La inversión inmobiliaria alternativa está experimentando un momento de auge en España, impulsada por plataformas tecnológicas que democratizan el acceso a proyectos que tradicionalmente estaban reservados para grandes fondos institucionales. Crowpire, plataforma de inversión inmobiliaria alternativa, se posiciona como uno de los actores más relevantes de este ecosistema, ofreciendo a inversores particulares la posibilidad de participar en desarrollos inmobiliarios con inversiones mínimas de tan solo 300 euros.
Juan Guruceta, director general de Crowpire, ha explicado en detalle el funcionamiento de la plataforma y su estrategia de inversión, que se basa en tres pilares fundamentales para controlar el riesgo: garantía hipotecaria de primer rango, proyectos con licencia ya concedida y supervisión activa durante todo el proceso constructivo.
Un fondo de 11 millones de euros para proyectos inmobiliarios selectos
A mediados de abril, Crowpire anunció junto a Día Capital el lanzamiento de un fondo de inversión destinado a invertir 11 millones de euros en proyectos inmobiliarios. Según Guruceta, durante estos meses han estado estudiando "decenas o casi cientos de proyectos", aprovechando el contexto favorable que presenta el mercado español debido al déficit estructural de vivienda.
"Tenemos el viento de cola en cuanto a promoción se refiere en España debido al déficit. Desde el fondo lo que hemos tratado es de encontrar proyectos que puedan acorde al target de inversión o a nuestro apetito", explica el director general de Crowpire.
La estrategia de inversión del fondo se ha centrado en ubicaciones diversificadas, evitando concentrarse exclusivamente en los mercados más saturados. "Hemos estado mirando proyectos, sobre todo en Mallorca, donde ya hemos invertido, hemos invertido también en Sevilla, hemos invertido en Almería. Es decir, no nos hemos ido a unas zonas especialmente en lo que se refiere como puede ser Madrid, Barcelona, Valencia o Málaga, sino que hemos ido a aquellos sitios donde había una alta demanda también de local para la adquisición de la vivienda, sin ser proyectos enormes", detalla Guruceta.
El tamaño de los proyectos es un factor estratégico para Crowpire. "Nosotros siempre tratamos de estar en un entorno de 5 millones máximo, que primero es lo que nos permite el regulador sacar también a la plataforma, dado que el fondo no solo invierte por sí mismo, sino que lo que hacemos siempre es invertir o coinvertir con todos nuestros inversores para que todos los inversores particulares de la plataforma, por supuesto tengan acceso a ese tipo de inversiones", explica el directivo.
Entre los proyectos en los que han invertido destacan desarrollos en El Ronquillo en Sevilla, una zona residencial fuera de la capital andaluza que ya está en fase de terminación; un proyecto en Palma de Mallorca, en la propia ciudad, donde invirtieron en los dos últimos tramos; y una promoción en Vera, en Almería, con promotores con los que ya habían trabajado anteriormente y que cuentan con toda su credibilidad.
Proyectos con potencial de revalorización en mercados con alta demanda
Cuando se le pregunta sobre qué tipo de proyectos presentan mayor potencial de crecimiento, Guruceta señala dos segmentos principales: el mercado residencial en ciudad y el mercado de costa. "El déficit de vivienda en zonas locales como puede ser hablado antes de Ronquillo, pues evidentemente presentan una demanda porque hay gente que necesita el acceso a esa primera vivienda y mudarse, sobre todo gente joven o gente que está buscando ampliar la superficie de su casa", explica.
En cuanto al mercado de costa, el director general de Crowpire destaca el impacto del alquiler turístico: "El alquiler turístico evidentemente ha subido muchísimo y puede haber un residencial que pueda estar interesado en adquirir una segunda vivienda o bien adquirir una vivienda como inversión para poder alquilar a público extranjero".
Esta alta demanda genera, según Guruceta, una expectativa razonable de revalorización: "Al haber tanta demanda, cuando nosotros invertimos en un periodo de tiempo sí que más o menos tenemos una cierta certeza, teniendo en cuenta como está el mercado a día de hoy, que esos proyectos se van a revalorizar. Una persona que pague, me lo estoy inventando, 200.000 euros por un piso de una promoción a la que nosotros invertimos, pueda esperar que esa revalorización implique que a dos o tres años vista, pues esa vivienda en vez de 200.000 pueda valer 230 o 240".
La industrialización de la vivienda: una oportunidad pendiente de seguridad jurídica
Sobre la posibilidad de invertir en proyectos de vivienda industrializada, Guruceta reconoce que es "algo que tenemos en el radar desde hace tiempo, tanto industrializada como prefabricadas", pero señala un obstáculo fundamental: la seguridad jurídica.
