La gestión administrativa es el principal cuello de botella del sector, no la financiación

Los expertos en financiación inmobiliaria analizan las claves del mercado residencial en Inversion Inmobiliaria como adelanto al Real Estate Financing Forum, que se celebrará el 17 de febrero organizado por Planet Exhibitions. Destacados expertos del sector inmobiliario se reunieron para analizar la situación actual de la financiación residencial y los retos a los que se enfrenta el mercado. El debate contó con la participación de Javier Piñeiro, director de negocio promotor en Real Estate de Banco Santander; Bernat Martínez, director general de TQ Eurocredit; Diego Bestard, fundador y CEO de Urbanitae, y Jacobo Díaz de Bustamante, director de inversiones de Izilen.

El estado actual de la financiación residencial
Los expertos coincidieron en que no existe un problema de financiación en el sector inmobiliario español, sino más bien una falta de oferta. Javier Piñeiro definió la situación como de "normalidad", señalando que "los agentes financieros, tanto la banca tradicional como la financiación alternativa, estamos cubriendo sobradamente la demanda de crédito".
Bernat Martínez destacó la evolución del mercado: "España siempre había sido un país donde la financiación tradicional cubría prácticamente el 100% de cualquier proyecto a financiar, y en los últimos años la financiación alternativa va tomando más peso". Según explicó, se está produciendo una hibridación en las estructuras financieras, donde diferentes tipos de capital entran en distintos momentos de la vida de un proyecto.
Diego Bestard subrayó que "si hay un proyecto que es viable, encuentra su financiación sin ningún tipo de problema". Los promotores están cada vez más acostumbrados a estructuras financieras complejas que incluyen deuda senior, deuda junior y equity en diferentes proporciones.

El acceso a la vivienda: el verdadero problema
Jacobo Díaz de Bustamante puso el foco en la accesibilidad: "Un joven ahora mismo entre 25-30 años, según datos oficiales, tiene unos ahorros medios de 12.000 euros. Asumiendo que es un matrimonio, nos vamos a 24.000-25.000 euros. Una financiación del 90%, que ya es alta, le permite comprarse una casa de 216.000 euros". Sin embargo, con un precio medio de la vivienda en España de 250.000 euros, "hay un gap de acceso a la vivienda".
Javier Piñeiro añadió que "tenemos un problema de acceso clarísimo hoy por hoy", agravado por la llegada de inmigración, que ya representa el 15% de la población española y se dirige fundamentalmente al mercado del alquiler por las dificultades de acceso a la compra.
¿Qué necesita un proyecto para ser financiado?
"Lo primero que vemos, y teniendo en cuenta que somos los últimos, la entidad financiera o el fondo de financiación alternativa es el último actor dentro del proceso", explicó Piñeiro. Se analizan aspectos como la adecuación del proyecto a la demanda existente en la zona, los costes, y la implicación del promotor en términos de equity.
Diego Bestard detalló los tres aspectos fundamentales que analizan los financiadores: "¿Quién es este señor o esta señora que me ha pedido dinero? ¿Me fío de él o de ella?", "¿Cómo me van a devolver este dinero?" y "Si no me venden el edificio bien, ¿cómo voy a recuperar mi dinero?".
Sobre el equity, Jacobo Díaz de Bustamante subrayó su importancia "por alineación de intereses" entre el promotor y el financiador: "Si va bien, queremos todos ganar dinero, principalmente él, que es el que está haciendo el trabajo. Pero sobre todo por si va mal, porque si va mal nos gusta también estar los dos conjuntamente buscando una solución".

Los obstáculos para la creación de vivienda
Los expertos identificaron la gestión administrativa como el principal cuello de botella del sector. "Se atasca fundamentalmente en la incertidumbre del urbanismo", señaló Piñeiro. "Hay ayuntamientos en este país que tardan más de un año, año y medio, en dar una licencia de obras".
Jacobo Díaz de Bustamante aportó datos concretos: "Solo finalista, en Madrid, donde solo hace falta vivienda, te digo exactamente el barrio Monte de la Villa, 24 meses para una licencia". Y añadió: "¿Sabéis lo que son 18 meses de pago de financieros, sobre todo alternativos, sin poder avanzar? Es que se come el proyecto".
Diego Bestard también mencionó los problemas al finalizar la construcción: "Tenemos proyectos que te pasas cinco o seis meses para conseguir el enganche de electricidad definitiva, el boletín. Y pasan las semanas, pasan los meses y la entrega de los edificios final también se complica precisamente por toda la burocracia".
La vivienda asequible y la industrialización
Sobre la vivienda asequible, Javier Piñeiro destacó que Banco Santander ya ha financiado proyectos bajo la línea ICOMRR: "Ya llevamos desarrollados unas 700 viviendas. Y queremos hacer más".
Bernat Martínez mencionó el papel de las SOCIMIs dedicadas a vivienda asequible: "Los retornos son razonables. Estamos hablando de retornos del 6, del 7, del 8%".
Respecto a la construcción industrializada, Piñeiro se mostró "totalmente a favor" por sus ventajas: "Acortamiento de plazos, acceso de la mujer al mercado de la construcción, desde el punto de vista ESG es mucho mejor y no genera residuos".
Sin embargo, existen barreras para su financiación, como explicó Bernat Martínez: "No se puede hipotecar algo que no está anclado al suelo. Hay una parte importante de la construcción que se realiza en una nave, en una industria".

El futuro de la financiación residencial
Al ser preguntados por una palabra que defina el 2024 en financiación residencial, los expertos respondieron: "Producción" (Jacobo), "Financiación híbrida" (Diego), "Oportunidad y responsabilidad" (Bernat) y "Todas menos bloqueo" (Javier).
El Real Estate Financing Forum, que se celebrará el 17 de febrero, abordará en profundidad temas como Basilea 3, deuda alternativa, coinversión, fondos europeos, financiación de industrialización y cómo estructurar capital para desbloquear oferta, reuniendo a los principales actores del sector para debatir sobre el presente y futuro de la financiación residencial.