El mercado inmobiliario español enfrenta uno de sus mayores desafíos: la disponibilidad de suelo y su transformación en proyectos viables. En un contexto de falta de vivienda, tensión en precios y necesidad urgente de inversión, el suelo se ha convertido en la pieza clave que condiciona el presente y futuro del sector. Esta realidad fue analizada en profundidad durante una tertulia especial previa al Landowners and Developers Forum, que reunió a representantes de primer nivel de la administración pública, promotoras, gestoras de activos y comercializadoras inmobiliarias.
Ramón Cubián, director de Suelo de la Comunidad de Madrid, ofreció una visión integral del problema: "No hay un cuello de botella, sino que estamos con una hidra que tiene muchos cuellos de botella y tenemos que hacer un análisis conjunto de los cuellos de botella para tomar decisiones horizontales que puedan servir al fin común". Según Cubián, el problema no se limita a la falta de suelo, sino que abarca también la escasez de mano de obra, las dificultades de financiación, una demanda disparada y los tiempos administrativos excesivos.
Daniel Cuervo, director general Corporativo y de Negocios de Vía Ágora, coincidió en señalar que "al no tener bolsas de suelo finalista importantes en los principales municipios en los que tiene gran interés la demanda, claramente supone un cuello de botella en la producción y consecuentemente en los precios que conlleva la repercusión en el producto final que es la vivienda". Cuervo destacó que el problema fundamental es la disponibilidad de suelo listo para edificar, no simplemente la existencia de territorio.
Plazos de transformación que superan la década
Uno de los aspectos más críticos identificados en el debate fue la duración de los procesos de transformación urbanística. Cuervo explicó que "el plazo de transformación urbanística hasta la consecución de ese suelo finalista está entre siete y diez años en ámbitos de tamaño razonable". La situación se agrava considerablemente en desarrollos de mayor envergadura: "Si comentamos o ponemos la lupa en ámbitos de mayor tamaño, el plazo supera los 20 años, ya sea porque la complejidad en la estructura de la propiedad es importante, por esos informes sectoriales que son más complejos, una ejecución de las obras y una inscripción registral más compleja de lo que sería lo normal".
Fernando López, director comercial de Aliseda, añadió una perspectiva adicional sobre la magnitud del problema: "Hay una demanda increíble de vivienda como nunca jamás en la historia reciente de España ha habido. Se estima que hay una demanda de vivienda en el entorno del millón de viviendas actualmente y puede dispararse exponencialmente ante la llegada masiva de ciudadanos a este país y eso lógicamente genera un desequilibrio tremendo".
López destacó una evolución significativa en el perfil del promotor inmobiliario: "En el sector estamos encontrando un operador, un promotor mucho más sofisticado que hace 15 o 20 años. Es un operador que distingue claramente los skills del operador puro y duro con los skills del equity partner. Es decir, se ha diferenciado muy claramente las dos funciones: la del propietario del capital y la del propietario de los skills necesarios para hacer promoción inmobiliaria o para transformar suelo".
Esta profesionalización del sector, según López, "da un punto mucho más elevado a este sector y hace que esté preparado para poder participar mucho más activamente en la solución global". El director comercial de Aliseda enfatizó que esta separación entre el capital y la operación es cada vez más evidente: "Esa separación sí que la estoy viendo cada vez más. El promotor puro de pongo el equity, compro el suelo, lo gestiono, lo desarrollo, cada vez queda menos".
Los tres parámetros críticos: plazo, incertidumbre y viabilidad
Pedro Rodríguez Agudín, director de Negocio de Landco, sintetizó los factores determinantes en la transformación urbanística: "Podríamos establecer como tres grandes parámetros que son el plazo, la incertidumbre y la viabilidad económica. Estos tres parámetros hacen determinante y son claves a la hora de que el cuello de botella se está produciendo".
Sobre la incertidumbre, Rodríguez Agudín explicó que "es determinante porque genera unas posiciones muy complejas a la hora de poder invertir en un suelo en el que no se sabe muy bien cuánto tiempo va a tardar ni qué es lo que se va a hacer, porque en algunos casos tienen cambios normativos o una inseguridad jurídica que genera un retraimiento de los fondos que puedan entrar en aportar capital para poder desarrollarlos".