"Aquí la cuestión no es tanto la inversión en el propio activo, sino en cómo jurídicamente hacemos la escrituración de estas viviendas porque al final aquí no hay suelo y nosotros al final siempre invertimos en proyectos que vengan con garantía hipotecaria de primer rango", explica el director general.
El problema radica en la falta de claridad sobre cómo se inscribe legalmente una vivienda industrializada o prefabricada en el suelo donde se instala. "Si no tenemos eso resuelto hay una seguridad jurídica baja o una cierta inseguridad, tanto en cuanto si un proyecto o una serie de casas en las que nosotros invirtiéramos entrase en mora, no habría realmente algo que ejecutar", advierte Guruceta.
A pesar de esta limitación actual, el directivo se muestra optimista sobre el futuro de este segmento: "Hasta que no tengamos una seguridad jurídica del 100% de que podemos realizar esas inversiones y acometerlas para facilitar ese acceso, no vamos a entrar, si bien evidentemente lo tenemos en nuestro target porque además creemos que ese es un mercado que va a explotar más, más temprano que tarde".
Expansión internacional: Portugal e Italia en el punto de mira
La base de inversores de Crowpire ya tiene un carácter internacional. "A día de hoy tenemos inversores sobre todo de Portugal e Italia, además de España. Es decir, ya tenemos un perfil de cliente en la parte inversora internacional. Evidentemente también tenemos otros países en Latinoamérica, pero sí que eminentemente nuestro core de inversores está en España, en Portugal e Italia", detalla Guruceta.
Esta composición de la base inversora abre la puerta a una expansión natural hacia esos mercados. "No sería para nosotros extraño empezar a desarrollar el departamento de inversiones en esos dos países, teniendo en cuenta que tenemos un público que ya es residente allí y que además pues también están en una posición de demanda de vivienda bastante fuerte, con lo cual son mercados que pueden ser muy atractivos para nosotros", explica el director general.
Generación de valor a través de la gestión activa y el reposicionamiento
Uno de los aspectos diferenciadores de Crowpire es su enfoque en la gestión activa de los proyectos. Guruceta explica que "cuando hablamos de gestión es hacer una gestión activa de participar activamente" en el desarrollo del proyecto.
"Hemos tenido unos meses ciertamente volátiles, en los que la guerra hacía que el precio de los materiales subiera, que de pronto el coste de una vivienda de obra nueva subio más de un 5%. Entonces eso al final puede distorsionar en cierta medida la expectativa de revalorización", señala el directivo.
La gestión activa de Crowpire consiste en "tratar de ayudar al constructor en que su plan de negocios y los business case se cumplan de manera escrupulosa, precisamente para que una persona, el cliente final que quiera adquirir esa vivienda, pueda hacerlo con la tranquilidad de que no va a dejar una señal de una vivienda durante un mes y al sexto mes le digan que la casa por la que usted había reservado por 200.000 euros ahora no la puedo vender por 200.000 porque había un incremento sustancial de los costes de los materiales debido al petróleo, debido a la guerra o debido a cualquier factor exógeno y ajeno totalmente al inversor".
Este enfoque no solo protege al comprador final, sino también al promotor: "Le supone un problema al consultor porque le penaliza la rentabilidad que va contra su margen, con lo cual es muy importante supervisar el proceso desde que nosotros firmamos con un promotor hasta que se entrega las viviendas y por lo tanto se cancela la deuda que adquieren con nosotros".
Tres pilares para controlar el riesgo: garantía hipotecaria, licencia y supervisión
El modelo de inversión de Crowpire se distingue por su perfil conservador, basado en tres elementos fundamentales que minimizan el riesgo para los inversores.
Primer pilar: garantía hipotecaria de primer rango. "Solo invertimos en proyectos con garantía hipotecaria de primer rango. Es decir, digamos que minimizamos el riesgo para que si pasase algo nosotros podamos ser los propietarios en un momento dado de la promoción o del solar. Con lo cual esto nos da una tranquilidad de cara a nuestros inversores que si el promotor entrara en default nosotros pudiéramos acometer la finalización de esa obra a través de la contratación de terceros y por tanto devolver el capital", explica Guruceta.
Segundo pilar: proyectos con licencia ya concedida. "Solo firmamos proyectos que ya tienen la licencia, es decir, minimizamos el riesgo de sufrir retrasos severos en la concesión de la licencia por parte de los ayuntamientos y creemos que además es un problema también sistémico a nivel nacional, porque es verdad que ser crítico, pero las licencias tardan muchísimo. Hay ayuntamientos que tienen periodos medios de dos años", señala el director general.
