y el Catastro. Regino Coca explica que "cuando el patrimonio del Estado está intentando vender esos volúmenes de fincas rústicas y de hecho los vende patrimonio, el Estado vende entre mil y 1.100 fincas todos los años. Lo que ocurre es que son fincas muy pequeñas, que tienen un valor de entre 3.000 a 5 1.000 euros".
El problema principal, según Coca, es que "no es fácil identificar las propiedades de suelo rústico y no es fácil tenerlas totalmente saneadas. Saneadas Me refiero a que el Registro y Catastro coincidan y se encuentren en una situación que permita la transmisión". Esta descoordinación tiene consecuencias graves para el mercado. Coca señala que "las fincas se transmiten y no se actualiza la titularidad. Por lo tanto seguimos teniendo gran parte del campo español a nombre de abuelos y bisabuelos. Por motivos de no dar entrada en la Testamentaría por motivos fiscales y no entraron en cambios en catastro y se quedaron allí".
Además, añade que "el hecho de que vayas a vender una finca y te encuentres con que el registro no te da una descripción te dice paraje de no sé qué con el río del no sé cuánto que ya se secó por el cambio climático hace 50 años y que linda con el tío Evaristo. Entonces te quedas con absolutamente nada". "España hay 39 millones de parcelas catastrales rústicas,y aproximadamente hay 1 millón con problemas muy serios".
Un mercado en pleno crecimiento y diversificación
A pesar de estos obstáculos estructurales, el mercado de fincas rústicas está experimentando un crecimiento notable. Coca revela que "en el primer semestre del año el crecimiento ha superado el 7% frente a un crecimiento de la vivienda comparado con el año anterior, de poco más del 1%. Está un ritmo mucho más acelerado".
Lo verdaderamente relevante, según el CEO de Cocampo, es que "cada vez cuesta más hablar del mercado rústico como un único mercado. Si algo nos está de alguna manera demostrando es que es un mercado inmobiliario de activos muy diversos y que no son diversos porque el activo en sí sea muy diferente uno de otro, sino por el uso que hace el comprador o el inversor de ese suelo".
Coca enumera la diversidad de usos que está transformando el mercado: "Normalmente se asocia el suelo rústico o las fincas rústicas con esas grandes fincas de recreo. Pero después cada vez más y desgraciadamente se ha visto este verano en el caso de el fatídico incendio de Almería y cómo está gran parte de nuestra costa con residencias con segundas viviendas ubicadas en suelo rústico y que son una alternativa cada vez más habitual al problema de la vivienda en las grandes ciudades. Pero luego tenemos todo un mundo con el tema de los centros de datos, el tema incluso de electrolineras a Cocampo nos llegan casos absolutamente peregrinos. Bueno, el tema del CO2, el tema de las reforestaciones es que toca todos los palos, toca los palos industriales, los palos medioambientales, toca el pura inversión inmobiliaria más tradicional de salvaguardar patrimonio o de rentabilidad".
Y no olvida mencionar lo fundamental: "Me he olvidado de lo más obvio de todo que son los agricultores y ganaderos, que son los que sí o sí necesitamos todos, ellos necesitan seguir invirtiendo y comprando fincas rústicas".
Las herencias: el principal motor del mercado
El principal motor que está impulsando el mercado de fincas rústicas son las transmisiones por herencia. Coca explica que "el principal motor que tiene ahora mismo el suelo rústico son las herencias, Transmisiones por herencias. Es un. Es sorprendente porque muchas de las personas que se acercan a este mercado de las fincas rústicas creen que su mercado parado, con poco atractivo y demás. Sin embargo, el que es propietario le cuesta desprenderse de una finca Una barbaridad. Es algo que si puede lo deja. Se queda en las familias de generación en generación y es lo que ha sucedido".
Según el CEO de Cocampo, "la mayor parte del suelo rústico se ha quedado en las familias durante las diferentes generaciones y es ahora cuando por las circunstancias económicas, sociales que vivimos pues hace falta transmitir".
