El nuevo año no trae buenas noticias para inquilinos ni compradores de vivienda en España. Los precios de los inmuebles y los arrendamientos seguirán al alza, mientras que la oferta continuará siendo escasa. Julián Salcedo, presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios y CEO de la consultora CEFIRE, analiza en Inversión Inmobiliaria en Capital Radio, varias cuestiones fundamentales que siguen pendientes en la agenda de 2026 y las perspectivas del mercado inmobiliario para 2026.
Salcedo identifica varias cuestiones fundamentales que siguen pendientes en la agenda de 2026:
El nuevo Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 sigue atascado en la mesa de negociación entre el Gobierno central y las comunidades autónomas. "Ha quedado aparcado y no sabemos cuándo se pondrá en marcha porque el Gobierno no tiene los votos suficientes de sus socios parlamentarios", señala.
La modificación del Código Técnico de Edificación también es otro tema pendiente. Aunque mejorará la sostenibilidad y eficiencia de las viviendas, "puede repercutir hasta 15.000 euros más por vivienda estándar", lo que contradice el objetivo de hacer viviendas más asequibles.
La Ley de Vivienda de 2023, con la declaración de zonas tensionadas y limitación de precios, ha tenido "mucha culpa en el agravamiento de la situación del mercado inmobiliario", según Salcedo.
El mercado del alquiler: problemas y vencimientos en 2026
"En el alquiler, la situación es mucho peor que en la compraventa", afirma el experto. La retirada de viviendas del mercado por la Ley de Vivienda ha provocado menos oferta y más subidas de precio.
Salcedo advierte de un fenómeno importante para 2026: "Empiezan a vencer aquellos contratos que se suscribieron en 2020-2021 y que cumplirán esos cinco o siete años de duración". Esto supone un problema porque "los precios desde entonces han subido un 50% como mínimo" y muchos inquilinos no podrán afrontar las actualizaciones de renta a precios de mercado actuales.
Posibles soluciones y medidas
Para mejorar la situación, Salcedo apunta a varias medidas que algunas comunidades autónomas ya están implementando:
- Modificación de la legislación urbanística para agilizar procesos y reducir los tiempos de transformación del suelo de 15 años a 5 años.
- Facilitar los cambios de uso para transformar locales comerciales, oficinas obsoletas o espacios industriales en viviendas.
- Impulsar la densificación, permitiendo ampliar la edificabilidad entre un 10% y un 20%.
- Acelerar la industrialización para depender menos de la mano de obra y reducir los tiempos de construcción.
Un 2025 con cifras récord pero problemas estructurales
"Si no fuera porque los compradores no encuentran vivienda o no pueden pagarla, tendríamos que decir que 2025 ha sido un año excepcional en términos inmobiliarios", afirma Salcedo. El experto confirma que se han alcanzado los 17.000 millones de euros en inversión inmobiliaria, una cifra cercana al récord histórico de 2022 (17.600 millones).
El pasado año se vendieron 705.000 viviendas, alcanzando cifras récord desde 2006. Sin embargo, se iniciaron 145.000 viviendas pero solo se terminaron 105.000 debido a la falta de mano de obra, el encarecimiento de materiales y problemas de financiación.
"El problema fundamental del mercado español de viviendas está en el desequilibrio entre oferta y demanda", explica Salcedo. La oferta se ve limitada por la escasez de suelo disponible a precios viables y por la falta de mano de obra cualificada, mientras que la industrialización del sector aún no es una realidad completa.
¿Una nueva burbuja inmobiliaria?
Ante la pregunta de si estamos ante una burbuja inmobiliaria, Salcedo es claro: "No, no estamos en una burbuja como la de 2008, pero sí se parecen algunos indicadores". El experto señala que "todo el mundo que puede intenta comprar, intenta adelantarse porque sabe que los precios van a ser todavía más altos en el futuro".
El 70% de los compradores de vivienda lo hacen actualmente con hipoteca, una cifra que ha ido aumentando desde el 65% y que se prevé que siga creciendo en 2026. "Sin financiación hipotecaria no se venderán viviendas", sentencia.
¿Tiene sentido invertir en vivienda en 2026?
A pesar del contexto político y económico actual, Salcedo es tajante: "La respuesta necesariamente tiene que ser sí". Sin embargo, matiza que la inversión inmobiliaria debe contemplarse a largo plazo: "No a tres ni a cinco años, sino a un plazo de 10 o 15 años. No tengo ninguna duda de que la vivienda será una buena inversión".
Para 2026, el experto no prevé soluciones a corto plazo: "Se van a terminar más viviendas, quizá 125.000 o 130.000, pero seguirán siendo insuficientes frente a una creación neta de 200.000 a 250.000 hogares anuales". Esto mantendrá la presión sobre los precios y la escasez de oferta, especialmente en grandes ciudades como Madrid.