En cuanto a la viabilidad económica, el director de Landco la definió como "determinante, entendida como parte del proceso, entendido como una identificación de mercado que posibilite que los procesos de producción y los costes de transformación del suelo sean capaces de absorberse como consecuencia de que el mercado está dispuesto a pagar un precio en la vivienda que permite esa formación".
Existe suelo, pero no suelo finalista
Ramón Cubián desmitificó la idea de que simplemente no hay suelo disponible: "Si yo dijera que en la Comunidad de Madrid de antes de la crisis tenemos 36 millones de metros cuadrados en distintos sectores que nadie desarrolla, suelo como elemento físico básico existe. ¿Qué problema hay? El problema, según el director de Suelo de la Comunidad de Madrid, radica en los plazos, la incertidumbre y la viabilidad económica de esos desarrollos.
Pedro Rodríguez Agudín profundizó en esta distinción crucial: "No falta suelo. Existe mucho suelo en gestión. Lo que no es suelo finalista. Entonces es un tema que es necesario analizarlo porque nosotros tenemos mil sectores en gestión, de los cuales hay 700 que seguramente no lleguen a término porque no se pueden desarrollar. De ahí la importancia de la viabilidad económica y de identificar si los parámetros de mercado responden para poder transformar el suelo".
El impacto de los costes de urbanización
Rodríguez Agudín aportó datos concretos sobre la realidad económica de la transformación del suelo: "Hay una realidad ahora mismo se está produciendo a nivel nacional, los costes de construcción se están elevando y los costes de urbanización se elevan de tal manera que todos los suelos, aproximadamente de una forma media, podemos tener un importe de 200 euros metro cuadrado de hecho, el coste de urbanizar un suelo de inicio. Esto implica que en función del precio de la vivienda todas las viviendas que estén por debajo de los 2.000 euros metro cuadrado techo, es decir construido, no tienen capacidad de producir el suelo necesario para poder tener ese suelo finalista y poder producirlo para tener vivienda".
Esta realidad económica, según el director de Landco, tiene implicaciones diferentes según la geografía: "En la Comunidad de Madrid es una situación completamente no es anómala porque es una ventaja, pero tenemos situación distinta, lo que es el resto a nivel nacional".
La financiación: un desafío adicional
Daniel Cuervo señaló la importancia crítica de la financiación en el desarrollo del suelo: "Es importante también señalar que la financiación es clave en el tema del suelo. Pues no hay financiación alternativas. El suelo se compra con recursos propios y hasta que puedes financiar una parte pues pasan siete, diez, 15, 20 años. Y eso también es importante porque los planes de negocio de las diferentes compañías pues están basados en unas hipótesis, en una asunción de riesgos que no todos tienen la misma hipótesis".
Sin embargo, Fernando López ofreció una perspectiva diferente sobre la disponibilidad de financiación: Yo creo que hay financiación alternativa. De hecho, cada vez veo más financiadores privados dispuestos a cubrir el hueco que por regulación no pueden cubrir los bancos. Y sí que estamos viendo y sí que estamos entrando en financiación privada. De hecho, hay algún estudio que estima que cerca del 20% de la financiación promotor se está consiguiendo con alternativa".
No obstante, Rodríguez Agudín matizó esta visión: "Hay financiación alternativa, pero porque viene de una necesidad en aquellas zonas donde hay una exposición adicional a la que se le está poniendo foco y hay una producción que se tiene que realizar, pero los bancos no están abriendo a esos más cercanos y viene con un préstamo puente ligado a una situación muy de avance de obras de urbanización en la que tienes que tener una participación importante dentro del sector". Además, advirtió que esta financiación alternativa "todavía sigue siendo cara y está cerca de los dos dígitos".
El análisis cada vez más complejo de los proyectos
Pedro Rodríguez Agudín describió la complejidad actual del análisis de proyectos de suelo: "El mercado está siendo más exigente. Yo creo que lo que se hace se analiza mucho más los proyectos. Hay que hacer un trabajo mucho más potente para poder analizar los suelos". El proceso, según explicó, requiere "un modelo que va desde el promotor hacia abajo, hacia atrás, hacia la parte anterior. Tienes que identificar exactamente cuál es la demanda que siente que hay en el mercado, identificar cuál es el producto que está realizando, ver qué costes suponen de cara a la transformación de ese suelo, cómo llega al valor de suelo finalista y de ahí hacia atrás tienes que hacer mucho trabajo".
