El mercado inmobiliario del sur de la Florida se ha posicionado como el epicentro de las inversiones de lujo para inversores internacionales, atrayendo tanto a magnates tecnológicos como a empresarios españoles. En un análisis detallado del mercado, Leonard Chinchay, CEO y fundador de Assets Funding Capital, firma especializada en estructurar oportunidades de inversión inmobiliaria en Estados Unidos, junto con el inversor Ricardo Huertas, quien ha invertido en el sur de Florida, han compartido las claves fundamentales para invertir en este mercado.
¿Qué ofrece el sur de Florida al inversor internacional?
Según Leonard Chinchay, "La combinacion que ofrece es muy difícil de encontrar hoy en día. Crecimiento estructural, demanda internacional y protección de capital en un mercado en dólares. Es un mercado de capital global de forma constante". Chinchay destaca que "cuando analizas dónde se están posicionando grandes patrimonios y compañías es una tendencia muy clara hacia esta región y para el inversionista español en particular es una forma de diversificar fuera de Europa con seguridad jurídica y acceso a oportunidades de alta calidad".
La credibilidad del mercado del sur de Florida se ve reforzada por las inversiones de empresarios reconocidos como Mark Zuckerberg de Facebook, Larry Page de Google, Jeff Bezos de Amazon y el señor Ortega de España. Entre estas cuatro personas solamente, hay un millón de dólares invertidos en el sur de Florida. Ricardo Huertas, inversor colombiano que ha apostado por el mercado de Miami, explica su estrategia: "Yo no traje tanto capital como estas personas famosas. En mi caso fue una decisión más estratégica. Yo soy colombiano y como inversor buscaba diferenciar salir del país y dolarizar parte del patrimonio en pesos y lo que quería era sacarlo y ponerlo en dólares".
Huertas detalla que "el sur de la Florida me ofreció la posibilidad de explorar un nuevo segmento y más cercano a donde estaba y un mercado muy dinámico". Su estrategia de inversión se ha diversificado en dos estructuras: "He invertido en dos tipos de estructuras dentro del mismo ecosistema inmobiliario. Por un lado tengo la deuda estructurada. Llamamos nosotros los bonos para para invertirlos ahí, lo que nos ofrecen y dan visibilidad sobre los retornos con una posición más protegida dentro del capital. Y también he participado con mi padre en la estructura capital de un proyecto residencial en Coconut Grove, en Miami, pues es un barrio bastante exclusivo y buscamos capturar mayor valorización de una ubicación muy consolidada y con alta demanda. Esa combinación me permite tener mi portafolio balanceado. Con una parte más defensiva y otra con más potencial de crecimiento".
Las cuatro preguntas clave antes de invertir
Leonard Chinchay identifica las preguntas fundamentales que debe hacerse todo inversor: "Las tres preguntas más importantes es de dónde viene la rentabilidad? Qué riesgos estoy asumiendo y cómo está mitigado y cuál es el horizonte de mi equipo. Y si queremos añadir una 4.ª sería la estructura, porque es importante saber como entras en la inversión en sí".
Ricardo Huertas confirma la importancia de este análisis: "En mi caso lo más importante fue entender bien la estructura, de las oportunidades que me estaban dando. No es lo mismo invertir directamente que hacerlo con una posición bien definida. También analicé muchas veces quién estaba detrás del proyecto y cuál era la salida. Esto te da confianza y claridad".
Ventajas fiscales para el inversor internacional
Una de las principales ventajas que ofrece Estados Unidos es la estructura legal y financiera para los inversionistas internacionales. Leonard Chinchay explica: "Una de las grandes ventajas es la posibilidad de estructurar estas situaciones de una forma eficiente dentro de un mercado legal estadounidense que es muy rígido, digamos, en la parte impositiva".
Específicamente, "el inversionista puede beneficiarse de esa cláusula del fisco de los Estados Unidos, el IRS que permite recibir rendimientos al inversionista internacional de las inversiones de deuda sin retención de impuestos en los Estados Unidos. Esta estructura fiscal más la seguridad jurídica es lo que crea un sistema claro, transparente y predecible para el inversor ".
Ricardo Huertas confirma estas ventajas desde su experiencia: "Obviamente están completamente declarados en la cuenta. Nosotros tenemos nuestros portafolios en Colombia y teníamos la duda de que si íbamos a duplicar esa parte fiscal al llegar a los Estados Unidos y tuviéramos que empezar a declarar ingresos allá también".
"Afortunadamente con la guía de Capital en Assets Funding Capital nos explicaron claramente cuál era el vehículo fiscal y legal de una forma totalmente transparente. Y vimos la ley que hay en Estados Unidos te protege. Te da la la posibilidad de no tener que declarar en Estados Unidos porque eres un inversionista extranjero e internacional. Así que digamos rendimientos y patrimonio no está expuesto a doble tasación".
