Ley Líder: la revolución normativa para agilizar la creación de vivienda en Madrid

La Comunidad de Madrid está preparando una transformación profunda de su marco urbanístico a través de la Ley Líder (Ley de Impulso para el Desarrollo Equilibrado de la Región), una normativa que pretende modernizar y unificar la regulación del suelo para agilizar la creación de vivienda, especialmente protegida, y ofrecer mayor seguridad jurídica. Analizamos la Ley Líder en Inversión Inmobiliaria en Capital Radio.

Sara Aranda Plaza, directora general de Urbanismo en la Comunidad de Madrid, explicó que la Ley Líder supone "un cambio de paradigma" que busca "reventar las costuras de esa estructura urbanística tradicional" para conseguir varios objetivos fundamentales: una estrategia regional con visión de futuro, simplificación y agilización de trámites, seguridad jurídica y una colaboración público-privada efectiva.
"Madrid es una región que crece a un nivel exponencial. Tenemos una previsión de crecimiento en un periodo de diez años a ocho millones y en 15 años algunos hablan de diez millones de personas", señaló Aranda, quien destacó que la actual normativa, que data de 2001, no puede atender las necesidades sobrevenidas en un tiempo ajustado.
Por su parte, Jorge Gines Franco, director general de ASPRIMA (Asociación de Promotores de Madrid), subrayó que "ante una falta estructural de vivienda" hay dos opciones: "puedes echar a la gente, que no venga gente, o fomentar toda la oferta". Según explicó, la Ley Líder apuesta por la segunda opción, creando "un nuevo marco normativo para generar suelo a la velocidad que necesita la sociedad".
Unificación normativa y principio de competencia
Uno de los aspectos más relevantes de la nueva ley es la unificación de la normativa de suelo y ordenación del territorio en un texto único. Aranda destacó que actualmente "cada sectorial establece su planificación" de forma independiente, lo que genera problemas cuando se desarrollan proyectos urbanísticos.
"La planificación tiene que ser integral, no puede ser sectorial", afirmó la directora general, quien explicó que la nueva ley permitirá coordinar todos los sectores implicados en el urbanismo, desde el promotor que ejerce la iniciativa urbanística hasta los servicios necesarios para la urbanización.
Otro cambio fundamental es la sustitución del principio de jerarquía entre instrumentos de planeamiento por el principio de competencia. "Esto es esencial para nosotros", señaló Aranda, explicando que actualmente la estructura jerarquizada genera el problema de la "nulidad en cascada", por la cual la anulación de un instrumento superior afecta automáticamente a todos los que dependen de él.
Con la nueva ley, "cada instrumento de planeamiento regula una cosa distinta, de tal manera que la nulidad de uno no lleva aparejada la del otro", lo que aporta mayor seguridad jurídica y evita tener que reiniciar procedimientos completos cuando surge un problema en alguna parte del proceso.
Simplificación de instrumentos y procedimientos
La Ley Líder reduce significativamente el número de instrumentos de planeamiento, pasando de un sistema complejo (planes generales, planes de sectorización, planes parciales, planes especiales, etc.) a un esquema más simple con solo dos instrumentos principales: el plan estratégico municipal y el plan ejecutivo.
"Los estudios de detalle y los catálogos lo que vienen a ser son instrumentos complementarios del planeamiento", explicó Aranda, quien destacó que estos tendrán su propio procedimiento simplificado. Además, las cuestiones que afectan a la edificación se regularán mediante ordenanzas municipales, lo que facilitará su modificación sin tener que revisar todo el planeamiento.
Gines celebró esta simplificación: "Si yo separo ese plan estratégico con los planes ejecutivos, e incluso por lo que he entendido hay determinadas cosas que las puedo cambiar en ordenanza municipal, pues a lo mejor no tengo que irme a ese plan estratégico". Esto, según el director de ASPRIMA, aportará "esa agilidad" que el sector necesita.
Integración de la evaluación ambiental
Respecto a la protección ambiental, la nueva ley incorpora la evaluación ambiental en la tramitación del instrumento de planeamiento, integrando ambos procedimientos. "El órgano sectorial te informa una vez, no en el trámite ambiental y en el trámite urbanístico", explicó Aranda.
Además, se permitirá la presentación simultánea del instrumento de planeamiento, el proyecto de urbanización y el proyecto de reparcelación, lo que reducirá significativamente los tiempos de tramitación. "Con eso, ¿qué hacemos? Los plazos se reducen, porque no son instrumentos sucesivos, sino simultáneos", señaló la directora general.
Gines, quien reconoció que los promotores a veces se sentían bajo "la dictadura medioambiental", destacó que el problema no estaba en el fondo sino en la forma: "Tengo que pedir como cuatro o cinco veces el mismo estudio medioambiental". Con la nueva ley, añadió, "si de verdad queremos agilizar la puesta en marcha de suelo para generar vivienda, especialmente vivienda protegida", es fundamental simplificar estos procedimientos.
Regeneración urbana con nuevo enfoque
Otro aspecto innovador de la Ley Líder será su aproximación a la regeneración urbana. "La regeneración, lo primero que tenemos que tener claro, o el enfoque que le estamos dando desde la comunidad, es que no es solamente actuar sobre espacios absolutamente degradados", señaló Aranda.
La nueva ley establecerá un título propio para las actuaciones de regeneración, con distintas clases y sus propios regímenes de cargas para el promotor. Lo más novedoso, según explicó Aranda, es que "vamos a cambiar el concepto de regeneración, no por la actuación material, sino por la finalidad que persigue esa regeneración".
Gines destacó la importancia de este enfoque: "Si vamos a los 10 millones, no solamente tengo que generar suelo y obra nueva, porque no somos capaces. Hay que crecer a lo ancho, pero también hay que crecer a lo alto". Además, señaló que para cumplir los compromisos de la Agenda 2030, "necesitaríamos una regeneración de 300.000 viviendas al año".
Horizonte y expectativas
La Ley Líder, que aún está en fase de elaboración, se espera que sea aprobada a finales de 2026. Para Aranda, esta ley permitirá que Madrid siga siendo "líder en inversiones, líder en desarrollo, en recepción de población y en innovación". Gines, por su parte, resumió su visión en una palabra: "esperanza", señalando que el sector inmobiliario tiene "una responsabilidad social corporativa" y que actualmente no está "cubriendo la demanda de nuestros clientes" debido a las limitaciones normativas.
"Estoy esperanzado de que este es el cambio que necesitamos", concluyó el director de ASPRIMA, reconociendo que aunque la implantación puede ser compleja, la nueva ley representa "el primer paso" hacia un modelo más eficiente para dar respuesta a las necesidades de vivienda de la región madrileña.