Los estadios se transforman en motores urbanos más allá del día del partido

Los estadios de fútbol están experimentando una transformación profunda que va mucho más allá de su función deportiva tradicional. Estas infraestructuras están dejando de ser espacios cuya actividad se concentra principalmente en los días de competición para evolucionar hacia complejos con múltiples usos y oportunidades de negocio. Esta evolución plantea nuevos retos relacionados con la financiación, la viabilidad económica, la explotación comercial y la gestión de instalaciones cada vez más complejas.

A ello se suman otras cuestiones como la sostenibilidad, la eficiencia operativa, la incorporación de tecnología y datos, y la necesidad de mejorar la experiencia del aficionado sin perder la identidad de los clubes. Las decisiones que se toman en la fase de diseño, construcción y renovación condicionan tanto los costes de funcionamiento como las posibilidades de explotación y el valor futuro de estos activos. En este contexto surge la tercera edición de Estadios Summit, organizado por Planet Exhibitions, que se celebrará los próximos 18 y 19 de noviembre en el Wanda Metropolitano de Madrid. El evento reunirá a representantes de clubes, ligas, federaciones, inversores, operadores y empresas vinculadas al desarrollo y la gestión de estadios y grandes infraestructuras deportivas.

El boom del mercado de estadios se mantiene en el tiempo
Javier Doña, Senior Stadia Sports Business Advisor de Grandstand, describe el momento actual como "el boom sobre el boom del mercado". Según Doña, "ha habido un crecimiento exponencial en los últimos años y la gran sorpresa ha sido que ese crecimiento se mantiene en el tiempo, que no hay una curva en la cual veamos que esté declinando la inversión en el mercado. Esto lo digo tanto para el mercado nacional como el mercado internacional. Estamos en un momento absolutamente dulce de la industria".
Para Javier Recio, CEO del grupo Inexo, "estamos frente a las nuevas catedrales de nuestro tiempo, estamos aunando en ellas ingeniería, arquitectura, diseño, innovación constructiva. Ahora mismo es el eje central de las ciudades en torno al cual creo que se deben construir y evolucionar las mismas para generar un ecosistema real en torno a estos edificios que son espectaculares".
Tristán López-Chicheri, CEO y Senior Partner del estudio de arquitectura L35, añade que "hemos pasado de diseñar instalaciones deportivas a diseñar nodos de actividad urbana realmente con todo lo que eso conlleva y las diferencias que tiene cada uno de los estadios en el lugar en el que esté. Los estadios dejan de ser recintos cerrados que funcionan un par de veces o una vez cada dos semanas y se pretende que tengan actividad permanente, integración urbana y rentabilidad".
El origen y evolución de Estadios Summit
Enrique Martín, director ejecutivo de Estadios Summit, explica que el proyecto surge en 2019 cuando identificaron "que se estaba produciendo una transformación muy importante en el sector de los estadios, en infraestructuras deportivas". Tras la pandemia, en 2024 se lanzaron "a raíz de los fondos que LaLiga y CVC pusieron a disposición de los clubes para gastar en infraestructuras. Vimos que había una oportunidad y que faltaba un espacio en España que conectase a todos estos agentes que intervienen en el diseño, desarrollo, gestión y explotación de infraestructuras".
Martín señala que "antes el debate se centraba más en el diseño del estadio, cómo se construía, qué capacidad tenía. Pero ese debate ha evolucionado y ahora se está convirtiendo en un proyecto empresarial mucho más complejo". El foro aborda cómo todas las decisiones relacionadas con diseño, operación y modelo de negocio afectan a la explotación los días de partido y los días sin partido, así como la experiencia del aficionado.
La evolución del evento ha sido notable. Martín destaca que "lo que más ha crecido es la participación internacional. Empezamos con una edición más a nivel nacional 100%. El año pasado ya tuvimos clubes de Portugal, la Liga de Portugal y algún club de Chile y Latinoamérica, y este año tenemos ya confirmada participación en el programa de España, Portugal, Italia, Grecia, Reino Unido, Países Bajos, Chile y México".
