Hoy entrevistamos a Nicolas Da Rosa, International sales de DPAM para España y Portugal, para hablar sobre ideas alternativas para buscar diversificación o segmentos/activos para encontrar valor.
Escucha aquí la entrevista completa con Luis Vicente Muñoz:
La forma clásica de invertir en inmobiliario es comprando el inmueble. Para ello se debe tener financiación y encontrar un inquilino, aunque tiene un riesgo: la liquidez. Pero existen otras alternativas como comprar una acción, cuyo riesgo es la volatilidad, o invertir en un fondo de REITS (Real Estate Investment Trust). Nicolas da Rosa explica que la mejor opción y la más sencilla es esta última porque hay diversificación, se invierte en un activo con liquidez diaria y la volatilidad más baja.
Reits, traducido al castellano, fideicomiso de inversión en bienes raíces. Invertir en REITS consiste en invertir en compañías que tienen propiedades inmobiliarias y cotizan en bolsa. Invierten en diferentes sectores para alquilar sus activos y beneficiarse de las ventas.
Si observamos su historial, los dos últimos años ha sido un activo muy castigado por el mercado en Europa. Esto ha ocurrido como consecuencia de las fuertes subidas de tipos de interés y la poca visibilidad que le daba el mercado. Una de sus variantes más importantes es su coste de financiación.
Aunque en 2023 continuaban con volatilidades altas, hubo períodos de recuperación. Su punto de inflexión fue a partir de octubre por las expectativas de bajada de tipos.
Net Assets Value, el activo real de los REITS
Teniendo en cuenta la media europea, todos los países europeos y todos los sectores, el precio real del activo ha bajado un 10%, aunque ahora se ha dado la vuelta. Y respecto al descuento sobre el activo real, que cotiza en bolsa, en los dos últimos años llegó a haber descuentos de hasta el 50%, un dato histórico.
En DPAM invierten solo en activos premium, es decir, “se encuentran en los mejores sitios”. Los sectores en los que están más positivos son logística, residencial, concretamente en residencial alemán, retail y los trasteros.
Entre sus riesgos destacan los cambios de tipos de interés, la debilidad de los balances de las empresas, una recesión y la normativa.
