Comprar hoteles para reposicionar, es la clave de este negocio

Comprar hoteles para reposicionar, es la clave de este negocio

Meli Torres

12/05/2017 11:42

Los hoteles son un activo inmobiliario al que no suele dirigirse el inversor institucional que busca más oficina y centros comerciales pero que ahora ha dado un giro y se ha convertido en un activo en el punto de mira y no sólo por los inversores institucionales también por el pequeño inversor a través de las socimis como vehículo inversor en bolsa para participar en el boom hotelero y del turismo que vive en estos momentos España. Para darnos las claves de este negocio Inversión Inmobiliaria en su debate reunió a expertos en la materia dándonos cada uno su punto de vista.

Hispania ha sido pionera en España como socimi que cotiza en el mercado continuo y está enfocada en hoteles. Cristina García-Peri, directora general de Hispania nos cuenta el papel que juega Hispania en el sector hotelero. "Hemos jugado y jugamos un papel muy importante en este sector. Lo primero que hemos hecho ha sido canalizar una inversión de un billón de euros en capital y tenemos hoteles por valor de 1.200 millones. Al canalizar esa inversión permitimos al inversor acercarse al mundo hotelero español que de otro modo no lo habría podido hacer y en segundo lugar, nuestro papel como socimi es ayudar al crecimiento hotelero y de los operadores, porque el modelo de que cada vez que quieres gestionar un hotel  tienes que comprar el ladrillo es un modelo muy intenso en capital y la socimi lo que hace es proveer de capital para ayudar y acompañar al operador hotelero en su crecimiento".

En esta misma línea, Ana Hernández directora de Armabex, afirma que "desde hace dos o tres años hemos visto mucho interés por parte del sector hotelero en evaluar las ventajas que les puede suponer constituir una socimi y salir a cotizar en bolsa. Además de las ventajas fiscales, una ventaja evidente es que cuando te constituyes como una socimi tienes que pasar una serie de filtros que hacen que tu compañía sea más transparente y a la hora de acceder a una financiación le va a ser más fácil conseguirla que desde una Sociedad Limitada o Anónima. Otra ventaja es que una socimi te permite segregar lo que es la tenencia del propio ladrillo de la gestión y eso también genera más transparencia al tener una gestora"

José María Martín Rigueiro, director del segmento turístico y hotelero del Banco Sabadell nos hace una valoración del sector hotelero. "Nosotros desde el Banco Sabadell lo que hemos hecho es aprovechando la especialización de la entidad en banca de empresa, hemos puesto el foco en la actividad del sector turístico y hotelero. Hemos estudiado el mercado y hemos visto que el 85% del parqué hotelero de España son hoteles independientes y pequeñas cadenas hoteleras y hemos configurado una cartera de clientes y establecido propuestas de valor a nuestros clientes.  Es un sector muy poco homogéneo y no sólo se da financiación para la compra sino también para el reposicionamiento, rehabilitación, franquicias, proyectos para la eficiencia energética, etc, porque las tipologías son muy diversas. Pero lo que sí podemos decir en este análisis que hacemos del sector es que por primera vez empezamos a encontrar ratios mejores que los del año 2008, en situación pre-crisis, y esto a nosotros nos da mucho confort. Somos optimistas porque el empresario hotelero desde hace dos años apuesta por este negocio y actualmente el 20% de las operaciones son de compra-venta y el otro 80% son de reposición, el empresario quiere mejorar su activo".

Según Carlos Martínez de Tejada, director del área operativa hotelera de Inbisa, "estamos viviendo un momento único en el sector. España tiene una experiencia muy importante y muy larga en el mercado hotelero pero en estos momentos asistimos al reposicionamiento de las compañías hoteleras y del inversor hotelero. El mercado ya no se conforma solo con sol y playa. El mercado pide el turismo de interior, de hoteles rurales, hoteles especializados en deporte, salud.... No es sólo el reposicionamiento hotelero sino el reposicionamiento de las ciudades en sí".

Sin embargo, José María Martín Rigueiro piensa que tenemos una asignatura pendiente y es el ingreso por turista. "Hay 60.000 millones de turistas y 60.000 millones de inversión pero aunque crece el turismo el ingreso por turista no crece"

A este respecto Jorge Zanolety, presidente de World Office Forum explica que "aunque no sube el ingreso por turista  al final el negocio de las grandes cadenas hoteleras es la 'masa'. Al hotel que le llegan 500 turistas de golpe es un peso en la economía importante donde la clave no es que el turista gaste más o menos la clave es que el hotel se gestione mejor y gane más con el mismo gasto del turista. Cuando se introdujo el buffet en los hoteles fue un éxito, los clientes encantados porque podían comer todo lo que querían libremente y el hotelero reducía costes porque no necesitaba tantos camareros. El éxito fue la reducción de costes más que los ingresos por persona. Pienso que eso tendrá que venir pero es un proceso más lento, lo importante es la eficiencia en la gestión a base de hoteles grandes y mezclados con hoteles más pequeños tipo boutique, pero la gran unidad hotelera es el negocio".

En esta misma línea Cristina García-Peri concluye, "Estamos muy de acuerdo. Nosotros en Hispania ya tenemos 10.800 camas estamos por debajo de Meliá que tiene como 11.000 pero estamos muy cerquita y nos enfocamos en comprar hoteles que se pueden reposicionar porque hay una oportunidad enorme en este mercado. En España no hay grandes resorts como hay en el Caribe o en Oriente Medio. Los hoteles en España en general son  hoteles pequeños muchos gestionados por familias o pequeñas cadenas y nosotros estamos intentando comprar activos para ampliar o comprar dos adyacentes para juntarlos y crear un más grande porque cuando tienes un hotel  de 500 o 1.000 habitaciones la oferta que puedes dar es muy superior y las rentabilidades mejoran".

Pueden escuchar todo el debate pinchando en este enlace. El debate empieza en el minuto 30:00

http://capitalradio.es/audios/20170511_INVERSION_INMOBILIARIA.MP3

 
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