La sostenibilidad financiera como objetivo prioritario
Javier Doña matiza que el concepto de estadios con actividad los 365 días del año "viene ya de hace muchos años, porque no estamos hablando solamente del mercado nacional, estamos hablando del mercado internacional. Esto ocurre hace 30 años en algunos mercados como Estados Unidos y ya en Europa estos modelos de negocio están activados desde 15 años o 20 años. Con nuestro mercado estamos llegando un poquito tarde".
La razón de esta transformación es clara: "Los clubes viven de sus ingresos. Para mantener la competitividad tienen que conseguir el mayor ingreso posible e intentar ser lo menos dependiente de una o dos líneas de ingreso". Doña explica que "hasta hace muy poquito, prácticamente se vivía de los derechos de televisión. La línea de generación de ingresos o las otras líneas de generación de ingresos han sido mucho menores que los ingresos de televisión que prácticamente soportaban el 80% de los ingresos de los clubes".
El experto subraya la importancia de la sostenibilidad financiera: "Me gusta resaltar la palabra sostenible porque prácticamente la hemos dejado únicamente para el tema medioambiental, que me parece sensacional y por supuesto obligado. Pero la sostenibilidad financiera debe ser de alguna manera el primer objetivo. Y esa sostenibilidad financiera del estadio es la que hace también que pueda ser sostenible el club y más competitivo deportivamente para competir con otros clubes que ya tienen esos ingresos porque ya han realizado, ya han hecho su tarea, ya han hecho sus estadios".
Decisiones estratégicas que determinan el valor a largo plazo
Javier Recio enfatiza que "lo principal es tener claro la tipología de estadio y el punto principal de inicio que es la viabilidad económica de la inversión". Según Recio, "lo que se busca es conseguir no solo facturar sino generar valor, generar valor del club. Parte de muchas decisiones que empiezan en el día 0, tanto en diseño como en coste de construcción como en la explotación posterior".
Un aspecto crucial es la adaptabilidad: "Hay un punto que ahora mismo tiene mucho valor, que es la adaptabilidad de la infraestructura. Estamos en un momento en el que hemos visto un cambio muy rápido de filosofía y uso de estas infraestructuras. Se busca ese no matchday, pero eso lleva a tener unas infraestructuras de un volumen enorme para satisfacer o dar capacidad al día del partido que luego tenemos que ser capaces de diseñar y de construir para adaptar a lo que hoy es rentable como a lo que mañana en el futuro transformará esta industria para que esa inversión en infraestructura tenga más sentido".
El papel fundamental de los clubes y propietarios
Enrique Martín destaca que "la participación de los clubes, no solo los clubes sino los propietarios" es fundamental. En España, "la gran mayoría son de titularidad pública, entonces también contamos mucho con la administración pública en el programa". Según Martín, "ellos son quienes conocen las necesidades de sus instalaciones, quienes definen las estrategias y quienes tienen que tomar las decisiones que van a condicionar el futuro de las infraestructuras".
El valor del evento radica en "reunir a todos estos perfiles en un mismo espacio, no solo para darles voz sino también para ser una plataforma donde se crean oportunidades de negocio para toda la industria". Martín señala que "un estadio puede ser arquitectónicamente extraordinario, pero si su diseño no responde a un modelo operativo definido, tiene sostenibilidad económica y otorga retorno al propietario al club, pues al final puede convertirse en un problema".
Tras tres años organizando el evento, han constatado que "todos los clubes, tanto de Primera, Segunda División, Arena, todos tienen el mismo reto que es cómo rentabilizar sus instalaciones, no solo el estadio sino este año también abrimos el melón de las ciudades deportivas. Hay clubes de Primera División que ya nos consta que están viendo las ciudades deportivas como un activo, no tanto como un coste para el club, sino como un activo que ya les está dando retorno. Real Madrid y Atlético de Madrid son los ejemplos más claros".