Los datos son contundentes: "la conclusión en datos que se ve más obvia es que el número de transmisiones que tenemos todos los meses, el número de transmisiones de años anteriores, no del último año pero sí de años anteriores, es mayor por herencia que por compraventa. En concreto hicimos un análisis el año pasado en el que estimábamos que se van a movilizar en torno a 10 millones de fincas en los próximos años y ese es el principal motor".
Las regiones más atractivas para invertir
En cuanto a las regiones más dinámicas del mercado, Coca señala que "en términos estadísticos la costa española es la que está creciendo más y en gran parte por ese motivo que explicaba del problema de la vivienda. Y es que la tensión en el ámbito urbano está haciendo que se desplace gran parte de la inversión al ámbito del suelo rústico colindante a los núcleos urbanos".
Específicamente, destaca que "la Comunidad Valenciana, por lo tanto, por ejemplo, destaca por sus crecimientos en compraventas en los últimos meses y años. Pero también sucede con la Costa del Sol o con el interés que nosotros observamos en campo en el caso de Asturias, Cantabria o Galicia o por supuesto Cataluña en el caso de las de las masías, es un caso de éxito".
Sin embargo, Coca matiza que "no todo lo que está sucediendo en términos de compraventas tiene que ver con esas fincas de recreo, esas segundas viviendas o incluso esa primera vivienda residencial, sino que está sucediendo un fenómeno de consolidación del suelo, lo cual requiere comprar nuevas tierras".
Además, explica un fenómeno estructural: "hablábamos de las herencias y es que la herencia fragmenta el suelo. Por lo tanto tenemos un activo que se va dividiendo y que por lo tanto cada vez se va transmitiendo más en todas las estadísticas. Evidentemente va a ir creciendo el número de compraventas y nos va a mostrar más propiedades porque cada vez hay más en el mercado".
En cuanto a las diferencias entre tipos de cultivo, Coca señala que "hay cada vez más diferencia entre el mundo del regadío y el mundo del secano, el regadío. Incluso en primavera y principio de verano hemos tenido muy seco. Se ha observado que claramente se están transmitiendo las fincas de regadío porque son estables en su producción y sin embargo el secano está sufriendo una barbaridad".
Y concluye con una reflexión importante: "cada vez es menos importante el precio por hectárea de una determinada provincia. El decir que en Ciudad Real la hectárea vale tanto o en León vale tanto no es importante, lo importante es que se puede hacer con la finca y que produce".
Las fincas con mayor potencial de revalorización
"La revalorización se está produciendo en las fincas de recreo próximas a los núcleos urbanos, provincias limítrofes a Madrid, la Costa del Sol, Comunidad Valenciana, Asturias, las fincas de menos de 20 hectáreas, incluso diría de diez, donde es posible realizar una construcción y donde el inversor lo que hace es que la compra solicita o pide o tramita los permisos con el Ayuntamiento. El Ayuntamiento se lo permite y con esos permisos empieza a hacer una casita".
Explica el proceso de revalorización: "esa casita pasa a ser una posible primera vivienda, segunda vivienda o simplemente la casa de una finca de recreo. Y por cualquiera de los tres motivos, la revalorización es exponencial. Ahí el precio multiplica".
Sin embargo, Coca expresa su preocupación: "No me gusta nada. Me parece que es urbanizar el campo. Creo que eso tiene que tener un control que ahora mismo no lo tiene porque la legislación está demasiado dispersa y repartida y es muy arbitrario en función de los municipios, de los ayuntamientos".
En cuanto a la rentabilidad de las explotaciones agrarias, Coca ofrece un análisis más matizado: "lo que me gustaría decirte es que la rentabilidad de las explotaciones agrarias mejora y ahí el comentario es mucho más frío. Sí que está mejorando y sí que es atractivo reinvertir en agricultura y en ganadería, pero tienes que tener un tamaño mínimo. La economía de escala es absolutamente determinante. Puedes alcanzar rentabilidades del 20% o superiores, pero solo si consigues un tamaño que sea adecuado al tipo de explotación que llevas a cabo".
