La vivienda se ha convertido en el epicentro de prácticamente todo lo que sucede en España. Así lo afirma Xavier Vilajoana, presidente de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCEspaña), quien señala que "la vivienda es el centro neurálgico de cualquier proyecto de vida o proyecto social, familiar, educacional. Es la base de todo, es el punto de apoyo que hace mover el mundo". En un momento donde la accesibilidad a la vivienda está muy complicada tanto en España como a nivel europeo, Vilajoana destaca que el problema fundamental es que la generación de hogares es mucho mayor que las viviendas que se construyen. España lleva muchos años acumulando un déficit respecto a esta generación de hogares, que pueden ser tanto por crecimiento natural interno como por movimientos demográficos.
5º Congreso Nacional de la Vivienda
El presidente de APCE explica que este Congreso, que se celebrará en Barcelona los próximos 7 y 8 de octubre, pretende "aportar luz" sobre la situación actual. "El sector promotor y constructores es quien tiene la maquinaria para poder desarrollar y construir esas viviendas que se necesitan", afirma Vilajoana, quien reconoce que "es un sector que es súper transversal, que necesita de la implicación de muchos actores, entre ellos la administración pública".
La administración pública puede poner sobre la mesa herramientas que faciliten esa construcción, tanto cuantitativamente como cualitativamente. Vilajoana insiste en que "la construcción, el periodo inmobiliario es un periodo muy largo y lo que no podemos hacer es que por ineficiencias del sistema, por decirlo de alguna manera, pues todavía se multipliquen por dos los periodos".
¿Es posible alcanzar un diagnóstico compartido cuando existe tanta confrontación política en vivienda?
"Yo creo que en este sentido sí que hemos dado un paso adelante porque yo creo que ya está el diagnóstico. La falta de oferta creo que es absolutamente sabido o como mínimo aceptado por todos", responde Vilajoana. El problema, según él, está "más bien en cómo se afronta la solución de este problema. Y ahí es donde surgen las diferencias".
El presidente de APCE subraya una realidad fundamental: "El sector inmobiliario le va bien, está contento y está feliz si la gente está contenta y está feliz. Es decir, si la gente tiene problemas para acceder a una vivienda, el sector no está contento". Recuerda que durante todos estos años, el sector ha sido "el encargado de hacer todas las viviendas que se han construido en este país. El 90% por la administración pública muy pocas". De ese 90%, ha habido viviendas "de mercado de lujo, mercado libre, de mercado para la clase media y de mercado de vivienda protegida o de vivienda asequible".
Vilajoana reconoce que "desgraciadamente el tiempo del ciclo inmobiliario es mayor que el ciclo político. Y eso demasiadas veces condiciona las decisiones políticas, en este caso los cambios legislativos".
Si existe tanta demanda de vivienda, ¿por qué España no está construyendo más?
"Es una suma de variables, unas más o menos importantes, pero en general, igual que la solución es multifactorial, la problemática también lo es", explica Vilajoana. Sin embargo, identifica claramente el problema principal esta en los plazos, que se estancan y se alargan enormemente en la creación de suelo".
Para ilustrar la gravedad del problema, Vilajoana utiliza una comparación muy clara: "Imaginemos que aquí fabricásemos todo el pan que nos comemos los que vivimos aquí, verdad que si no tuviésemos campos de trigo lo primero que haríamos sería movilizar y hacer lo que sea para tener campos de trigo y por tanto producir el pan que la gente necesita. Pues con el mercado de vivienda, con el tema del suelo no sucede así".
Las trabas administrativas y las complicaciones que supone trabajar la materia prima de la vivienda, que es el suelo, son enormes. Vilajoana insiste en la necesidad de "movilizar suelo", aclarando que "movilizar suelo no quiere decir liberalizar". Se trata de "poner las herramientas y que los procesos sean suficientemente ágiles para que no tardemos 16 años en tener un suelo a disposición para empezar a construir".