La arquitectura al servicio del modelo de negocio
Tristán López-Chicheri explica cómo ha cambiado el diseño de los estadios: "Los estadios originalmente se centraban en su actividad. Los estadios de fútbol se centraban en la actividad del fútbol, con lo cual se diseñaba todo alrededor de la actividad del fútbol. Eran diseñados muy herméticamente. Hoy en día diseñamos de dos maneras: de dentro hacia afuera y desde el punto de vista de la ciudad hacia el estadio. De las dos maneras porque esta integración tiene que existir".
El arquitecto pone como ejemplo un proyecto en La Paz, Bolivia: "Tenemos un estadio relativamente pequeño de 20.000 asientos de aforo en La Paz a 3.700 metros de altura en un terreno muy constreñido. Había que buscar las posibilidades de que un terreno tan constreñido pudiera atender las necesidades de ese estadio en el barrio en el que estaba. Hubo que recurrir a maneras de hacer como por ejemplo levantar el campo de fútbol de nivel. Normalmente lo solemos hacer al revés en los estadios, que es bajarlo para generar más aforo. En este caso no se podía. Con lo cual lo subimos para poder meter, entre otras cosas, un aparcamiento debajo del campo y toda una serie de usos alrededor sin que interfirieran con la actividad deportiva".
López-Chicheri subraya que "es fundamental este ejercicio de adaptarse al modelo de negocio. No es un ejercicio lineal, normalmente requiere unas idas y vueltas porque haces unos test continuos de lo que es construir algo y testarlo con el modelo de negocio para verificar la inversión". Esas primeras decisiones de diseño "determinan las posibilidades futuras del estadio y de su explotación. Es determinante porque el diseño no solo lo hacemos los arquitectos, lo hacemos en conjunto. Es un camino, es una ruta de desarrollo que hay que hacerla en conjunto".
El caso del Santiago Bernabéu: forma y función
Tristán utiliza el Santiago Bernabéu como ejemplo de cómo el diseño responde al modelo de negocio: "El Bernabéu tiene una imagen muy potente y parece caprichosa, pero lo que hace es responder al modelo de negocio y a los ingredientes de contenido que tiene el estadio. Esa forma caprichosa lo que hace es adaptarse al contenido que tiene internamente el estadio. Podría... Una de las razones para hacer una forma caprichosa era que pudiera adaptarse a ese contenido, cosa que no fue sencillo porque cuando haces algo relativamente rígido pues resulta que no puedes meter lo que te está exigiendo el modelo de negocio".
El arquitecto añade que "esa imagen caprichosa que parece caprichosa, realmente responde a unos requisitos del modelo de negocio y a su vez responde a una necesidad de imagen. El estadio se identifica por los elementos que tú has dicho y yo creo que algunos estadios se identifican bien con el club y lo que pretendimos también es que tuviera una imagen singular, memorable, que pudiera identificarse con el estadio a lo largo del tiempo y que es la primera que se te viene a la cabeza".
La importancia de definir el perfil de modelo de negocio
Javier Doña insiste en la necesidad de diferenciar entre el estadio para el día de partido (matchday) y el estadio para los días sin partido (no matchday): "Tenemos el producto para la práctica deportiva para el aficionado que tenemos que diseñar un producto para entregarle a ello y después tenemos el producto activo, el estadio como activo para desarrollar el Real Estate, que puede ser de diferentes maneras porque hay diferentes modelos de negocio".
El experto advierte: "Es muy importante previamente a cualquier diseño identificar cuál es el perfil de modelo de negocio de tu estadio idóneo. En esto tenemos que ser muy cuidadosos porque cualquier error en este sentido nos dura 50 años. Ese perfil de modelo de negocio va a determinar tu business plan, el potencial de ingresos que vas a tener y en eso tenemos que basar nuestra inversión y la solicitud de financiación en el caso de que sea necesario".
