Bruselas presenta su reglamento de vivienda asequible: ¿paraguas legal o medida insuficiente?

La Comisión Europea presentó esta semana en Bruselas su nuevo reglamento de Vivienda Asequible, una normativa que otorga a las autoridades locales y regionales mayor seguridad jurídica para restringir el alquiler turístico y la compra de inmuebles no destinados a residencia habitual en las zonas más afectadas por la crisis de vivienda. Para analizar en profundidad esta propuesta y sus implicaciones para el sector inmobiliario español, Alfredo Díaz-Araque, director gerente de APCEspaña, ofreció su valoración experta sobre un reglamento que, según sus palabras, "lo único que tiene acorde con lo que es, es la palabra reglamento".

Un paraguas legal más que una solución real
Según el análisis de Díaz-Araque, este reglamento no constituye realmente una herramienta para aumentar la oferta de viviendas asequibles, sino más bien un marco legal que la Comisión Europea ha diseñado para dar cobertura a aquellas ciudades y regiones que ya estaban estableciendo limitaciones a la compraventa de segundas residencias o al alquiler turístico. "Han debido de tener problemas a la hora de enfrentarse con la normativa europea y el Tribunal Europeo de Justicia ha tirado abajo esa normativa por las afecciones que puede tener a la libre competencia", explicó el director gerente de APC España.
La propuesta establece una serie de criterios para definir lo que denomina "zonas estresadas" o "zonas tensionadas", y contempla dos consecuencias principales que pueden aplicarse en estos territorios: limitar los alquileres vacacionales y restringir la compra de residencias. Esta segunda medida, según advirtió Díaz-Araque, "afectaría muchísimo más a lo que es el sector promotor", especialmente en las zonas turísticas de costa donde existe un gran volumen de vivienda de segunda residencia.
El desafío del control y la implementación
Uno de los aspectos más controvertidos del reglamento es precisamente su aplicación práctica. La propuesta de Bruselas contempla dar cobertura legal para prohibir la compra de segundas residencias que no vayan a ser habitadas habitualmente en zonas tensionadas, pero surge la pregunta inevitable: ¿cómo va a controlar un ayuntamiento si se compra un piso para vivir en él o para buscar rentabilidad?
Díaz-Araque reconoció esta dificultad señalando que "una cosa es la norma y luego cómo va aguas abajo". Sin embargo, aclaró varios puntos fundamentales sobre la naturaleza de esta propuesta. En primer lugar, "lo que está haciendo la Comisión es dar este paraguas. No está obligando, no está estableciendo qué son zonas tensionadas ni nada". Serán los ayuntamientos, las regiones y las autoridades competentes quienes decidan acogerse o no a esa definición.
Además, la Comisión marca claramente que "el tema de restricciones debe ser como una última solución a todo lo que tiene que hacerse antes. Hay otra serie de medidas que deberían de tomarse antes de llegar a una restricción". El reglamento también es muy claro al señalar que ese alquiler vacacional o esa segunda residencia "han debido tener un impacto claro y directo sobre la asequibilidad de la vivienda".
En cuanto a los mecanismos de control, el director gerente de APC España sugirió posibles medidas como que un municipio de costa establezca "que un porcentaje de venta de una promoción esté destinado a gente de primera residencia y que eso se pueda acreditar por ejemplo mediante empadronamiento". En el caso del alquiler vacacional, el control se ejercería "a través de las licencias". No obstante, también aclaró que si alguien compra una vivienda con el fin de alquilarla a largo plazo para otra persona, "eso no entraría dentro de este marco". Lo que se trata de evitar es "lo que ellos llaman el tema de la especulación en el tema de la tierra".
Reacciones políticas divididas
La propuesta no ha satisfecho a ninguna de las principales fuerzas políticas europeas. El Grupo Parlamentario de Izquierda del Parlamento Europeo ha señalado que le parece "demasiado restrictivo este tipo de medidas que ha tomado la Comisión". Por su parte, el Partido Popular Europeo también se ha mostrado en contra y ya ha anunciado que votará en contra en la Eurocámara porque cree que limitar las segundas residencias ahuyenta la inversión. Tampoco ha satisfecho esta solución al sector promotor.