El presidente de APCE advierte con contundencia: "Si no hacemos eso ya partimos de una base de una materia prima que la tenemos parada. Y si no movilizamos suelo, si no somos capaces de movilizar suelo entre todos, pues seguiremos hablando. Y me seguirás entrevistando de aquí a dos años cuando hagamos el nuevo Congreso y desgraciadamente seguiré diciéndote lo mismo y no habremos solucionado, incluso habrá empeorado la situación".
¿Cuánto pesa la lentitud administrativa? ¿Puede un proyecto residencial tardar más en tramitarse que en construirse?
"No, no puede. En el 90% de las veces tarda mucho más. Tardan mucho más los trámites administrativos que no los propios de la ejecución del edificio", confirma Vilajoana. La construcción de un edificio, dependiendo del volumen, tarda entre 18 y 26 meses. "Pues hay licencias que ya tardan 12 de esos meses. Licencias previas, digamos, sin tener en cuenta gestión urbanística", explica.
Si se añade una gestión urbanística porque no sea un solar urbano o consolidado, "entonces ya se te van a 30 meses, 40 meses y luego los permisos post finalización de la obra que también se pueden alargar tres, cuatro o cinco". Vilajoana concluye: "Parece una broma, pero es una realidad".
¿Qué papel está dispuesto a asumir el sector privado en vivienda asequible y qué necesita para participar de forma masiva en proyectos sobre suelo público?
"Está dispuesto a hacer todo lo que haga falta", responde categóricamente Vilajoana. "Insisto, si la mayoría de la demanda quiere un tipo de producto sería absurdo pensar que el sector no quiere hacer ese producto. O sea, si a la gente le encanta comer pan, un panadero no va a decir que no hace pan porque es su modus vivendi. ¿Cómo no va a querer? Y de hecho lo hemos hecho durante todos estos años".
Sin embargo, Vilajoana señala que hay aspectos de la actividad inmobiliaria sobre los que el promotor tiene poco control. Por ejemplo, los costes de construcción, que "tienen una variante muy importante con mucho peso que es la variante global. Es decir, depende mucho de los costes energéticos de las materias primas y por lo tanto, eso no es controlable, o sea, no se puede regular. Al final es un mercado, insisto, mundial y tenemos las capacidades que tenemos".
Donde sí se podría actuar es en el suelo, "que es una parte importante de la composición del coste de una vivienda". Vilajoana explica que hay que urbanizar, pero "no solo hablo de calles y las cesiones que hay que hacer, sino también estoy hablando de infraestructuras. Al final infraestructuras eléctricas, de gas, de agua eso también es coste".
Además, identifica otro factor coste fundamental: el tiempo. "Yo tener X euros para desarrollar un suelo no es lo mismo tenerlos ahí enterrados según como nunca mejor dicho durante un año que durante 12. Y no solo es un tema de tiempo, es un tema de la incertidumbre". Utiliza un ejemplo clarificador: "Si yo tú me dices oye, yo te voy a comprar una barra de pan, pero no sé cuándo te la voy a traer. El factor tiempo de cuando tú recibes la contraprestación sobre lo que estás haciendo influye muchísimo, tanto en la confianza como en el tema de coste o de viabilidad de cualquier contraprestación".
Vilajoana concluye: "Estamos dispuestos a trabajar para dar soluciones y nosotros siempre digo lo mismo estaremos ahí. Al final es nuestro trabajo y es lo que queremos hacer, ni más ni menos. Queremos hacer las viviendas asequibles para que la gente las pueda comprar. Si la gente no puede comprar viviendas, pues yo el primero tendré que irme. Tendré que dedicarme a otra cosa".
¿Es compatible exigir precios asequibles con garantizar que los proyectos tengan una rentabilidad razonable?
"Es como todo, si se dan ciertas variables, sí, evidentemente", responde Vilajoana, quien advierte que "obviamente hay temas que influyen y que no ayudan", como posibles conflictos geopolíticos que aumenten los precios de construcción.
Pero Vilajoana introduce un elemento fundamental en el debate: "Me gusta no solo centrar lo en el tema de coste y valor, sino al final estamos hablando siempre que la vivienda asequible es aquella vivienda donde el esfuerzo para comprarlas no supera el 30% de la renta neta de las familias. Bueno, el esfuerzo es un cociente y el precio del coste es una de las variables que contiene el otro. Precisamente son los ingresos netos".