Este análisis exhaustivo incluye múltiples dimensiones: "Tienes que primero ver dónde está localizado, por supuesto, ver cuál es el precio que se está girando y posteriormente tienes que hacer un análisis tanto jurídico como de tramitación urbanística para identificar cuáles son los riesgos que tiene cada operación. Es mucho más complejo que cómo se hacía previamente porque la financiación está híper reducida y el capital tiene que tener control sobre parte del proceso y ya de por sí es suficientemente complicado y el análisis tiene que ser suficientemente amplio".
El papel de la tecnología y los datos
Fernando López destacó el papel creciente de la tecnología en el análisis de proyectos: "Cada vez se requieren de más datos, de muchos más datos para poder analizar un suelo y ahí sí que, y no quiero parecer pedante, pero la IA está haciendo un gran trabajo de analizar tendencias de mercado, transacciones, incluso tiempos de juzgados, tiempos de administraciones públicas, modelos de simulación de probabilidades de éxito con una implicación pública, con un juzgado, con una gestión, tendencias de mercado, comportamientos de consumidor".
No obstante, López enfatizó que la tecnología no sustituye el conocimiento local: "Al final el mundo son datos y la IA está ayudando muchísimo en lo que luego el conocimiento local es crítico. Para que tengas un equipo en Alicante para desarrollar un proyecto es fundamental porque si no al final en algo te equivocas, porque al final somos humanos, pero el dato es importante".
Las medidas de la Comunidad de Madrid
Ramón Cubián detalló las iniciativas que está implementando la administración madrileña para abordar el problema del suelo. En primer lugar, destacó la aprobación reciente de normativa para incrementar la densidad: "La semana pasada se aprobó en la Comunidad de Madrid la Ley dos 26 que una de las cosas que hace exactamente es que en suelos de uso residencial de protección prevé la posibilidad de incrementar un 20% la edificabilidad de un 30% la densidad".
Sin embargo, Cubián enfatizó la necesidad de diferenciar entre medidas de corto, medio y largo plazo: "Esto, siendo esencial y pareciendo muy importante, a lo mejor nos llevaría a hacer un enfoque de medidas que tienen que ser distintas en el corto, en el medio y en el largo plazo y evidentemente hasta que alcancemos las de largo plazo que todas tienen en común, que todas obligan a trabajar hoy".
El director de Suelo explicó las medidas estructurales que están implementando: "Hemos apostado por crear nuevas bolsas de transformación de suelo con consorcios urbanísticos de todo tipo: grande residencial en Leganés, 1 millón de metros cuadrados, otro logístico en Móstoles, 2 millones de metros cuadrados en dos fases también y al mismo tiempo algo que antes aludía y que en pequeñas poblaciones seguramente el mercado no está en condiciones de atender porque los costes financieros son muy elevados".
El Plan Vive y la cesión de suelo a coste cero
Una de las iniciativas más destacadas de la Comunidad de Madrid es la puesta a disposición de suelo demanial para vivienda asequible. Cubián explicó: "Se han puesto en el mercado, voy a decirlo de una manera simplista, en concesiones o en derechos de superficie cuando es patrimonial a coste cero para no repercutir en el coste de la producción ante el incremento de los costes de edificación en la vivienda asequible".
Los resultados de esta política son significativos: "Con esa fórmula, pues en esta legislatura la previsión es que son 14.000 viviendas de las que ya van entregadas, si no estoy equivocado en torno a 6.000 y otras 8.000 están en producción y el Ayuntamiento de Madrid tiene otras 2.000 en producción y esto es único en España".
Cubián reconoció el carácter pionero de estas medidas pero expresó su deseo de que sirvan de inspiración: "Cuando digo esto no lo digo por rivalizar con nadie, sino que ojalá en otro sitio hagan algo que mejore y así también lo podremos copiar porque yo creo en la competencia".