Javier Doña menciona ejemplos europeos de diferentes perfiles: "Tenemos el Banco Arena en Jaén o el Stade Pierre-Mauroy en Lille o el Johan Cruyff Arena con un desarrollo comercial muy grande o el Allianz Stadium de la Juventus que lo vamos a tener en Estadios Summit, que tiene un desarrollo especialmente comercial con una galería comercial".
El experto simplifica: "No hay que complicarse demasiado porque hay cuatro perfiles de modelo de negocio en el mercado. No hay más. Quiero decir, hay matices, pero realmente hay cuatro perfiles de modelo de negocio. Tienes que identificar primero el modelo de negocio y en función de eso vas a tener muy claro en función del club, tu afición, todo el análisis demográfico que tiene capacidad adquisitiva, el tipo de demografía que tienes también en el aspecto corporativo, la estructura, la infraestructura de las ciudades. Todo esto va a determinar lógicamente finalmente la inversión que puede hacer, la inversión que tienes que hacer, lo que tú puedes conseguir que tenga retorno".
Los estadios como elementos definitorios del urbanismo
Javier Doña destaca la importancia urbana de estas infraestructuras: "El estadio es un elemento que hoy en día define gran parte del urbanismo de la ciudad. Si cogemos una ciudad, los tres proyectos que necesitan más inversión, más importante de una ciudad, al final en el top tres, seguro que está un estadio, a no ser que tengas un puente en esa ciudad y tengas alguna infraestructura que hayas necesitado. Pero es muy complicado con una media de 150, 200, 300 millones, que es una media de los estadios, que tenemos estadios lógicamente de 1.000 millones, pero también tenemos estadios de 100 o de 80 millones. Es muy complicado que se salga de ese top tres".
El experto añade: "El estadio con esa generación de actividad y de negocio que tiene durante todo el año y siendo tan importante la inversión, marca en determinada manera el urbanismo de gran parte de la ciudad y esto me parece esencial".
El estadio como seña de identidad del club
Doña invita a hacer un ejercicio mental: "Cierren los ojos y piensen en un club. ¿Qué imagen se les viene a la cabeza? Yo estoy convencido de que la mayoría de ellos, la imagen que se le viene a la cabeza es el estadio. Hay tres señas de identidad: la camiseta, el escudo y el propio estadio. La camiseta ya sabemos que cambia casi cada domingo hoy en día por temas de merchandising, lógicamente el escudo ya sabemos que para que se adapte a las nuevas tecnologías también cambia habitualmente. El estadio permanece ahí, casi inamovible 50 años, con lo cual es la seña de identidad de ese club".
Según Doña, "eso hace que proyecte la marca del club durante mucho tiempo como uno de los pilares centrales. Yo siempre digo que es el Cornerstone de los proyectos de los clubes del siglo 21. A partir de ahí tú puedes proyectar una imagen que te va a hacer generar más dinero por patrocinio, generar más audiencia de televisión y todo esto al final se traduce en ingresos para el club".
La colaboración desde el día uno
Javier Recio explica cómo se consigue alinear diseño, presupuesto y necesidades futuras: "El punto más complicado empieza siempre en el generador del negocio que es el club en estos casos y de una muy buena definición y colaboración con ese plan de negocio real empezamos a integrar el diseño, la arquitectura, urbanismo. Y hay un punto que comentaba antes Enrique: al final en España los estadios principalmente son municipales, con lo cual aunamos a muchos actores en un inicio con la intención de diseñar un elemento que tiene que perdurar durante 50 años".
Recio defiende los proyectos colaborativos: "Lo que aportamos y lo que creemos que mejoraría un poquito más todavía el sector es participar en proyectos colaborativos. Aparte de ese diseño, ahora mismo cada uno trata de optimizar su parte, pero creo que el éxito está en conseguir optimizar el conjunto, el resultado final y esa participación de todos los actores desde el día 1 en un diseño, en una integración urbana, en generar un ecosistema económico alrededor de ese estadio que al final lo que buscamos es la viabilidad de la inversión, hace que todo tenga un sentido mucho más productivo y más duradero".

