El capital familiar o los family office han dejado de ser inversores tradicionales para convertirse en actores estratégicos que están transformando el sector inmobiliario español. Esta evolución se produce en un contexto de volatilidad macroeconómica, búsqueda de estabilidad y diversificación, donde el Real Estate sigue siendo uno de los activos preferidos por los grandes patrimonios
Estas tendencias se analizarán el 14 de abril en el Family Office & Private Wealth Real Estate Forum, que organiza Planner Exhibitios, un encuentro que reunirá a inversores privados, gestores patrimoniales y actores del sector para debatir estrategias de inversión, mercados internacionales, modelos de coinversión, nuevas tipologías de activos y criterios de gobernanza. Hoy en nuestro debate en Inversión Inmobiliaria en Capital Radio contamos con algunos de los ponentes en esta cita para ir abriendo boca y avanzaros los temas que se van a tratar en este encuentro.
Según el segundo estudio de Family Office en la Península Ibérica, los family offices españoles invierten de media un 44% de su patrimonio en Real Estate, muy por encima de la media internacional del 14%. Este dato refleja un cambio estructural en el origen del capital que financia el sector inmobiliario.
Un cambio estructural, no coyuntural
Marcos Ojeda, director general de Creand Wealth Management, explica que "estamos viviendo sin duda un cambio estructural. No es algo vinculado a un momento de mercado concreto. En los últimos años la inversión institucional se ha frenado por el encarecimiento de la financiación y en ese contexto el capital familiar ha tomado el relevo con unas ventajas que los fondos tradicionales no tienen: capacidad de decidir rápido, menor dependencia de la deuda y sobre todo una visión a largo plazo, sobre todo generacional".
Esta transformación no se limita al mercado español. Los principales informes europeos ya sitúan a los family offices como la fuente de capital más dinámica en el sector inmobiliario de cara al año 2026 y sucesivos. Javier Gómez Fernández, cofundador de la gestora inmobiliaria Aklea, coincide en que "la palabra es transformación. Las familias, los family office están profesionalizando sus estructuras y la parte de la familia que se dedicaba a la gestión del negocio industrial o del negocio que también atendía a la parte inmobiliaria, ahora ha cedido la gestión a profesionales que tienen un rigor financiero de negocio y les hace introducirse en mayor medida en la parte inmobiliaria".
De inversores pasivos a actores estratégicos
Leonardo Chinchay, fundador y CEO de Asset Funding Capital, añade que "los family offices ya no quieren ser inversores pasivos. Hoy quieren entender el activo, participar en la estructura y coinvertir directamente con los operadores. El modelo original de entrar a un fondo inmobiliario mundial ya no es el curso que ellos están buscando. El inmobiliario les ofrece algo que otros activos no les ofrece: la protección patrimonial, generación de valor y el control sobre la inversión".
Las razones del éxito del inmobiliario español
La fuerte apuesta por el inmobiliario tiene explicaciones profundas. Ojeda detalla que "las grandes fortunas españolas tienen en su mayoría un origen industrial o directamente inmobiliario. Es un activo que entienden, que saben gestionar y en el que confían. Además, el activo inmobiliario ofrece algo fundamental para una familia: rentas estables que se pueden indexar a la inflación, lo cual es una cobertura natural muy valiosa".
Existe también un factor cultural importante. "Al inversor patrimonial español le gusta tener el control, tocar el activo y decidir la estrategia. Los datos lo confirman: la gran mayoría invierte de forma directa", explica el director general de Creand Wealth Management.
Gómez Fernández contextualiza esta tendencia: "España estaba muy por encima en el nivel de compra con respecto al alquiler en Europa. Siempre decíamos que en los países del norte de Europa el alquiler era un 50 o 60% y en España siempre estábamos entre un 10 y un 20%. Esto se traslada a la parte patrimonial de los family offices. Conocen los activos y su tendencia a invertir en el inmobiliario, que es un activo refugio".
El contexto geopolítico impulsa la inversión inmobiliaria
El contexto geopolítico y macroeconómico actual refuerza esta tendencia. Ojeda explica que "todo lo que significa volatilidad, todo lo que comporta una situación geopolítica inestable, genera incertidumbre y es lo que menos le gusta a los mercados financieros. Los activos inmobiliarios están ahí y no tienen esa volatilidad. Tienen un valor que va creciendo a lo largo del tiempo de una manera exponencial".
Para las familias que han llegado a una capacidad de ahorro importante, "lo más importante que buscan es una preservación de capital, porque el riesgo ya lo asumen con su propio negocio", añade Ojeda.
Chinchay aporta una perspectiva internacional: "Las familias también tienen un riesgo. En mi caso, muchas de las familias son de Latinoamérica y cada país tiene su propio riesgo local: el problema de la moneda, el problema legal, no hay estabilidad jurídica. Buscar mercados que son sólidos, que tienen estructuras muy fuertes desde la parte legal, hace que las familias se alejen de problemas geopolíticos y entren en mercados estables".
Profesionalización y nuevos modelos de inversión
La profesionalización de los family offices está cambiando radicalmente su aproximación al sector. Gómez Fernández describe este proceso: "Se están profesionalizando, metiendo equipos multidisciplinares que mezclan la parte financiera con la parte de conocimiento del activo inmobiliario. Ya no es alguien que dedica su tiempo a la parte industrial y que en sus ratos libres se pone a mirar activos inmobiliarios. Ahora tiene un equipo multidisciplinar y especialista".