Y añade una reflexión sobre la situación de los pequeños agricultores: "Si eres un pequeño agricultor o ganadero pues normal que estés con el tractor manifestándote y protestando porque no te da para absolutamente nada".
La complejidad de la valoración: más allá del precio por hectárea
Uno de los aspectos más complejos del mercado de fincas rústicas es la valoración. Coca explica que "sobre una misma finca puedes hacer muchos usos. Entonces una finca puede ser absolutamente desastrosa como cultivo de secano, pero puede ser extraordinaria para construir un centro de datos. Entonces el valor de la finca cuál es? Pues en el fondo es el que quiera darle ese inversor o el que tenga dentro del plan de negocio de ese inversor que es el que determina al final esa rentabilidad y entonces estamos viendo unas asimetrías muy grandes. Es fundamental siempre el aspecto del agua, el aspecto de la comunicación".
En cuanto a las zonas con precios más estancados, señala que "las revalorizaciones menos obvias o donde el precio está más estancados. Claramente son en las zonas de las sierras menos comunicadas, las sierras del norte de Andalucía, la parte norte de Castilla y León. Y porque hablamos de problemas de comunicación física pero también de comunicación en términos de telefonía móvil, de acceso a Internet y demás. Ahí es donde los precios están un poquito más grande".
Coca ofrece una reflexión visionaria sobre el valor de la tierra: "todos respiramos y no valoramos el aire que respiramos, no le damos ninguna importancia. Ahora si nos ponemos futuristas en estas películas locas y demás y decimos oye y en 300 años el aire vamos a tener aire para todos y de calidad y demás. O a lo mejor en 300 años podemos pensar que el aire empieza a ser un bien escaso y que realmente el aire en algunas zonas será muy puro y otras tendrán que ir las personas con una mascarilla , con unos equipos y tal. Pues con la tierra yo me atrevo a decir y sé que es muy que no es, no es literal, es muy visionario, que ha sucedido un poco lo mismo".
Continúa explicando: "La tierra era un commodity y no era escaso hace 100 años. Hoy en día, con la población creciente que tenemos, con las necesidades de alimentación que tenemos, que no es que comamos, es que comemos diferente y comemos más cantidad y además tenemos unos gustos diferentes, Entonces necesitamos más explotación con los usos que hacemos del suelo rústico que cada vez son mayores. La tierra ha pasado de ser un bien muy escaso y eso se ve clarísimo en las islas cuando te vas a las Baleares o te vas a las Canarias, el precio de la tierra juega y el uso de una manera totalmente diferente a las dinámicas de la península".
Y concluye: "invertir en suelo rústico es invertir en presente y en futuro porque realmente ha pasado de ser un bien general y que nadie valoraba a ser un bien para usos específicos que hay que entender cuáles son que determinan su precio y que cada vez por su escasez van a ser más elevados".
Tendencias a largo plazo: el relevo generacional y el abandono de tierras
Sobre las tendencias que influirán en el futuro del mercado, Coca vuelve a conectar con el tema del relevo generacional: "volvemos a conectar con las promesas del gobierno sobre las 17.000 fincas. Lo que realmente tiene que suceder aquí es que exista un relevo generacional y que el campo nos abandone".
Las cifras sobre el abandono son alarmantes: "Las estadísticas hablan de en torno a 2 millones y medio de hectáreas abandonadas en España. Las oficiales, las que las cifras que yo manejo podemos estar hablando fácilmente de que sobre las 50 millones de hectáreas de España haya más de 10 millones de hectáreas abandonadas".
Para Coca, la solución pasa por la coordinación administrativa: "La solución para el abandono. Para mí la primera y más importante es que se cumpla una ley que ya salió en el año 2015 y que promovía la coordinación y la actualización, la coordinación, el registro y el catastro y la actualización de datos Es fundamental para el suelo rústico que el registro y el Catastro cumpla su función y para que cumplan su función tienen que coordinarse".