El riesgo de invertir en proyectos sin licencia es significativo: "Podemos recibir la información de que la licencia está a punto de salir en un mes, por ejemplo, y sigue siendo una información cierta en ese momento, pero puede sufrir retrasos. Y si se retrasa dos años un préstamo firmado a un 10% de interés, pues evidentemente eso te destroza la rentabilidad".
Tercer pilar: supervisión y gestión durante todo el proceso constructivo. "Una supervisión y una gestión en todo el proceso constructor para asegurarnos de que, por supuesto, todo el capital que invierte nuestros clientes se destina al uso correcto de la parte de los tramos abiertos y que podemos ayudar y contribuir a mantener el presupuesto y cumplirlo para que los compradores finales tengan sus viviendas en plazo y para que no sufran cambios en el precio de la obra nueva debido a factores ajenos a ellos", detalla Guruceta.
El director general reconoce que este enfoque conservador puede limitar las oportunidades: "Con esas tres, con esos tres bullet points que tenemos en la hipótesis de inversión o la tesis, es muy difícil que pase algo. Insisto, esto posiblemente nos quite competitividad en tanto en cuanto pues habrá proyectos que nosotros rechacemos, pero sí que teniendo en cuenta que la rentabilidad que damos a nuestros clientes está en torno al 10%, creemos que es una rentabilidad muy buena para el factor de riesgo que nosotros hacemos".
Récord de captación: un proyecto cerrado en tres minutos
Hace pocos días, Crowpire batió su récord al cerrar un proyecto en tan solo tres minutos, un hito que refleja el apetito del mercado por este tipo de inversiones alternativas.
"Hay un apetito enorme en la inversión alternativa, por un lado, en la parte de crowdlending. Y por supuesto que hay un apetito todavía mayor en la inversión alternativa de agentes inmobiliarios", explica Guruceta.
El director general aclara el modelo de inversión: "Nosotros al final no hacemos proyectos en los que un inversor es accionista del proyecto, sino que invierte en un proyecto y una rentabilidad financiera de un 10%, pero nunca es accionista, con lo cual digamos que es como si invirtiera en un bono".
Sobre este éxito particular, Guruceta señala: "Si bien es solo un tramo que ya había tenido una demanda en el pasado bastante fuerte, que se dieron factores muy buenos que propiciaron ese éxito tan inmediato de la captación de la inversión, sí que vemos que efectivamente en España o Portugal, Italia, que también hubo muchísimos inversores de esos dos países en el proyecto, tienen un apetito voraz por invertir y desde luego para nosotros con el poco tiempo que llevamos, pues también es un orgullo haber generado la credibilidad en esos inversores para poder generar un proyecto en un periodo tan corto de tiempo".
La inteligencia artificial como motor de eficiencia y personalización
La tecnología, y en particular la inteligencia artificial, juega un papel fundamental en el modelo de negocio de Crowpire. Guruceta explica que "la tenemos implementada desde hace tiempo, pero esto está en constante evolución y cada día casi parece una cosa nueva".
Las aplicaciones de la IA en la plataforma son múltiples y sofisticadas. "A través de la inteligencia artificial básicamente podemos definir por ejemplo el patrón de inversión o el perfil de un inversor en concreto para que reciba información sobre proyectos acordes a sus expectativas", explica el director general.
Además, la IA permite realizar predicciones sobre la demanda: "Podemos trazar la demanda que hay de proyectos en nuestra plataforma, incluyendo a través de algoritmos que predicen cuánta demanda va a haber para un proyecto concreto a través del éxito anterior, por ejemplo. O podemos predecir el éxito de un proyecto que vamos a lanzar por primera vez a través de estudios de datos masivos que nos dicen que, me lo estoy inventando, de que haya gente que quiera, tenga un apetito por invertir en Cáceres, por ejemplo".
Esta capacidad predictiva tiene aplicaciones prácticas inmediatas: "Nosotros a través de eso podemos más o menos predecir cuánto tiempo, por ejemplo, va a tardar en cerrar un proyecto y por ende preparar, digamos, el lanzamiento de otros proyectos adicionales en función de lo que sabemos".
La ventaja de la IA radica en su capacidad de aprendizaje continuo: "Aquí hay mucha prueba error. Lo que pasa es que a través de la IA como es un robot que no duerme, que está 24 días, 24 horas al día, siete días a la semana operando, aprende muy deprisa, con lo cual para nosotros eso es buenísimo".
