Madrid necesita 7.200 millones de euros para vivienda asequible

España atraviesa una crisis habitacional estructural sin precedentes que requiere medidas drásticas inmediatas, según coincidieron las expertas participantes en un debate celebrado en directo desde el Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA), la feria inmobiliaria mas importante de España. La falta de oferta de vivienda nueva y asequible se ha convertido en el principal desafío del sector, con un déficit estimado de 3,5 millones de viviendas asequibles necesarias para que ninguna familia gaste más del 30% de sus ingresos en vivienda. Debatimos esta realidad que hay en el mercado con:

Carolina Roca, presidente de Asprima

Patricia Hernandez, CEO en Vía Ágora

Rosa Gallego, CEO de Q-Living

Marian Martin Ferreiro, directora general de Víveme Real Estate Management

Un momento "tenso" para el mercado residencial
Patricia Hernández, CEO de Vía Ágora, definió el momento actual del mercado como "tenso", explicando que "hay una tensión tremenda y cierta sensación de escasez que es una realidad, pero que además ya se ha trasladado al público. Efectivamente hay poca vivienda disponible y la que hay vuela". Hernández advirtió sobre las tensiones de precios, señalando que "no sé hasta qué punto podemos seguir trasladándolos al comprador y por eso digo que hay una tensión que en algún momento hay que ponerle freno ya urgente".

Carolina Roca, presidenta de Asprima, fue más categórica al afirmar que se trata de una "crisis estructural". "Yo creo que hemos tenido otras etapas de tensión, de problema de acceso, pero estructural como es ahora no lo hemos tenido nunca", declaró. Roca explicó que desde el punto de vista del promotor, "ves a corto plazo y a nivel micro el mejor de los mundos, porque tengo una demanda infinita y por mucho que se incrementen los costes la elasticidad también parece que infinita en el precio, pero realmente lo vemos como sector y de una forma muy responsable".

