El 2026 arranca con la vivienda como prioridad

El debate sobre la vivienda en España sigue siendo uno de los temas más candentes al comenzar 2026, especialmente tras un 2025 que ha sido definido como "uno de los mejores años en inversión inmobiliaria" con aproximadamente 17.000 millones de euros invertidos. Sin embargo, esta situación contrasta con la realidad de los compradores, que han visto los precios subir cerca del 15% ante una preocupante falta de oferta.
A pesar de que se iniciaron 145.000 viviendas durante el pasado año, solo se lograron finalizar unas 105.000 debido a la escasez de mano de obra y el encarecimiento de los materiales. La financiación tampoco está acompañando, lo que dificulta completar los proyectos iniciados. En cuanto a las ventas, se alcanzó un récord desde 2006 con 705.000 viviendas, aunque a precios más elevados.

El panorama es aún más complicado en el mercado del alquiler. Según los expertos reunidos en Capital Radio, la situación es "mucho peor" que en el mercado de compraventa, principalmente porque se están retirando viviendas del mercado a raíz de la ley de vivienda del gobierno. Las previsiones indican que esta situación no mejorará en 2026, sino que podría empeorar debido a la reducción de oferta, lo que inevitablemente provocará nuevas subidas de precios.
Para analizar este escenario, cuatro destacados expertos del sector inmobiliario se dieron cita en un debate: Juan Antonio Gómez Pintado, presidente de la Corporación Vía Ágora; Jorge Pereda Escolano, Country Manager Living España de Grupo Lar; Manuel Balcells, director general de Inbisa; y Carlos Pérez YIrigoyen, director de Real Estate de Hipoges.

Para Juan Antonio Gómez Pintado, este año se presenta "interesantísimo", dado que la vivienda se ha convertido en "el principal problema según el CIS para los españoles". En su opinión, "ha calado en el mundo político que la vivienda tiene que estar en el eje de sus actuaciones" y destaca que todos los grupos políticos están preparando medidas para intentar dar soluciones al mercado.
Jorge Pereda calificó el año como "fascinante y con muchas incertidumbres", esperando que "se empiece a hacer política de vivienda y no política con la vivienda". Por su parte, Manuel Balcells anticipó "un año con mucho trabajo por delante" y una cierta continuidad respecto a 2025, señalando problemas estructurales como "una demanda considerable, una oferta limitada, un acceso por parte de los promotores también limitado al suelo y un sector sobreregulado".
Carlos Pérez Yrigoyen definió 2026 como "un año desafiante" debido al desequilibrio entre oferta y demanda, aunque destacó que será un gran año para "alternativas a la vivienda" como el producto de flex living, que podría ayudar a absorber parte de la demanda insatisfecha en el alquiler.
Asignaturas pendientes: la inseguridad jurídica como principal obstáculo
Uno de los principales desafíos identificados por los expertos es la inseguridad jurídica. Según Gómez Pintado, "no es que estemos entrando en una situación de inseguridad jurídica estructural, es que ya estamos en ella". Esta inseguridad se manifiesta desde la gestión del suelo hasta la protección ante casos de ocupación ilegal de viviendas.
Manuel Balcells señaló la paradoja de que en España "nos encontramos con una situación de sobrerregulación y, curiosamente, tenemos inseguridad jurídica", mencionando específicamente el caso de Cataluña, donde los alquileres tienen un precio intervenido por la administración, algo que calificó como "una auténtica locura".
Carlos Pérez de Yrigoyen advirtió que esta inestabilidad normativa está provocando cambios en el mercado: "Hay en el mercado transacciones por cerca de tres portfolios bastante grandes, por cerca de 15.000 viviendas, que casi todo el mundo que está mirando esas viviendas lo que quiere es, cuando finalice los contratos de alquiler, destinarlas a la venta". Esto tiene un impacto positivo en la oferta de venta, pero negativo en el ya complicado mercado del alquiler.
Colaboración público-privada: clave para aumentar la oferta
La colaboración entre el sector público y privado fue destacada como fundamental para resolver la escasez de vivienda. Gómez Pintado valoró positivamente iniciativas como el Plan Vive de Madrid, que permite poner "un suelo que estaba inactivo en manos de la administración pública" a disposición del desarrollo privado.
Sin embargo, señaló problemas en la financiación de estos proyectos: "No es porque no haya financiación, sino porque los parámetros no son los adecuados". Según explicó, muchas veces los préstamos obligan a dedicar todos los alquileres a pagar la financiación sin dejar margen operativo, y los plazos son demasiado cortos para proyectos a largo plazo.
Carlos Pérez de Yrigoyen ve una oportunidad en los fondos de infraestructura extranjeros, que "tienen un coste de capital mucho más bajo y que van más a largo plazo", lo que podría adaptarse mejor a las concesiones a 50-75 años. Sin embargo, estos fondos también expresan preocupación por el contexto legal y reputacional de la vivienda en España.
Medidas prioritarias: la visión de los expertos
Cuando se les preguntó qué harían si fueran ministros de Vivienda, los expertos ofrecieron propuestas concretas. Manuel Balcells apostaría por "intervenir en la parte de la fiscalidad" con incentivos y ventajas fiscales, además de buscar mayor agilidad administrativa. Carlos Perez de Yrigoyen evitaría las limitaciones y buscaría una normativa única para evitar la diferenciación entre comunidades autónomas.
Juan Antonio Gómez Pintado propuso una medida más radical: "Quitaría competencias a las comunidades autónomas en materia de vivienda y las centralizaría más en el Estado", argumentando que la transferencia de responsabilidades ha generado una fragmentación normativa perjudicial. Jorge Pereda, en una línea similar, apostó por la homogeneización normativa tomando como modelo "aquellas medidas que ya están funcionando".
A pesar de todos los desafíos, los cuatro expertos coincidieron en que sigue siendo un buen momento para invertir en vivienda en España, aunque matizando que "estamos entrando en una fase de mercado en la que probablemente no todo vale", como señaló Pereda. Carlos Pérez de Yrigoyen lo resumió con una frase contundente: "Invertir en un país donde la gente quiere vivir, quiere estudiar, quiere trabajar y quiere pasar el tiempo, es muy fácil porque los réditos vendrán luego solos".