Estructuración del capital
Leonard Chinchay detalla cómo se estructura el capital en las diferentes modalidades de inversión: "En las en las estructuras de préstamo es muy interesante porque el capital del inversionista entra en una etapa ya cuando el proyecto ha tenido un avance muy grande. ¿Qué significa eso? Que ya somos dueños del terreno. Ya tenemos permisos, ya tenemos ventas sobre los apartamentos que vamos a vender, ya tenemos la marca de producto o de servicio del dominio y en ciertos casos ya ha empezado la construcción. Entonces el inversionista entra en una etapa donde ya el proyecto avanzó. Esto le da una seguridad desde el punto digamos de avance y de asegurarse que los tiempos del proyecto vayan acorde al plan"
En otras estructuras , por ejemplo en la que ha mencionado Ricardo, es una posición más estratégica porque entra con nosotros desde el comienzo del proyecto. Entonces se estructura el capital inversionista y compramos el terreno juntos, pero ya hemos también hecho un avance de mercado muy grande para empezar con el desarrollo".
Rendimientos esperados: equity vs deuda
Ricardo Huertas proporciona datos específicos sobre los rendimientos obtenidos en sus inversiones: "Nosotros invertimos en dos tipos de de proyectos que nos ofrecieron. En uno entramos nosotros en el equity del proyecto que es el de Coconut Grove y en ese proyecto la proyección en base es 2.5 el capital que invertimos que quiere decir que durante el periodo de construcción y cuando nos vayan a entregar el edificio a los inversionistas nos devuelven nuestro capital más el rendimiento que debe ser 2.5 de lo que invertimos también.
En cuanto a la inversión en deuda, explica: "En el caso de deuda, es un proyecto de tres años, pero este tiene una horizonte definido, específico y lo que buscábamos era tener un rendimiento líquido durante el periodo de tiempo que estuviéramos dentro, y ahí nos dan un retorno del 14% de los cuales recibimos cada trimestre un porcentaje durante tres años y al final nos dan un porcentaje muy muy atractivo cuando salgamos, pero eso ya es deuda".
Preferencias del inversor: deuda como punto de entrada
Leonard Chinchay observa las tendencias en las preferencias de los inversores: "El inversionista inicialmente busca productos de deuda con un retorno fijo, un retorno garantizado como mencionó Ricardo, tener un flujo de caja trimestral de la inversión y luego a los tres o seis meses ya cuando han recibido el primero, el segundo pago, ellos mismos están ya buscando una deuda que ya entienden un poco más el riesgo y ya han recibido los reportes trimestrales de avance de obra del desarrollador".
El valor agregado de la gestión profesional
Ricardo Huertas destaca la importancia del acompañamiento profesional: "Desde el momento en que se empieza a dibujar la idea de invertir el acompañamiento que te dan en Assets Funding Capital es fundamental, la claridad con la que exponen cada una de esas estructuras, que para muchos no es tan claro. Para un inversionista muy sofisticado está todo claro, pero para los que buscamos nuevas cosas y nos encontramos con nuevos productos, necesitamos entender claramente como es la situación y AFC siempre ha estado ahí y nos ha acompañado en la parte de claridad de los documentos y los impactos del rendimiento desde el principio".
Leonard Chinchay identifica tres valores clave que aporta su firma: "Una es la selección de cada oportunidad, la segunda es el acceso. Darles acceso a los inversionistas ehh digamos privados a oportunidades de oportunidades institucionales, inclusive al inversionista institucional internacional, internacional poder entrar en proyectos sino es muy limitado. Entonces ese acceso que nosotros le damos digamos es un valor muy grande. Y por último la estructuración como diseñamos las inversiones, que sea de una manera eficiente y alineadas con el perfil de cada.
Consejos para el inversor español
Ricardo Huertas ofrece su recomendación para inversores que consideren el mercado de Miami: "Lo que le digo a todos las personas que conozco. Estoy muy contento de verdad con esta inversión. Es que esto es una pieza estratégica dentro de una cartera internacional. Todos queremos diversificar y la Florida en este momento está dando oportunidades que a veces uno no las tiene en cuenta. Se queda un poco más local o mirando productos tradicionales y el sur de la Florida me parece muy interesante no solo por la rentabilidad sino por la estabilidad y proyección a largo plazo".
Leonard Chinchay concluye con una reflexión sobre los fundamentos de la inversión: "Yo creo que al inversionista no es invertir por moda sino por fundamentos. Toda esta concentración de riqueza estadounidense que viene al sur de la Florida, porque ellos también buscan estos fundamentos y buscan, digamos, una estabilidad en los mercados donde ellos refugian o invierten su capital. Y lo más importante, diría yo, rodearte bien de partners. La selección del equipo es clave. Tener un socio local que tiene experiencia y una trayectoria muy grande, digamos es lo más importante".
El sur de Florida continúa consolidándose como un destino de inversión inmobiliaria de primer nivel, ofreciendo a los inversores españoles una combinación única de crecimiento, estabilidad fiscal y acceso a un mercado dolarizado con proyección a largo plazo. La experiencia de inversores como Ricardo Huertas y la expertise de firmas especializadas como Assets Funding Capital demuestran que, con la estructura adecuada y el acompañamiento profesional, este mercado puede ofrecer oportunidades significativas de diversificación y rentabilidad para el capital español.
