El sector inmobiliario español se encuentra atrapado en una tormenta perfecta que ha convertido la vivienda de obra nueva en un bien prácticamente inaccesible para la mayoría de la población. La escasez de suelo, los altos costes de construcción y la burocracia administrativa han elevado los precios hasta niveles que hacen casi imposible encontrar viviendas nuevas por debajo de los 400.000 euros en Madrid. ¿El problema es la escasez de suelo?
Álvaro Marcos, director de Marketing y Comercial de AQ Acentor, explica que "tenemos una emergencia de país que es que la gente no puede comprar una vivienda". Marcos señala que el problema fundamental es de oferta: "Lo que tienen que hacer es que sea más rentable la actividad económica de promover viviendas en España. El otro día leía un artículo en un periódico que hablaba de 35 actividades más rentables que la promoción inmobiliaria en España".
El directivo destaca la ineficiencia de los instrumentos de planeamiento: "De cada hectárea que se convierte en suelo urbano en España el aprovechamiento en vivienda que se saca es aproximadamente 35-40 viviendas por hectárea y en Europa, en ciudades con problemas de vivienda similares al madrileño, pues en París, en Londres se están sacando entre 100 y 150 viviendas por hectárea".
Los costes de construcción se disparan
Jorge Ginés, director general de Asprima, aporta datos contundentes sobre el incremento de costes: "Yo cuando empecé en este negocio en el 2013 sobre rasante, la construcción costaba 600-650 euros. En el 2026 estamos en 1.300". Ginés identifica tres factores clave: "El suelo, mano de obra importante y en el caso de mano de obra y de suelo vivimos en la escasez".
El representante de la patronal explica que "hay propietarios que estiran el chicle lo máximo posible. Y nos estamos con verdaderas aberraciones de que suelos de vivienda protegida están costando 1.000 euros".
La carga fiscal como obstáculo adicional
Los expertos coinciden en que la presión fiscal agrava el problema. Según datos del mercado, entre el 20 y el 25% del precio final de una vivienda son impuestos y costes derivados de la burocracia. ¿Si se eliminara la ineficiencia administrativa, a lo mejor esa casa de 400.000 euros podría costar 320.000 euros sin cambiar un solo ladrillo?
"En una promoción inmobiliaria se pagan cinco o seis impuestos. Yo soy un industrial que transformo suelo y tengo que pagar una plusvalía y luego compro un suelo finalista, hago mi división horizontal, entrego casas y luego tengo que pagar otra plusvalía", afirma Jorge Ginés.
El drama de la vivienda protegida
La situación de la vivienda de protección oficial resulta especialmente dramática. Cristina Romero, directora de Marketing y Comunicación de Aelca explica que "en Madrid yo sí que creo que se está actualizando mejor el precio del módulo que en otras regiones como puede ser Jaén, Ciudad Real, el precio del módulo es barato, pero es lo que es y creo que todavía se puede hacer frente".
Marcos denuncia una situación paradójica: "Ahora mismo en el norte de Madrid han salido unas parcelas que yo creo que no ha salido ni el 50% y se ha comprado todo. Gente que cumple. Esa vivienda va a costar a precio de vivienda libre 450-400".
Las exigencias normativas encarecen la construcción
El Código Técnico de la Edificación añade otra capa de complejidad. Marcos critica la hiper regulación: "El aislamiento segun el clima es distinto, no hace el mismo clima en Baqueira que en Cádiz. No hay por qué aislar igual las viviendas. Entonces yo creo que en esta hiper regulación llegamos ahora a la hiper regulación de cómo lo equipas".
Ginés contextualiza el problema: "Esto viene de Europa conceptualmente. Es decir, de 8.000 millones de habitantes que hay en el planeta, 800 que somos los europeos nos hemos dedicado a salvar el mundo. El resto le importa una cero".
El perfil del comprador y sus prioridades
Cristina Romero aporta datos reveladores sobre las preferencias de los compradores: "Nosotros hemos hecho estudios y escuchas en redes sociales y ellos no están dispuestos a pagar más por ser sostenible. Cuando tú haces una pregunta abierta y dices, quieres que tu vivienda sosteniblemente te aporte mayor eficiencia? Todos te dicen que sí. ¿Estarías dispuesto a pagar 100 euros al mes? No, porque 100 euros al mes son 1.200 euros al año".
Marcos confirma esta tendencia: "El cliente se gasta el dinero en iluminación, es decir, en gastar más. El cliente se gasta el dinero en cocina, es decir, en gastar más y el cliente se gasta el dinero en los baños, en que sean bonitos. Ni en domótica, ni en sostenibilidad".
Propuestas de solución
Los expertos proponen varias medidas urgentes. Ginés plantea acciones drásticas: "Todo suelo finalista que se ponga en carga. Medida urgente. Los ayuntamientos les obligo, los privados les cargo fiscalmente. ¿Lo quiere retener? No pasa nada. Lo paga. Y ya sacamos muchos suelos".
También sugiere cambios en la financiación: "Hay que cambiar cosas. A mí me duele muchísimo que no encuentren financiación gente que puede pagar porque tenemos Basilea III y pagar un alquiler más caro que la propia hipoteca y hay que ayudarle".
Marcos propone una reforma fiscal específica: "Si tuviese algún tipo de beneficios fiscales para la adquisición de primera vivienda, por ejemplo, esa primera vivienda no tuviese IVA", aunque advierte: "Tengamos mucho ojo con medidas que lo que hagan sea estimular la demanda. Porque el problema que tiene el país es un problema de oferta".
Perspectivas de futuro
A pesar de los desafíos, los expertos mantienen un optimismo y se muestran esperanzados.
"Creo que hay fórmulas que hasta hace poco no veíamos ni nos imaginábamos como es la descentralización con el tema del teletrabajo. Gente que ya a lo mejor no vive aquí sino que está viviendo fuera y hay municipios donde la expansión ha sido brutal", apunta Cristina Romero.
El debate evidencia que la vivienda de obra nueva se ha convertido efectivamente en un bien de lujo, resultado de una combinación de factores estructurales que requieren soluciones integrales y coordinadas entre el sector público y privado. La urgencia del problema demanda medidas inmediatas para evitar que se convierta en un conflicto social de mayor envergadura, especialmente considerando que Madrid se encamina hacia los 10 millones de habitantes y necesita dar respuesta habitacional a todo ese crecimiento demográfico.