La experiencia del promotor en el desarrollo de suelo
Daniel Cuervo compartió la experiencia de Vía Ágora en el desarrollo de suelo: "Nosotros en Vía Ágora somos una compañía que bueno, pues que sí, que estamos dispuestos a asumir ese riesgo, promotor de desarrollo de suelo porque tenemos un equipo pues experimentado en ello y para nosotros si se encuentra en una zona, en una ubicación estratégica, pues nosotros sí que damos ese paso".
Cuervo mencionó proyectos concretos: "Tenemos una cartera importante en Andalucía, en Sevilla, municipio de Sevilla y también aquí en Madrid, pues ya pertenecemos desde hace bastantes años a la Junta de Compensación de los Cerros que ha hecho esa transformación y que ya afortunadamente este mes probablemente podamos empezar a simultanear las obras de la ejecución de la urbanización con las obras de edificación".
Sobre la aplicación de las nuevas normativas, Cuervo destacó: "Fuimos la primera promotora en aplicar la Ley tres 2024 de cambio de uso en Valdebebas. Estamos terminando 456 viviendas, las iniciamos en marzo del año pasado y en septiembre las terminamos y adicionalmente estamos haciendo 50 viviendas también en Vallecas. Esto es vivienda protegida durante 15 años y así nos garantizamos que ese cambio de uso revierte a la sociedad con un alquiler asequible".
Los factores clave para la viabilidad de un proyecto
Daniel Cuervo detalló los elementos que Vía Ágora analiza antes de comprometerse con un desarrollo: "Cuando hacemos o analizamos una oportunidad de inversión en suelo en desarrollo principalmente es la plaza, es el mercado en el cual se encuentra, qué capacidad adquisitiva tiene, cómo está el producto, el precio del producto final, cómo está, cómo está evolucionando, los diferentes costes que intervienen en ese proceso y luego también qué otros sectores, qué plazos maneja esta administración de cara a nosotros".
Un aspecto particularmente relevante es el análisis político: "Otra cuestión importante es también a nivel político qué piensan que está dentro del programa político tanto el partido que está gobernando en ese municipio como el resto de partidos de oposición, porque pasado mañana te puede cambiar en ese sentido las reglas del juego y te encuentras con que el siguiente grupo que está gobernando en el Ayuntamiento pues tiene otra idea de lo que es el crecimiento de su municipio y te pilla a pie cambiado".
Cuervo reconoció la complejidad inherente al sector: "Son muchas cosas las que se tienen en cuenta a la hora de hacer una inversión en este sentido. Evidentemente todo lo que puedas mitigar en riesgos que ya más o menos conoces que son muy del sector, pues bueno, pues ahí ya se aplica la experiencia de los equipos y un poco la lectura de la partida. Pero hay otros, bueno pues que de alguna manera son muy difíciles de mitigar o de ponerle una cifra".
La ecuación económica del suelo
Fernando López explicó la relación directa entre todos los componentes del coste: "Al final el coste del suelo más el coste de construcción más el margen del promotor o del capital es el precio de venta, no es otro. Con lo cual, cuando la demanda no puede pagar más de equis miles de euros el metro cuadrado, pues estás condicionado".
López ilustró las diferencias geográficas en los precios del suelo: "Lógicamente se puede pagar por encima de los 1.500 euros, 2.000 euros el metro cuadrado de suelo en Madrid, pero no se puede pagar más de 300 euros en otras ciudades de España que tienen la misma necesidad de vivienda que pueda tener Madrid".
El director comercial de Aliseda enfatizó la necesidad de un análisis riguroso: "Estamos repartidos desde Aliseda por toda España. Tenemos cerca de 20 oficinas repartidas y claro, la demanda que hay en Alicante, que hay en Granada, que hay en Almería, que hay en Sevilla, Málaga, Canarias es tremenda también, pero la capacidad a la demanda que hay no lo compara. Entonces eso lógicamente requiere de un análisis escrupuloso".
La estructura de propiedad y su impacto en el desarrollo
Pedro Rodríguez Agudín explicó cómo la composición de la propiedad afecta la viabilidad de los desarrollos: "Tienes que identificar si el suelo es viable, no es viable en base al valor que te ha salido finalista y identificar si el valor del suelo que tienes ahora es rentable o no rentable. A esto se le aplican determinados modelos o tenemos una serie de modelos en cuanto al riesgo en base a su estado. Si tiene una capacidad de impulsión y es un sistema de compensación o es un sistema de cooperación".