No siempre hay que construir un estadio nuevo
Javier Doña introduce una reflexión importante: "No siempre hay que construir un estadio nuevo. En muchas ocasiones la reforma es la decisión acertada. Para esto hay que analizar lo que estamos hablando actualmente. Financieramente es necesario o podemos permitirnos ir a un estadio nuevo. Va a tener un retorno de la inversión suficiente como para que la idea sea la más sostenible".
El experto advierte: "Tenemos que tener en cuenta que hay una descapitalización por la financiación, lógicamente un apalancamiento mejor dicho del club, que en algunos casos le va a impedir tener un nivel competitivo como el que tuviera si no tuviera ese apalancamiento. Entonces muchas ocasiones la reforma de estadios que tienen un buen posicionamiento y que tienen una estructura, un diseño que no está del todo obsoleto, puede ser la decisión acertada".
El proceso de toma de decisiones arquitectónicas
Javier Doña explica el proceso: "Cuando cogemos un proyecto básico, que es donde se van tomando las primeras decisiones sobre el proyecto ganador, incluso antes tenemos el concurso de ideas. Con el diseño que hacemos los profesionales del sector, ese diseño de modelo de negocio después se tiene que traducir en proyecto básico. Cada día se toman diez decisiones sobre ese proyecto básico. Al final es algo vivo, no es una foto fija. Y durante todo ese proceso esas decisiones van en función de que la operativa y la funcionalidad del estadio para que genere ingresos y la experiencia del aficionado sea la mejor posible".
El experto pone un ejemplo práctico: "Imagínate si tiras por el perfil de modelo de negocio de conciertos, de eventos, de ticketing, por conciertos u otro tipo de eventos, te gastas una gran parte en el diseño para el buen acceso de la producción del evento que si no utilizarás. O sea que si no decidieras ir a ese perfil de modelo de negocio, ese dinero podría estar dedicado en otra parte del estadio, con lo cual esas decisiones impactan directamente. Son decisiones arquitectónicas pero que se toman durante esa ejecución del proyecto básico".
Doña advierte sobre expectativas irreales: "Hay veces que hay una burbuja en esto. Si escuchas a cualquier, sobre todo la parte política, 'vamos a hacer un estadio, vamos a traer muchos conciertos'. Mire usted cuántos habitantes tiene su ciudad. 'Somos 80.000'. El aeropuerto más cercano está a 600 kilómetros. Es decir, seguramente Taylor Swift no va a venir. Ya le avisamos".

La adaptabilidad de los estadios según su ubicación
Tristán López-Chicheri explica que los estadios deben adaptarse a las necesidades específicas de su ubicación: "Hay lugares que no aceptan tener un hotel porque tienen una competitividad distinta. Por ejemplo, si coges el estadio de Gran Canaria no tendría ningún sentido porque tiene su sector hotelero, está en otro sitio. No tendría ningún sentido que tuviera un hotel".
El arquitecto pone como ejemplo el proyecto de Gran Canaria para los Mundiales de 2030: "Gran Canaria se prepara para los Mundiales de 2030, para lo cual necesita tener un aforo que realmente no es el aforo que va a tener a futuro, porque a futuro y para su día a día tendrá un aforo menor. Con lo cual estamos planteando, tenemos una grada que es desmontable para que cumpla con los requisitos del 2030, pero no necesitas tenerla para siempre, con lo cual es una grada desmontable que tiene que ver mucho también con los costes iniciales de la infraestructura del estadio".
El reto del césped y los conciertos
López-Chicheri aborda un problema recurrente: "Los conciertos tienen un impacto fundamental en los estadios. Tú puedes hacer conciertos, pero ¿qué pasa con el césped? ¿Qué pasa con el campo de fútbol? No puedes hacer un concierto y destrozar el campo de fútbol. Con lo cual los conciertos habitualmente en los estadios, siempre se han hecho una vez que termina la temporada de fútbol".