El presidente de APCE señala que "estamos en un país donde tenemos una muy baja productividad en general, que hace que precisamente pues no se puedan subir los salarios al mismo ritmo que están subiendo los costes". Aclara que no se trata de subir el salario básico, sino "subir en base a productividad. Las empresas, una empresa que si le va bien sin tener actividad y va ganando dinero no quiera que sus trabajadores sigan y por tanto subir el sueldo".
Vilajoana concluye: "Tú puedes hacer más pequeño este esfuerzo o evitando el aumento de costes o subiendo la capacidad adquisitiva de las personas. Entonces yo creo que hay que trabajar en ambos lados".
¿Qué valoración hace APCE de la propuesta de Sumar que pretende limitar la adquisición de vivienda residencial a las personas físicas?
"Lo hemos dicho por activa y por pasiva. A mí me parece una barbaridad", responde contundentemente Vilajoana. "No hay ningún caso en toda Europa en el mundo han hecho una prueba en Holanda que parece que ya se están echando para atrás".
El presidente de APCE argumenta: "Lo que está claro es que si tú te limitas, te limitas a decirle a la gente cómo quiere vivir. Oye, lo que hay que hacer es poner producto de todo tipo para que la gente pueda escoger. Es que aquí está la gracia de la libertad de la sociedad democrática. Oiga, yo quiero ir vivir de alquiler por lo que sea, por mis circunstancias, pues tengo que tener producto para poder alquilar. Yo quiero comprarme una vivienda fuera de mi ciudad porque voy a pasarme X meses trabajando y tal, por tanto va a ser mi segunda residencia".
Vilajoana lleva su argumento al extremo para ilustrar lo absurdo de la medida: "Llegaremos un punto que nos van a decir o van a intentar decirnos qué tenemos que desayunar, qué tenemos que comer. Te va a decir compra tomates, pero estos tomates que va a comprar ahora solo los puede hacer para hacerse una ensalada. No lo podrá restregar en el pan porque no. No me gusta banalizar los problemas de la vivienda porque llega un momento que según que grupos parlamentarios te obligan a ello y me parece absolutamente demencial".
Sus defensores sostienen que limitar la entrada de empresas, fondos o grandes inversores evitaría la especulación y facilitaría el acceso a la vivienda. ¿Por qué consideran que esa no es la solución?
"Primero, normalmente utilizan muy malintencionadamente la palabra especular", responde Vilajoana, quien invita a consultar la definición en la Real Academia de la Lengua. "Especular es comprar algo, no hacer nada, esperar X tiempo y aprovecharse de una dinámica de plasmados en general y vender. Eso no se parece para nada a lo que hace el sector inmobiliario. Para nada. Entonces se utiliza la palabra especular erróneamente y malintencionadamente".
El presidente de APCE explica una realidad fundamental: "El sector inmobiliario, la inmobiliaria, es intensiva en capital. Necesita un dinero para construir las viviendas que necesitamos. Se requiere una cantidad de capital de dinero que nos guste o no, es una realidad. No la tenemos en nuestro país, no la hay. Esa capacidad no la tenemos en España".
Por tanto, continúa Vilajoana, "el dinero vendrá de donde tenga que venir y se le pedirá a quien lo tenga. Si es un fondo americano, si es inglés, si es de donde sea, pero sin capital no vamos a poder desarrollar las viviendas que tenemos. Entonces poner el foco, insisto intencionadamente en aquellos que tienen esa capacidad de invertir capital, pues lo único que hace precisamente es que no tendremos nunca la capacidad para construir esas viviendas que necesitamos".
¿Existe el riesgo de que medidas pensadas para proteger al ciudadano terminen reduciendo inversión y oferta y produzcan el efecto contrario?
"No es un riesgo, es una realidad", afirma categóricamente Vilajoana. "De hecho, especialmente en Cataluña, que en los últimos años hemos sido laboratorio de pruebas del resto del país, pues ya lo estamos viendo. Se ha tenido una embriaguez legislativa brutal que solo ha hecho que agravar la situación. Y precisamente lo que tú decías, conseguir el efecto contrario al que se quería".