La estructura de propiedad es determinante: "Si tienes una estructura de propiedad con el suficiente porcentaje para poder, digamos incentivarla y poder llegar a acuerdos con otros propietarios. Si es estructura propiedad está hecho con propietarios que son los de toda la vida que llevan el suelo desde hace muchos años o son profesionales. Esto también va cambiando porque el mercado cada vez es más dinámico y allí donde hay una demanda potente lo que se hace es que los profesionales acaben entrando en esa estructura de propiedad".
Rodríguez Agudín citó ejemplos concretos de esta dinámica: "Lo tenemos en los desarrollos del Este, los desarrollos del Este Valdecarros que estaban muy por detrás. Se hizo una gran gestión por parte de la Junta de Compensación y lo que se ha hecho es incorporar operadores que han entrado ahora promotores locales que han ido entrando y han sacado a antiguos propietarios de suelo que hacían mucho más compleja la gestión de la Junta".
El cambio de paradigma tras la crisis de 2008
Ramón Cubián ofreció una perspectiva histórica sobre cómo cambió el mercado del suelo: "Con la crisis de 2008 cambia absolutamente el paradigma de suelo y de la vivienda en toda España y Madrid no es una excepción. Teníamos unas normativas y procedimientos que tardaban, 10 o 12 años. Da igual los que fueran. Pero cuando el suelo entraba en carga, ese suelo atendía a las necesidades del mercado y por tanto no había un problema y además se financiaba".
El director de Suelo describió cómo funcionaba el modelo anterior: "Tradicionalmente no había promotor, sobre todo los pequeños y medianos que supieran qué era una TIR. Sencillamente pedían un préstamo y se daban muchos casos que estos han desaparecido del mercado de aquellos que eran transformadores de suelo, urbanizadores, promotores y comercializadores lo hacían todo. Pero ¿qué ocurría? Que pedían un préstamo X años que luego se financiaban y sabían que lo que habían invertido más sus costes financieros cuando acababa a los diez o 12 años su promoción les había rendido".
Cubián explicó el impacto del parón post-crisis: "Cuando llega la crisis nos encontramos que hay un parón en la producción, en la transformación, estamos prácticamente ocho años. Los suelos que estáis transformando ahora que has hablado de los Cerros son todos suelos sectorizados, son suelos con algún desarrollo posterior pormenorizado, pero son suelos sectorizados antes de la crisis de 2008 y que tenéis posiciones de suelos de hace 20 años o de hace diez y tantos años".
El nuevo escenario de financiación
Cubián describió cómo cambió el panorama financiero: "Después de ocho años el mercado tiene una demanda insatisfecha que además se dispara Madrid incrementando población en algunos años hasta más de 125.000 habitantes nuevos al año. Y al mismo tiempo el sistema de financiación anterior que había no vale. Y los nuevos sistemas? Los primeros fondos que vienen son a corto y medio plazo y exigen una TIR anual que nadie puede responder con la incertidumbre de los mercados y eso hace que ese suelo que existe entonces existe el suelo".
El desafío actual, según Cubián, es generar certidumbre: "Nosotros decimos que ahora va a cambiar y que un proceso que antes tardaba 10 o 12 años ahora van a ser cuatro o cinco. ¿Os lo creéis? O más aún, ¿vuestra estructura financiera se lo cree? Es eso, es generar certidumbre en el corto y medio plazo las hemos generado. Ahora tenemos que generarlas en el largo plazo".
La demanda de vivienda asequible
Fernando López destacó el creciente interés por vivienda asequible: "Sin duda. Al final el problema de la vivienda afecta a todas las clases sociales y yo diría que especialmente a la media, que es la más abundante. No por nada es la más abundante, con lo cual al final el ajustar costes, ajustar el buscar ubicaciones que sean razonables para atender la demanda lógicamente es clave".
López identificó dónde se concentra la mayor necesidad: "Al final hay que atender la demanda del mayor número posible de población. Hay un nicho de mercado en la alta en el sector del lujo, la clase más desfavorecida hay muchísimas iniciativas para generar más vivienda de protección, pero la vivienda asequible para la gran masa social es sin duda lo ahora mismo donde más interés está habiendo en la demanda. En cualquier ubicación, ya no solamente Madrid, en cualquier ubicación".
