En el marco del Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA), la mayor feria residencial del sector, Inversión Inmobiliaria llevo a cabo un debate sobre uno de los principales desafíos del mercado inmobiliario actual: la escasez de vivienda asequible, especialmente para jóvenes. A pesar de la gran oferta visible en el salón, existe un déficit estructural heredado desde 2008 que sigue limitando el acceso a la vivienda.
Cuatro mujeres líderes en el sector: Myriam Peón, directora general de la Oficina del Plan General de Madrid del Ayuntamiento de Madrid; Carolina Roca, presidenta de Asprima; Patricia Hernández, consejera delegada de Vía Ágora; y Rosa Gallego, consejera delegada del fondo QLIving analizaron las medidas tomadas por la administraciones en el ultimo año y medio. Todas coinciden en que las administraciones están realizando esfuerzos importantes, pero todavía insuficientes.
Hoy en el debate, hemos analizado las medidas tomadas por administraciones en el último año y medio para poner vivienda asequible en el mercado con la colaboración público-privada. ¿Son suficientes o qué medidas habría que tomar? Lo hemos examinado con Myriam Peón, directora general de la oficina del Plan General de Madrid del Ayuntamiento de Madrid; Carolina Roca, presidente de Asprima; Patricia Hernández, CEO en Vía Ágora; y Rosa Gallego, CEO de QLiving.
Myriam Peón destacó el trabajo del Ayuntamiento de Madrid: "Está haciendo un esfuerzo muy especial en cuanto a poner suelo para vivienda asequible o vivienda protegida", aunque reconoció que "no es suficiente" y que aún hay que "hacer muchas más cosas para poder sacar más suelo y oferta".
En esta misma línea, Patricia Hernández, señaló que los procesos de colaboración público-privada han permitido poner en marcha unas 18.000 viviendas, "que son pocas en comparación con las necesidades que tenemos". Según informes recientes, España necesita aproximadamente 3,5 millones de viviendas asequibles para que ninguna familia se vea obligada a gastar más del 30% de sus ingresos en vivienda.
Carolina Roca apuntó los avances logrados gracias a la actualización de los precios máximos de vivienda protegida: "Se han actualizado los precios máximos y a las pruebas me remito. Se ha incrementado un 700% los visados de vivienda protegida en la Comunidad de Madrid, que eso supone que el 53% de la vivienda protegida que se ha hecho a nivel nacional se ha hecho en la Comunidad de Madrid".
En cuanto a la financiación para poder hacer vivienda asequible, Rosa Gallego explicó las dificultades para atraer inversión: "Llamar al capital para este tipo de producto tiene que dar una rentabilidad moderada". Además, señaló cómo la incertidumbre jurídica afecta a la inversión: "Cuando salió la Ley de Vivienda en el 2023, el capital que estaba ahí en puertas de entrar se retiró literalmente hasta ver qué pasaba. Un año después hemos conseguido atraer ese capital".
El Plan Estratégico Municipal: nueva visión urbanística
Para poder hacer vivienda asequible se necesita suelo. Myriam Peón explicó que el Ayuntamiento de Madrid está trabajando en el Plan Estratégico Municipal, que es una nueva figura de planeamiento que busca romper con el urbanismo clásico que requiere largos periodos de tramitación. "Nos hemos planteado nueve retos. Uno de ellos es el de vivienda", explicó Peón.
Este plan establecerá un marco jurídico más ágil y flexible, con un cronograma ambicioso: para finales de 2025 se entregará un diagnóstico de la ciudad, en 2026 se diseñará la norma para los nuevos retos, y en el primer semestre de 2027 se prevé entregar el primer documento con toda la estrategia para Madrid.
"Este plan estratégico permite no parar lo que está en marcha en Madrid, que es mucho, muy bueno y muy necesario", señaló Peón, destacando que la herramienta permitirá saber "qué es lo que tiene que morir del Plan General, qué es lo que tiene que evolucionar a ordenanzas diferentes, más sencillas, y qué es lo que verdaderamente es importante".
Pero no solamente hace falta tener suelo, también se necesita industria y capital.
La industrialización es clave para acortar plazos. Patricia Hernández subrayó la importancia de la industrialización para resolver el problema de los plazos de construcción. Vía Ágora, que se ha adjudicado uno de los lotes del Plan Vive del Ayuntamiento de Madrid, cuenta con su propia línea industrial con una fábrica en Cuenca donde desarrollan baños industrializados y fachadas con entramado de madera. "Somos unos firmes creyentes de la industrialización y no solo en el plano teórico, sino que además hacemos una inversión potente", explicó Hernández. Gracias a esta apuesta, han logrado reducir significativamente los plazos de construcción: "En el caso del Plan Vive vamos a ser los primeros en entregar, en el mes de junio, las primeras promociones que hemos tardado unos 17 meses".
Rosa Gallego coincidió en la importancia de acortar los tiempos: "Si conseguimos acortar los tiempos de obra, que ya estamos todos empujando para sacar una industrialización que nos permita construir en menos tiempo, estaríamos acortando la obra de 20 meses a 14 o 15 meses".
El reto de la financiación y la atracción de capital
Soluciones propuestas
Las expertas coincidieron en la necesidad de implementar varias soluciones simultáneamente:
1. Cambios normativos: Continuar con la agilización de trámites y la flexibilización normativa.
2. Financiación: Ampliar iniciativas como las líneas ICO y crear más opciones de financiación tanto vía deuda como vía capital.
3. Seguridad jurídica: Establecer un marco jurídico estable que atraiga a los inversores, especialmente los internacionales.
4. Mejoras fiscales: Revisar la carga fiscal que recae sobre la vivienda en alquiler.
5. Mano de obra: Carolina Roca mencionó la necesidad de medidas "de cara a legalización de trabajadores que ya tenemos en España", que podrían suponer hasta 500.000 trabajadores adicionales para el sector.
6. Colaboración público-privada: Continuar y mejorar los modelos existentes, adaptándolos a las nuevas condiciones macroeconómicas.
El debate puso de manifiesto que, si bien se están dando pasos importantes para abordar el problema de la vivienda asequible, el camino por recorrer es aún largo. Como concluyó Myriam Peón: "Las soluciones tienen que ser todas a la vez y variadas", haciendo hincapié en la importancia de tener "unas reglas del juego claras para poder invertir y atraer ese capital".