Factores que agravan la crisis
Marian Martín Ferreiro, directora general de Viveme Real Estate Managment, identificó múltiples factores que contribuyen al problema: "Es una crisis estructural habitacional donde a las familias y a los jóvenes les estamos retrasando la edad de emancipación. Donde los promotores no tenemos capacidad por falta de suelo, por falta de financiación, en algunos casos por falta de atraer capital privado y por falta de rentabilidad".
Rosa Gallego, CEO de Qliving, añadió el concepto de "falta de escalabilidad" como elemento clave: "Parte de la falta de escalabilidad que tenemos por la falta de la materia prima que es el suelo. Efectivamente hay escasez, estamos en una tensión, pero que sin materia prima no podemos escalarlo, no podemos desarrollarlo. Y luego si tuviéramos materia prima tenemos un problema que tampoco podemos escalarlo a las constructoras. Tenemos un caladero de constructoras muy pequeño y tenemos una falta de productividad muy grande".
Madrid necesita 7.200 millones de euros para vivienda asequible
Según los datos presentados por Carolina Roca, Madrid necesita movilizar 7.200 millones de euros para producir 34.000 viviendas asequibles antes de 2029. Estos datos forman parte del informe Trinity de Asprima, que analiza "la necesidad de capital para construir la vivienda sobre el suelo que en este momento se está desarrollando en Comunidad de Madrid".
Roca detalló que "tenemos suelo en desarrollo para 360.000 viviendas en la Comunidad de Madrid en los próximos diez años y que en los próximos cuatro años vamos a poder iniciar la construcción de 120.000 viviendas, de las cuales la mitad 60.000 tienen un grado de protección". Sin embargo, advirtió sobre un problema crítico: "La previsión del CAM era que se pusieran en carga 31.000 viviendas en distintos desarrollos urbanísticos y el resultado final es que solo se pusieron en carga 6.000".
Modelos de colaboración público-privada
Patricia Hernández explicó el modelo de Vía Ágora: "Actualmente tenemos alrededor de unas 3.000 viviendas bajo gestión en alquiler, de las cuales el 87% son vivienda asequible. No necesariamente todas son de colaboración público privada. Algunas son también de otros programas de vivienda protegida". Destacó el éxito del programa de cambio de uso desarrollado por la Comunidad de Madrid".
Marian Martín Ferreiro defendió el modelo cooperativo como "una vía más para facilitar el acceso a la vivienda", explicando que "la principal ventaja que tienen es que el precio de la vivienda es el precio de coste". Sin embargo, reconoció las limitaciones: "Topamos con esa falta de suelo finalista porque para que una cooperativa vaya suelo en desarrollo pues requiere una gran inversión que no tiene financiación".
El desafío de atraer capital privado
Rosa Gallego abordó las dificultades para atraer inversión: "Buscar el equilibrio entre riesgo y rentabilidad es la misión número uno para captar el capital. Y ese riesgo rentabilidad lo tenemos que cubrir con la famosa seguridad jurídica que tiene que tener todo el marco de este programa de inversión". Gallego explicó los problemas actuales con los módulos de vivienda protegida: "El módulo está inflacionado hay IPC, pero los costes de construcción no están yendo a IPC y los precios de los suelos no están yendo a IPC".
Sobre la percepción política del sector, Gallego fue directa: "Hay veces que nos preguntan una pregunta tonta pero que de tonta no tiene nada. ¿Por qué políticamente están tan en contra de que hagamos vivienda? No vienen a lucrarse, pero tieenes que darle una rentabilidad porque si no, no viene. Es así de sencillo".
Medidas drásticas necesarias
Carolina Roca propuso un cambio de paradigma: "Las medidas drásticas hay que tomarlas tanto de largo como de a corto y las de a largo cuanto antes se tomen mejor, porque las de a largo tardan en entrar en vigor y en notarse. Esto va por un cambio drástico, normativo, legislativo, de paradigma sobre el urbanismo".
Destacó la importancia de la nueva Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid: "Es una grandísima ley, es una ley que cambia paradigma, es una ley que va a permitir una flexibilidad que es lo que ahora impide que hagamos vivienda y que nos salgan esos números". Entre las medidas a corto plazo, mencionó el "incremento del 20% de la edificabilidad y 30% de la densidad en toda parcela de vivienda protegida en la Comunidad de Madrid".
Roca también abordó la necesidad de cambios a nivel estatal: "Hay que elevarlo arriba. El cambio estructural que se necesita o hay un cambio a nivel estatal o es imposible que empujen de verdad estas medidas". Identificó dos temas críticos: "Tocar las competencias con respecto a vivienda" y "el tema de la mano de obra", explicando que "para incrementar la mano de obra que hay más que duplicar la mano de obra actual, aún incluso con la industrialización, tiene que ser con una medida de choque fuerte con respecto a la inmigración".
Plan Estatal de Vivienda: 7.000 millones en cuatro años
Marian Martín Ferreiro destacó la importancia del nuevo Plan Estatal de Vivienda: "Estamos hablando de 7.000 millones de euros en los próximos cuatro años, incluido el 2026. Donde también hay programas a la ayuda de pago de clientes. Pero lo principal es que hay un programa específico de obra nueva donde está blindado el 40% de esos 7.000 millones".
Sin embargo, Rosa Gallego expresó dudas sobre los plazos de implementación: "¿Ese plan estatal va a estar aterrizado con los convenios en las comunidades autónomas en el 2026? Lo dudo. Hace año y pico ya se aprobó el PERTE para la industrialización y todavía las empresas que industrializan todavía no lo han recibido".
Propuestas fiscales y regulatorias
Marian Martín Ferreiro propuso medidas fiscales drásticas: "A corto plazo habría que tener una reducción de la fiscalidad tajante. Hay un 25% entre tasas municipales, autonómicas y estatales que agravan y que incrementan el precio de la vivienda. Entonces lo haría radical para la vivienda protegida".
Patricia Hernández se mostró en desacuerdo con la regulación de precios del suelo: "Nosotros somos promotores de suelo. Desarrollar suelo conlleva muchísimos años, muchísimas incertidumbres, muchísimos costes y al final la vivienda protegida tiene el precio limitado. Que se cumpla esa limitación legal que existe y no se está cumpliendo".
Conclusiones: inversión pública y seguridad jurídica
Las expertas coincidieron en las medidas necesarias para resolver la crisis. Patricia Hernández resumió en "dos palabras: inversión pública y seguridad jurídica", explicando que "estamos en un mercado donde hay una inversión institucional que traduce inmediatamente a precio los riesgos del mercado. Si se percibe miedo, si se percibe inseguridad, va a pedir más por su inversión".
Rosa Gallego enfatizó la necesidad de "reducir los plazos urbanísticos tan largos", señalando que "desde que sale un plan en el momento en el que se redacta la situación social y macro y microeconómica del país, es una. Cuando ese suelo se pone en carga y se tienen que desarrollar las viviendas, la situación social es diferente".
Carolina Roca concluyó con una reflexión sobre la naturaleza del problema: "Todo lo que hemos puesto sobre la mesa deja claro que aquí nos hemos autogenerado el problema. No somos capaces de producir la vivienda que la sociedad necesita porque la administración ha generado un marco jurídico económico que nos lo hace imposible. La solución es fácil porque es un problema simplemente de cambiar la normativa y ese marco jurídico económico, porque los mimbres para producir los tenemos".