Además, la IA acelera el desarrollo de la plataforma: "Toda esa parte de IA nos permite lanzar desarrollos, actualizaciones de la plataforma para facilitar la experiencia de usuario muchísimo más deprisa que lo que era antes de tener todas las herramientas que hoy día tenemos, teniendo en cuenta que además salen actualizaciones casi cada día, que ya hay una batalla enorme entre inteligencia artificial".
Demostrar la eficiencia con hechos, no con palabras
Sobre cómo comunican a los inversores las ventajas de utilizar IA y algoritmos, Guruceta es claro: "Nosotros no queremos demostrarlo con palabras, lo queremos demostrar con hechos".
El objetivo es la personalización total de la experiencia es que Nçnuestros inversores, nuestros clientes vean en la plataforma que realmente todo lo que necesitan se adecúa a sus requisitos y podemos personalizarlo a título individual, y la plataforma, se pueda adaptar perfectamente a ofertarte un producto en función de sus intereses".
La experiencia de usuario es fundamental: "El hecho de que la experiencia de usuario me facilite tanto la inversión como la supervisión y el seguimiento de los proyectos en el que yo he invertido en el capital. Con lo cual de esa manera pues evidentemente la experiencia de usuario es otra y esa es la manera en la que nosotros pretendemos o aspiramos a demostrar con hechos, con ese tipo de acciones a nuestros inversores que la IA pues ayuda y sobre todo que sea transparente para ellos, es decir, que no se tengan que dar cuenta y que sea todo tan fácil que se les facilite la vida".
La IA también optimiza los retornos mediante análisis predictivo
Aunque la rentabilidad base la establece Crowpire, la inteligencia artificial ayuda a optimizar otros aspectos que impactan en los retornos finales. "Utilizamos ese tipo de herramientas también para saber el retorno, el plazo, el potencial retraso que lo pudiera haber en un proyecto determinado en función una vez más de los datos que tenemos recabados del pasado, más datos macro, más específicos del mercado inmobiliario", explica Guruceta.
Un ejemplo concreto: "Si estamos estudiando un proyecto en Palma de Mallorca a través del plazo medio de concesión de una licencia, por ejemplo, podríamos intuir cuándo vamos a poder entrar en un proyecto una vez haya obtenido la licencia o la demanda que hay en función del pasado, de cuánta gente va a querer invertir en Palma de Mallorca en un plazo concreto".
Esta capacidad analítica beneficia a ambos lados del mercado: "De esta manera, insisto, podemos facilitarle la vida a los inversores y por supuesto también a los promotores. No nos olvidemos, son nuestra fuente de negocio, con lo cual a ellos también hay que facilitarles y darles la tranquilidad de que si lanzamos un proyecto en la plataforma pues se va a cerrar a la mayor brevedad posible".
Balance de los primeros meses: transparencia, tecnología y proyectos de calidad
Al hacer balance de estos primeros meses de Crowpire, Guruceta destaca tres factores clave del éxito: "Lo primero pues siendo transparentes. Al final como director general pues siempre he abogado por esa transparencia y esa honestidad".
El segundo factor es la tecnología: "Hemos trabajado con un cariño enorme toda la plataforma tecnológica para facilitarle la vida, como digo, tanto a nuestros usuarios inversores como a nuestros usuarios promotores y hacerles independientes, es decir, que puedan ellos gestionarse todo su toda su parte, su dashboard o su promoción por sí mismos".
El tercer factor es la calidad de los proyectos: "Sobre todo el ofrecer proyectos de calidad. Es decir, nosotros lo que queremos es que los inversores generen sus intereses y que cobren el principal o recuperen su inversión en el tiempo de forma que nosotros recibimos".
El acuerdo con Día Capital ha sido un hito importante: "Haber cerrado aquel fondo de 11 millones y medio de euros y toda la parte de la colaboración con Día Capital, pues fue un espaldarazo muy grande de lo que queríamos hacer y de dónde queríamos llegar y bueno, oye, no descartamos que en el futuro podamos cerrar fondos más grandes y levantar más capital".
Sin embargo, Guruceta insiste en mantener la accesibilidad como seña de identidad: "Nosotros también queremos que el inversor pequeño pueda acceder desde 300 euros, que es nuestro mínimo, a ese perfil de inversión. O sea que al final lo que queremos es dar accesibilidad a inversión alternativa tanto a fondos enormes como a pequeños inversores".
Esta filosofía de democratización de la inversión inmobiliaria resume el propósito fundamental de Crowpire: hacer accesible a cualquier inversor, independientemente de su capacidad económica, oportunidades de inversión en proyectos inmobiliarios con rentabilidades atractivas y un perfil de riesgo controlado, todo ello apoyado en tecnología de última generación y en una gestión activa y transparente de cada proyecto.