Vilajoana espera "que tomen nota y que no se lleve a cabo a nivel estatal", porque "tú no puedes, tú puedes en momentos de excepcionalidad, porque lo estamos, tú puedes regular pensando en muy en el corto plazo". Pone como ejemplo la pandemia y el tema de la energía: "La administración decidió topar, limitar los precios de la energía. Pero qué hizo? Además en paralelo incentivó y acabó con las eléctricas que les pagaba, la diferencia. Subsidiaba, las compensaba. Y a nadie le pareció. Se hizo así. Se tomó una decisión de emergencia".
El problema, según Vilajoana, es que "en la vivienda se toman decisiones de emergencia que acaban siendo fijas en el tiempo. Entonces cuando esto sucede consigues los resultados opuestos a los que querías".
Siempre repites una idea: incentivar a quienes generan vivienda en lugar de penalizarlos. ¿Qué incentivos concretos pondríais encima de la mesa?
"Los hemos puesto por activa y por pasiva", responde Vilajoana. "Hay que incentivar a los operadores. Si tú quieres una política que vaya más enfocada al alquiler, que no digo que sea la que hay que hacer, yo creo que hay que hacer políticas tanto para alquiler como para venta, para que la gente pueda escoger cómo quiere vivir. Pero si por ejemplo tú requieres y quieres como política pública tener un parque de viviendas en alquiler mucho mayor, en los países que lo tienen pues han incentivado a los operadores: desgravaciones fiscales".
Si son en zonas donde hay un coste muy elevado, "pues incluso con subvenciones". Vilajoana recuerda que "hemos tenido planes, de hecho planes de vivienda ya tiene líneas pensadas para incentivar la promoción, con subvenciones al promotor, con líneas de financiación mucho más suaves, con bonificaciones o subsidiaciones del tipo de interés. Hay muchas maneras".
Pero también señala la importancia de actuar sobre la demanda: "A compradores o arrendatarios jóvenes, en primera vivienda. Hay muchas variables. Tiene que ser siempre un compendio de incentivos por parte de la oferta, por parte de la demanda, porque si solo haces a uno de los lados también cojeas".
Vilajoana concluye: "Son muchas decisiones que hay que tomar en distintos ámbitos y eso es lo que desgraciadamente para eso hay que tener una visión global, hay que tener ganas, hay que pensar en el medio en el largo plazo y muchas veces esto es de lo que no vemos, de lo que parece que se olvidan los que nos gobiernan. Yo supongo que también por lo que te decía al principio, por la diferencia de ciclos temporales que hay entre el ciclo de la política y el ciclo inmobiliario".
Además de la falta de suelo y la lentitud en los trámites, ¿hasta qué punto puede limitar la capacidad de incrementar la producción de vivienda la falta de trabajadores cualificados?
"Esa sí que sería una segunda derivada", responde Vilajoana, quien aclara: "Ahora mismo te diría bendito problema porque quería decir que hemos puesto de que nos hemos puesto de construir 100.000 a 500.000 en tres meses o cinco meses. No lo veo cerca ese cambio de niveles de producción".
Sin embargo, reconoce que "es verdad que hay que empezar a pensar en ello, pero si mañana podemos empezar a construir 600.000 viviendas, tendríamos un problema. A mí me gusta ocuparme de los problemas, no preocuparme. Pero es evidente que hay que empezar a pensar en ello".
Vilajoana confirma que "es verdad que hay en ciertas comunidades, en ciertos municipios, pues que encontrar esa mano de obra capacitada para realizar la construcción está complicado". El sector está trabajando con la Fundación Laboral de la Construcción en muchos ámbitos.
