El mercado residencial español se encuentra en un momento clave tras superar la crisis inmobiliaria de hace más de una década, según explica Alejandro Schuvaks, fundador de la gestora de capital integrado española Argis. La compañía, que gestiona activos por un importe de 1.400 millones de euros, representa un modelo diferenciado en el sector inmobiliario nacional. Nos cuenta para Inversión inmobiliaria en Capital Radio como ha evolucionado el sector residencial y la estrategia de Argis parra los próximos años.
"El sector residencial está en un momento clave después de haber superado hace ya 12 años, la crisis inmobiliaria, que fue una disrupción tremenda, que destruyó a la mayoría de las promotoras y al mercado en sí", explica Schuvaks. "Y de ahí, de esas cenizas, surgieron muchas promotoras, entre ellas nosotros no solo como promotoras sino como gestora, porque tenemos fondos independientes y administrador y operamos nuestros activos".
Un modelo pionero de gestión integrada
Argis se posiciona como una singularidad en el sector, según su fundador, ya que no opera con balance propio sino que "juntamos fondos en general casi en un 70-80% de no españoles que nos permiten comprar, promover y vender". Este modelo, que la compañía desarrolló hace 10 años, ahora está siendo adoptado por otras promotoras tradicionales del mercado.
"Ahora está un momento en el que vemos que la mayoría de las antiguas promotoras están tratando de convertir a lo que somos nosotros hace 10 años", señala Schuvaks, quien anticipa que "en los próximos dos o tres años vamos a ver una integración que una promotora compra a otra y que la promotora como tal, va a dejar de ser tan importante y van a pasar a tener más importancia las gestoras, porque las promotoras se están convirtiendo en gestoras".
La tendencia hacia la coinversión institucional
El ejecutivo identifica una clara tendencia en el mercado hacia modelos de coinversión, donde las promotoras tradicionales buscan "repartir cuanto dividendo puedan para dejar de tener balance propio y tener JV Partners como lo llaman, que son básicamente coinversores y una promotora invierta un 5% y no el 100% de la inversión".
Esta evolución se refleja en operaciones recientes como la compra de Neinor con Aedas, anteriormente con Habitat, y el caso de Metrovacesa, ejemplos que ilustran la transformación del sector hacia modelos de gestión más sofisticados.
Desafíos en la sofisticación del capital institucional
A pesar del crecimiento del sector en los últimos diez años, Schuvaks considera que "todavía hay un camino largo para lograr más sofisticación de los inversores institucionales". El capital institucional "todavía le cuesta entrar en España, no solo por un tema de idioma básico, sino por un tema de falta de experiencia por ahí una promotora que tiene un equipo que es excelente promoviendo tal vez no tiene toda la experiencia o la forma de saber comunicarse con inversores institucionales sofisticados".
En el caso de Argis, tanto Schuvaks como su socio Carlos Zucchi "venimos de otro sector y aprendimos lo que es el ladrillo. ", lo que les ha permitido desarrollar la capacidad de comunicación necesaria con inversores institucionales sofisticados.
Crecimiento a través de la escala y reputación
El crecimiento de Argis se basa en la construcción de reputación y track record a lo largo de más de diez años. "Es el proceso de crear buena reputación y de crear track récord experiencia y mostrar cómo nos portamos cuando hubo desafíos como la guerra de Ucrania con la inflación, cuando hubo el COVID, cuando hubo distintos desafíos y cómo nos portamos cuando las cosas no salen tan bien", explica el fundador.
Esta experiencia les permite ahora escalar operaciones: "Cuando yo antes iba y compraba un edificio de 5 millones de euros me llevaba al mismo trabajo que hoy me lleva comprar uno de 50 millones y entonces ahora lo que estamos haciendo es lograr escalar por la reputación y por la experiencia que tenemos".
Las ventajas de la integración vertical
La integración de todas las fases del ciclo inmobiliario aporta principalmente "velocidad" y "eficiencia", según Schuvaks. "Nosotros somos mucho más rápidos que casi cualquiera desde que compramos un solar hasta que terminamos y entregamos", afirma.
Esta eficiencia se traduce en "menos errores" ya que "cuando yo compro un solar ya hablé con el equipo de ventas y nuestra directora de ventas sabe que tal producto no se va a vender". Esto evita procesos de rediseño posteriores que pueden surgir cuando las fases están desintegradas.
El ejecutivo considera que la integración es clave porque "el responsable de ese dinero que tomó de terceros o propio no importa pueda controlar todo el proceso no sea cosa que el que compra el solar se lo da a una promotora delegada" que pueda no gestionar adecuadamente aspectos como la inflación o la financiación variable.
Schuvaks anticipa que "la IA va a hacer que toda la gestión sea cada vez más eficiente con los mismos equipos o equipos incluso más grandes. La IA hace que puedas tomar más áreas que antes tenías que tercerizar por falta de experiencia o de tamaño".
Operaciones recientes y estrategia de crecimiento
La reciente adquisición de la cartera de Acciona con más de 1.000 unidades "tenía mucho sentido para nosotros para alimentar a este equipo que tenemos de venta tan bueno que vendemos más de 40 apartamentos por mes y también por nuestro conocimiento del mercado", explica Schuvaks.
La operación de la Torre Sevilla representa "un activo espectacular" que "tiene muchos usos y mucha flexibilidad de cambiar de uso", además de contar con la confianza del mercado español, ya que "todos los inversores nuestros de Sevilla son españoles".
Diversificación conservadora y visión geográfica
Aunque Argis analiza otras verticales como centros de datos, logística, oficinas y centros comerciales, Schuvaks reconoce que "pecamos de ser demasiado conservadores" y avanzan "muy de a poco por un tema de cuidar nuestra reputación, cuidar esto de que en diez años nunca hemos perdido dinero para los inversores".
En términos geográficos, la estrategia es "crecer en tipo de activos más que crecer en geografías". Aunque tienen la posibilidad de invertir en Portugal, Schuvaks no ve que "en los próximos cinco años o diez años crezca por afuera de Iberia. Prefiero ser experto en Iberia en muchos tipos de activos, más que un activo, un tipo de activo, por ejemplo residencial en toda Europa".
Perspectivas del mercado y madurez institucional
Respecto a la madurez institucional del mercado español, Schuvaks mantiene una posición cautelosa: "No veo esa madurez institucional. Me encantaría verlo. Y así como veo que hay algunos grupos que están empezando a buscar sofisticación por ahí, no tienen el track récord que tenemos nosotros o el tamaño, entonces es más difícil para ellos crecer".
Para el futuro, considera que las compañías mejor preparadas serán "las integradas" y "los equipos que sean expertos", ya que "cuando alguien busca invertir en un sector inmobiliario en España está buscando expertos". Además, los inversores buscan "un grupo más grande que tenga presencia nacional, que invierta en otro tipo de activos también".
La visión a diez años de Argis es ambiciosa: "Lo veo como un equipo muy sofisticado que sabe y puede crecer y administrar y un equipo muy grande que puede administrar por lo menos diez 15 mil millones de euros en activos en Iberia y activos que tengan esa inteligencia de poder tener flexibilidad de uso". Esta proyección representa un crecimiento de más de diez veces respecto a los 1.400 millones actuales, consolidando el modelo de gestión integrada como una fórmula exitosa en el mercado inmobiliario español.