Los principios para alinear intereses
Pedro Rodríguez Agudín propuso tres principios fundamentales para alinear los intereses de todos los actores. El primero es la transparencia: "Es importante que los datos, los valores, los costes, los plazos estén suficientemente reglados y tengamos la capacidad para que todos los agentes que están colaborando en este tipo de cosas tengan en la cabeza los mismos parámetros a la hora de poder desarrollar vivienda asequible".
El segundo principio es la flexibilidad: "Creo que es importante tener una flexibilidad en el sentido de identificar diferentes posiciones a la hora de la desinversión. Si lo que tratamos es de desinvertir el suelo directamente, que el equity vaya directamente con una forma de pago al contado de saque, pues nos equivocamos porque la vivienda llegará un momento en que no sean las cooperativas las sociedades que están intentando desarrollar vivienda de vivienda asequible, vivienda protegida no van a tener esa capacidad. Hay que buscar fórmulas de financiar o de facilitar una forma de pago que vaya acorde a lo que el mercado está solicitando. En ese sentido, figuras de permuta, figuras de aportaciones".
El tercer principio es la colaboración público-privada: "Es evidente. Yo creo que ahí la Administración tiene mucho que hacer y mucho que decir en el sentido de aportar determinados pueblos".
Un caso de estudio: Valencia
Rodríguez Agudín compartió un análisis revelador sobre Valencia: "Hay un análisis que hemos hecho en Valencia en el que hemos analizado todo el suelo en desarrollo que tenemos en la ciudad de Valencia, a nivel digamos local de suelo en gestión con todo el suelo en gestión que existe en la Corona Metropolitana de Valencia no son capaces de absorber el total de demanda que existe, de tal manera que no queda más remedio que actuar sobre el suelo finalista que sigue existiendo en Valencia y que se puede".
Esta conclusión llevó a Rodríguez Agudín a plantear: "Este análisis que ya lo ha hecho la Comunidad de Madrid, es evidente que hay que analizarlo si se quiere actuar de una forma que seamos capaces de absorber la demanda que se está produciendo y que si no la vamos a ir reteniendo y finalmente ni siquiera con el suelo que debemos ser capaces de desarrollar".
Las condiciones para la colaboración público-privada
Daniel Cuervo detalló los requisitos para que la colaboración público-privada sea efectiva: "Hay que tener en cuenta que los retornos mínimos aseguran la viabilidad en función de los riesgos que se asumen. Nosotros somos los industriales en toda esta cadena, pero no somos los únicos. No hacemos posible esa transformación de un suelo en un edificio de viviendas, por lo que tienen que recoger la realidad de los costes en cada momento. Esto es fundamental".
Cuervo enfatizó la importancia de la aportación pública: "Además de esto, el suelo tiene que ser aportado a coste cero por parte de la administración para facilitar lo que ha comentado anteriormente Ramón".
Sobre los criterios de adjudicación, Cuervo fue crítico: "Respecto a los criterios de adjudicación, ahí sí que creo que podemos ser un poquito más transparentes. No me refiero únicamente a los que aquí se ha comentado la Comunidad de Madrid, que nosotros hemos sido adjudicatarios de un lote de Navalcarnero y está en funcionamiento, sino nosotros analizamos en el ámbito nacional y hay muchas veces que hay criterios de adjudicación más subjetivos que objetivos y en ese sentido creo que tiene que ser un modelo de transparencia".
El reto de la industrialización
Daniel Cuervo planteó un desafío adicional que debe abordar el sector: "La radiografía está muy clara y aquí se ha comentado al inicio. Esto va de gestionar y dinamizar o acortar plazos en esa gestión urbanística, pero también va de que la Administración poco a poco vaya siendo consciente de que el reto del sector también va en aumentar la producción y con las herramientas que tenemos hoy en día, fundamentalmente de la escasez de mano de obra, pues eso es difícil".
Cuervo propuso que los pliegos de condiciones incentiven la innovación: "Va también que animen esos pliegos a que el sector vaya enfrentándose a ese reto que tiene, que es industrializar, aportar o tener en cuenta nuevos sistemas o métodos modernos de construcción que permite dar ese paso porque no hay, no hay vuelta atrás