Pero identifica un problema estructural: "Estamos en un país donde la formación dual, que implica estudiar y trabajar en el ámbito de la construcción es muy complicada porque tú no puedes llevar a un chico de 16 años que es cuando está precisamente pensando hacia qué sector me voy a dirigir, imagina que no ha estudiado, no tiene intención de estudiar universitariamente y en ese momento dice bueno, voy a hacer un oficio, un tipo de formación. Pues no podemos llevar a los nuevos, al talento joven, al trabajador joven a las obras por un tema de una ley de riesgos laborales. Es decir, el famoso aprendiz que se tenía antaño no se puede, no lo podemos tener ahora mismo porque no lo puedes hacer, no le puedes hacer prácticas a la obra".
Vilajoana se pregunta: "De verdad para ciertas cosas sí pero para otras no? Hay que hacérselo mirar porque si no empezamos a trabajar para atraer el talento joven y en esas edades donde no saben todavía hacia donde pueden ir, pues seguiremos teniendo también ese problema".
Señala que "el convenio laboral de nuestro sector es un convenio donde los salarios están por encima de la media de otros sectores, de convenios de otros sectores salariales. Por lo tanto, a nivel económico no deberíamos tener problemas para atraer a trabajadores, a la nueva mano de obra, pero sí, en este sentido nos está costando mucho más de lo que creíamos".
¿Puede la industrialización de la construcción ser parte de la solución tanto para la falta de mano de obra como para los plazos y costes?
"No va a ser la solución. Yo creo que es una herramienta y una manera de producir muy importante y creo que siempre va a ser complementaria", responde Vilajoana. "Al final la industrialización como cualquier industria, requiere de ciertas características o ciertas variables que muchas veces no se pueden dar. Requiere de recurrencia, de una temporalización más o menos que puedas más o menos acotar. Los pedidos de coches tienes que saber cuántos tienes más o menos y los coches todavía los puedes almacenar. La vivienda, no".
El presidente de APCE señala que "no es fácil pensar que el famoso PERTE que se ha aprobado y que está en marcha sobre la industrialización preveía que en diez años llegarán unos niveles de industrialización del sector del 10%. Estamos en un 1%. Es decir, no es fácil".
Además, "la industrialización en municipios, en ciudades consolidadas es mucho más complicada. En rehabilitaciones mucho más complicadas. La impresión también la hay, pero es más difícil, más complicada". Vilajoana concluye: "Yo creo que es muy importante darle, apoyarla y reforzarla, la administración, pero sin olvidar que todavía estamos muy lejos de que sea tan importante como para olvidarnos del resto de la tradicional".
¿Hay instrumentos adecuados para financiar vivienda, especialmente vivienda asequible?
"Tengo que decir que en este sentido cada vez más", responde Vilajoana. "Hay que reconocer que el ICO está por la labor y hace tiempo, de hecho hemos hablado mucho con ellos también y son conscientes de lo que es. Son conscientes de las dificultades que tiene la banca tradicional para financiar sus operaciones, sobre todo vivienda asequible. Pero se ha puesto las pilas en este sentido y tiene líneas concretas para potenciar la financiación de este tipo de promociones".
Incluso la banca tradicional, según Vilajoana, "la financiación existe, está ahí y cada vez, bueno, en principio no ponen demasiadas problemáticas. Pero qué pasa? No la ponen siempre y cuando ciertos parámetros se cumplan. Y algunos de estos parámetros son el factor tiempo y el factor coste y el factor riesgo. Está el riesgo inherente y luego está el riesgo de cambios jurídicos".
Vilajoana explica: "Al final, si tú empiezas un proyecto con unas reglas de juego y tienes la sospecha o la duda o el miedo a que te cambien esas normas de juego antes de que se acabe el partido, pues cuesta más. Esto es un riesgo añadido y por lo tanto al final también dificulta más. Pero yo te diría que en líneas de financiación en general en esto sí que soy positivo, en como estamos".
El presidente de la Asociación de Promotores Constructores de España concluye la entrevista animando a todos los interesados a asistir al 5º Congreso Nacional de la Vivienda que se celebrará en Barcelona los días 7 y 8 de octubre: "Les animo a que vengan y que lo disfruten porque además de disfrutarlo van a aprender muchísimo y a lo mejor les arroja un poco de luz para saber dónde realmente está el problema".