El arquitecto explica la solución del Bernabéu: "En el Bernabéu tenemos el campo retráctil que se mete en un foso espectacular porque es un foso de 30 metros de profundidad, 108 de largo, 18 de ancho. Es impresionante. Tiene la ventaja de que puedes organizar eventos de otro tipo porque no destrozas el césped. Básicamente en el mundo hay otras alternativas, no solo esta pero esta es la más adecuada. Tienes el campo guardado en un invernadero y lo sacas cuando lo necesitas".
La búsqueda de viabilidad en cada metro cuadrado
Javier Recio ofrece una perspectiva numérica: "Hablamos que estas infraestructuras tienen una superficie en planta cercana a los 40.000 metros cuadrados, 10.000 metros de campo de juego y otros 30.000 sobre esos edificios infraestructuras. Lo que está haciendo cualquier equipo es buscar la viabilidad de esas inversiones, con lo cual los espacios, los metros cuadrados ya construidos, adaptables a la explotación por cualquier fondo de inversión, por la adaptación a un hotel, por la adaptación a centros deportivos, a ocio es la realidad de lo que todos están haciendo para conseguir hacer viables sus inversiones".
Recio resume la transformación: "Antes teníamos un edificio enorme con 40.000 metros cuadrados que se usaban dos veces al mes. Ahora lo que buscamos es que esos 40.000 metros cuadrados disponibles tengan un uso compartido y un retorno para hacer viable esa infraestructura. Hemos pasado de estadios municipales en el cual era un coste, un gasto que hacía cada uno de los municipios para dar posibilidades de esos eventos deportivos a buscar cómo hacer esos edificios sostenibles y la sostenibilidad bajada a datos, a hechos comprobables".
Recio concluye: "Esa evolución es la que da valor a estos edificios, estas infraestructuras y es lo que está haciendo que se esté viviendo una burbuja en el sector sobre ellos, porque realmente hay que hacerlos viables. El estadio nuevo o una remodelación es el punto donde realmente hay que poner el detalle de cuántos euros, de cómo se hace viable la inversión y luego a partir de ahí entra Tristán y personas como ellos para dar posibilidad en el diseño de todo".
Novedades de la tercera edición de Estadios Summit
Enrique Martín detalla las principales novedades: "Esta edición supone un paso adelante en el crecimiento de Estadios Summit, que no es ni más ni menos que la evolución que hemos detectado que nos estaba demandando la industria. Nos vamos al Metropolitano, el sitio de celebración de las dos primeras ediciones. Afortunadamente se nos ha quedado pequeño y también tenía sentido celebrar un evento sobre estadios, arenas, infraestructuras en un estadio".
El director ejecutivo enumera los cambios: "Doblamos aforo. Lo vamos a hacer en el auditorio del Atlético de Madrid con aforo para unas 400 personas. Ampliamos la duración de 1 a 2 días, un día y medio más bien e incorporamos una nueva área expositiva que no es ni más ni menos que la posibilidad que le damos a las empresas de mostrar los servicios y estar en contacto más directo con los clientes, con los clubes propietarios y enseñar un poco lo que hacen en un lugar de exposición".
Los primeros premios Estadios Summit
Martín anuncia el lanzamiento de los premios: "Creemos que hay muchos proyectos que merecen reconocimiento. De hecho, tanto Javier Doña como Javier Recio como Tristán están en el jurado. Ya tenemos finalistas que vamos a comunicar en los próximos días. Pero sí que nos ha llamado la atención la cantidad de proyectos internacionales que hay. Y de hecho muchos, algunos de los finalistas son proyectos internacionales".
Los premios reconocerán tres categorías: "Vamos a premiar mejor proyecto en esta área de infraestructura, mejor innovación para estadios, arenas, infraestructuras y vamos a entregar un premio al liderazgo de la industria".
Objetivos y programa del encuentro
Enrique Martín detalla las cifras esperadas: "Prevemos reunir a unos 500 profesionales durante los dos días cerca de 300 empresas y clubes. Tenemos el programa de conferencias ya cerrado con 60 ponentes, 62 ponentes. Hemos subido mucho el nivel de los participantes".