Además, "quieren tocar los activos directamente y ya no quieren invertir en un fondo como tal. Les gusta participar en directo. Conozco bastantes familias que están promoviendo directamente", explica el cofundador de Aklea.
Los modelos de coinversión están ganando protagonismo. Ojeda señala que "los clubs deals y la coinversión permiten a las familias acceder a operaciones de mayor envergadura, diversificar riesgo y sobre todo compartir conocimiento entre inversores que se mueven en el mismo entorno".
Criterios de inversión y gestión de riesgos
Los criterios de inversión de los family offices combinan rentabilidad y control de riesgos. Gómez Fernández explica que "es un mix riesgo-rentabilidad. Las familias no dejan de enfocarse al inmobiliario como otro sector de private equity donde piden unas rentabilidades de mercado. Si el mercado me está dando una TIR del 10 o del 12%, yo lo que le pido al inmobiliario es moverme en esos parámetros".
Un factor clave en la toma de decisiones es la participación directa de los gestores. "Las familias entienden que tú participes en la inversión y que asumas el riesgo de poner algo de tu equity en ese proyecto que tú le estás vendiendo", explica Gómez Fernández. "Nosotros siempre tomamos un equity del 5%, ponemos un 5% de nuestro bolsillo para acompañar cada proyecto".
Chinchay coincide: "Nosotros también compartimos esa mentalidad. Invertimos en cada uno de los proyectos y eso hace más atractivo, le da más seguridad a las familias".
Oportunidades internacionales y mercados emergentes
En el ámbito internacional, la seguridad jurídica se convierte en el factor determinante. Chinchay explica que "para mí, el inversor patrimonial busca seguridad jurídica antes que la rentabilidad extraordinaria. Tener un marco jurídico y tener un mercado líquido en el mercado donde vayas a invertir es la gran diferencia".
El ejecutivo destaca el caso de Miami: "Hoy Miami se ha convertido en el capital de los capitales. Palantir, una compañía con un market cap que pasó de 30 millones de dólares hace dos años a 340 millones hoy, se mudó de Denver a Miami por problemas políticos del gobierno de Colorado. Howard Schultz, el fundador de Starbucks, anunció su mudanza de Seattle a Surfside por una ley que carga 9.9% más de impuestos sobre la riqueza".
Activos alternativos y nuevas oportunidades
Los family offices están diversificando hacia activos alternativos. Gómez Fernández identifica una transición generacional: "Hay un perfil de inversor más tradicional que invierte en hoteles u oficinas donde busca un retorno del 5 o 6% y el activo es estable. Pero las segundas generaciones de esas familias entienden más el negocio inmobiliario, quieren más retorno y quieren tocar el negocio del living".
El living (residencias de estudiantes, senior living) se ha convertido en el activo estrella. "Todo el mundo está viendo que el activo estrella en Madrid y en España es el living. Esas segundas generaciones están entendiendo que la rentabilidad-riesgo que existe en ese tipo de producto les encaja", explica Gómez Fernández.
Ojeda enumera las ventajas de estos activos alternativos: "Ofrecen rentas recurrentes respaldadas por una demanda que crece de forma estructural y que no dependen directamente del ciclo económico. Las residencias de estudiantes responden a un déficit crónico de oferta en España con yields que se mueven entre 5 y 7%. El senior living es una tendencia demográfica imparable".
El déficit de vivienda impulsa las oportunidades
El mercado español presenta oportunidades estructurales. Gómez Fernández aporta datos reveladores: "En España hay un déficit de 600.000 viviendas que venimos arrastrando. Se generan en torno a 240-250.000 hogares anuales y estamos produciendo 120-130.000 unidades al año. Cada año incrementamos 100.000 el déficit que ya arrastramos".
Esta situación beneficia a los proyectos de venta frente a los de alquiler: "Las diferencias son de 20 o 30% de retorno más en el virtual que en el rental. Todos los proyectos se están enfocando mucho más en venta que en alquiler".
Riesgos y factores de éxito
Los expertos identifican varios riesgos clave. Gómez Fernández destaca dos principales: "Hay riesgos de mercado, el mercado inmobiliario va por ciclos y es un mercado donde te sueles apalancar. Luego hay un riesgo puramente jurídico: que tengas unas reglas de juego y llegue mañana y te las cambien".
Chinchay añade el riesgo de ejecución: "El mayor riesgo hoy no solamente es el mercado sino la ejecución del proyecto. Entrar con promotores o compañías que tengan la ejecución muy clara, con una trayectoria probada. Las familias antes de revisar un proyecto, primero investigan con quién se van a asociar".
El futuro de la inversión patrimonial
Mirando hacia los próximos años, Ojeda identifica cuatro tendencias clave: "La profesionalización total, la tecnología con inteligencia artificial como estándar, la sostenibilidad con criterios ESG determinantes, y el relevo generacional que aporta mentalidad digital y apertura a nuevas tipologías".
Chinchay coincide en la importancia de la tecnología: "La inteligencia artificial trae un nivel de ejecución mucho más rápido, más efectiva, con más claridad y entornos más positivos para las inversiones".
El sector inmobiliario español se encuentra en un momento de transformación profunda, donde el capital familiar ha pasado de ser un actor secundario a convertirse en el motor de cambio que está redefiniendo las reglas del juego. La combinación de profesionalización, visión a largo plazo y capacidad de decisión rápida posiciona a los family offices como los protagonistas del futuro inmobiliario español.