En España, la ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, defiende que este plan respalda la política del gobierno. Sin embargo, existe una diferencia fundamental: la ley europea no incluye topar los precios del alquiler residencial como hace España. Sobre este punto, Díaz-Araque explicó que hay que tener en cuenta el tema competencial. Entiende que el Ministerio se refiere "a las medidas que está intentando adoptar en cuanto a la limitación del alquiler turístico dentro de las competencias que puede tener, que ha sido el registro que se sacó hace un año", aunque este ya ha tenido problemas administrativos con algún recurso de alguna comunidad autónoma.
El experto subrayó que "la competencia en España en cuanto a esta regulación de alquileres o estas limitaciones principalmente recae en las comunidades autónomas y estas son las que tienen las competencias". Por tanto, lo que está haciendo la Unión Europea con esta normativa es "establecer ese paraguas para evitar que luego cualquier impugnación de estas zonas que se declaran tensionadas y las medidas que se adoptan tengan un marco jurídico que no estaba claro dentro de la Unión Europea".
Un largo camino por recorrer
Es importante destacar que este reglamento no está vigente en este momento. Se trata de "una propuesta de reglamento que ahora mismo tiene que pasar al Parlamento Europeo, se tiene que negociar con los 27 estados de la Unión Europea, con lo cual todavía tenemos un recorrido largo de ver cómo acaba quedando esta norma", advirtió Díaz-Araque.
Sobre si la Unión Europea se está excediendo en sus competencias o si la crisis habitacional justifica medidas drásticas, el director gerente de APC España recordó que Ursula von der Leyen, en su discurso de investidura, ya comentó que "si los europeos tienen un problema de vivienda, la Unión Europea tiene que tomar acción".
En cuanto a si se está excediendo o no la Unión Europea, Díaz-Araque considera que "cuando se analiza el marco normativo que han establecido, son siempre una serie de normativa que es amplia, es genérica y donde intenta evitar pisar charcos". Por eso habla mucho de la subsidiariedad, de manera que "al final serán los organismos competentes, las autoridades competentes regionales, locales o nacionales las que establezcan la normativa". En estados centralizados como Francia o Irlanda, es el Estado el que establece, pero en estados descentralizados como España, "al final son las comunidades autónomas".
"No creo que se esté excediendo, pero sí que es verdad que acogimos inicialmente con gran júbilo que hubiera un comisario de vivienda porque creo que era una parte buena, pero es verdad que poco a poco las medidas que se van adoptando no siempre van muchas veces en la línea de lo que el sector inmobiliario está reclamando", concluyó el experto.
Congreso Nacional de Vivienda de APCEspaña
Más allá del análisis del reglamento europeo, Díaz-Araque aprovechó para anunciar que APCEspaña se encuentra ya en la recta final de preparativos para su Congreso Nacional de Vivienda, que se celebrará los días 7 y 8 de octubre en Barcelona. "Tenemos menos de un mes para el Congreso que se celebra en el Auditorio Diagonal, muy céntrico", señaló.
El lema de este año es "El camino hacia la creación de hogares", un claim que busca destacar que "el sector promotor es parte esencial de la vida de los españoles, de los ciudadanos, porque al final es el que genera esos techos sobre los que luego se crean los hogares y los hogares son no solo la creación de un proyecto de vida familiar, sino también de proyección laboral".
Entre las novedades del congreso, Díaz-Araque adelantó que están cerrando la participación de consejeros de vivienda de diferentes comunidades autónomas para conocer qué están haciendo en materia de vivienda. También habrá "una mesa en la que la parte más de ciudadanos o esa gente que vive el tema de la vivienda desde diferentes perspectivas tendrá su voz", incluyendo representantes de la juventud, la Asociación de Cooperativas de Cataluña y Arval.
El programa abordará temas relevantes para el sector como la industrialización, la falta de talento —"ya no solo de mano de obra en la construcción, sino de talento que necesitamos"—, el suelo, la financiación y el análisis de la demanda futura. Las inscripciones están abiertas en congresoapc2026.com.
Con este reglamento europeo sobre la mesa y un sector inmobiliario español que enfrenta múltiples desafíos, queda claro que el debate sobre cómo garantizar el acceso a la vivienda asequible sin ahuyentar la inversión ni limitar excesivamente el mercado seguirá siendo uno de los temas centrales en los próximos meses, tanto a nivel europeo como nacional y autonómico.