¿Cuál es la función del gerente de una promotora inmobiliaria?

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23/11/2018 12:51

En Inversión Inmobiliaria hemos querido analizar la figura del gerente de una promotora y hemos entrevistado a  José Antonio Baeta, Gerente de Promociones de Aedas Homes en la Territorial Centro, para contarnos, de primera mano, todo el trabajo que hay detrás de la puesta en marcha y la gestión integral de una promoción de viviendas, desde que una promotora analiza los diferentes proyectos a impulsar en un determinado suelo hasta la entrega de las viviendas e incluso después.

La gestión de todos los procesos, de principio a fin, que hacen posible una promoción residencial la dirige el Gerente, una figura que está en la sombra, pero de la que depende absolutamente todo lo relacionado con el proyecto: el diseño del producto a desarrollar, los precios de comercialización, la gestión y petición de las diferentes licencias y un largo etcétera hasta llegar a la entrega de llaves e incluso la postventa. En algunos casos, también incluso la gestión urbanística de los diferentes suelos donde posteriormente se desarrolla la promoción inmobiliaria. El Gerente, por tanto, nunca se desvincula de su promoción.

¿Cómo definiría la figura del gerente y sus funciones?

El Gerente de Promociones es la figura sobre la que pivota una promoción inmobiliaria en su triple vertiente comercial, técnica y económica. A pesar de que últimamente es cuando más se está hablando y demandando está figura en las promotoras inmobiliarias, dentro del negocio inmobiliario es una figura bastante consolidada en los últimos años ya que sobre ella como antes he señalado pivota toda la actividad inmobiliaria que genera el desarrollo de una promoción. En cuanto a sus funciones, en general y como acabo de señalar, el Gerente de Promociones es el responsable de una promoción inmobiliaria tanto a nivel comercial como técnico y económico. En última instancia, es el responsable de la cuenta de resultado de una unidad de negocio muy concreta, la unidad de negocio que es una promoción inmobiliaria. En algunas ocasiones, como es mi caso, el Gerente de Promociones amplía su horizonte de participación en esa unidad de negocio ya que participa en el proceso de compra del suelo e incluso, en algunos casos, en la gestión urbanística de una actuación cuando se trata de la adquisición de suelos que requieren de tramitación urbanística para que puedan adquirir la condición de solar

¿Cúal es la participación del Gerente de Promociones en la adquisición y desarrollo del suelo?

El mercado de suelo es un mercado de forma general muy localista y a la hora de proceder al análisis de compra de un suelo, sea solar o suelo en desarrollo, es necesario tener un profundo conocimiento del mercado de la zona, tanto de oferta como de demanda, fundamentalmente porque es necesario estudiar la viabilidad económica de la inversión. En ese conocimiento del mercado colabora muy activamente el Gerente de Promociones. El conocimiento de los precios de mercado del producto final, así como de los costes de construcción del producto a desarrollar y el tiempo que transcurre, dependiendo de la categoría del suelo, hasta la obtención del producto final que son las viviendas, son las tres variables fundamentales para estudiar la rentabilidad de la inversión a realizar en la compra de un suelo. En suelos que tienen la condición de solar, la participación del Gerente de Promociones en el proceso de compra se limita a lo señalado anteriormente.

Esta participación se amplía en el caso de suelos en desarrollo que requieren de tramitación urbanística ya que, para obtener la calificación de solar, es necesario llevar a cabo largos procedimientos en los que se elaboran y tramitan hasta su aprobación definitiva diferentes instrumentos urbanísticos. El fin último de toda tramitación urbanística es urbanizar un ámbito y obtener suelos con calificación de Suelo Urbano Consolidado, es decir, obtener solares con todos los servicios necesarios para llevar a cabo, en nuestro caso, una promoción de viviendas.

¿Hasta cuándo se extienden exactamente vuestras competencias? ¿Se prolonga mucho más allá de la entrega de las viviendas?

 Por supuesto que el compromiso de una promotora con sus clientes va mucho más allá de la entrega de las viviendas. La posventa es un factor importantísimo en la actividad inmobiliaria y nosotros queremos cuidar mucho ese aspecto. Para ello, tenemos unas estructuras internas muy potentes dentro de la organización para que nuestros clientes queden satisfechos de su vivienda no sólo en el momento de la compra sino después de la misma. Incluso la propia comercializadora de la promoción colabora para que el cliente esté satisfecho con la adquisición de su vivienda después de haberse entregado la misma, atendiendo sus demandas. No podemos olvidar que nosotros vivimos de la venta y el fin que queremos conseguir es que nuestros propios clientes sean nuestra mejor publicidad.

¿El gerente es el encargado de tramitar todas las licencias de un proyecto?


Para la obtención de los permisos, hay diferencias importantes de plazos entre unos municipios y otros. En momentos de expansión como el actual, los Proyectos y las solicitudes de licencias han crecido notablemente y cuesta bastante conseguirlas. La razón fundamental de las demoras en su obtención radica, a mi modo de ver, en la falta de medios. Las estructuras de las que disponen los Ayuntamientos para la revisión técnica de los Proyectos son escasas. En época de crisis los Ayuntamientos prescindieron de personal eventual que se dedicaba a estas funciones e incluso, por lo dilatada de la crisis, muchos técnicos que venían dedicándose a estas funciones han terminado ya su vida laboral. Ello se agrava además porque en el momento de crecimiento actual, los departamentos de urbanismo de los Ayuntamientos no solo tienen que sacar adelante una cantidad importante de trabajo derivado de la solicitud de licencias de obras, sino también tienen que tramitar múltiples instrumentos urbanísticos de planeamiento y gestión para continuar con la transformación urbanística del suelo de los municipios.

Este último aspecto es importante. La gestión de suelo, su planeamiento y gestión, debería de ser anticíclica, es decir, desarrollar los instrumentos urbanísticos necesarios para que los suelos tuvieran la condición de solar en momentos de crisis ya que las tramitaciones urbanísticas son muy largas. Pero no es así. En momentos de expansión es cuando se tramitan no solo las licencias para los proyectos constructivos sino también los instrumentos de planeamiento y gestión urbanística necesarios para cambiar la calificación del suelo. Ello hace que las áreas urbanísticas de los Ayuntamiento se colapsen. Los municipios tratan de poner medios a esas deficiencias de medios, pero los procedimientos de contratación pública es la que es y no es rápida.

¿Cuántas promociones estás llevando actualmente? 

Como venimos hablando, los Gerentes hacemos prácticamente de todo. Y vender es lo más importante de todo y el fin último de cualquier actividad empresarial. Vamos a ver si consigo venderos alguna de nuestras promociones. Esta gerencia está desarrollando 2 promociones en la zona del Corredor del Henares: Orellana, en Alcalá de Henares, y Lángara, en Torrejón de Ardoz. En ambas promociones ofrecemos un producto que se distingue por su alta calidad, su diseño y sus excelentes zonas comunes a precios competitivos. En ambos casos, con afán de continuidad ya que disponemos de suelo para seguir desarrollando promociones.

¿Consideras que el mercado de la vivienda de obra nueva se ha estabilizado?

Yo creo que el mercado de vivienda de obra nueva avanza con paso firme hacia un estado de normalización. Después de años de ajuste (2008-2013) y de un periodo de reactivación (2014-2017), el sector residencial ha tomado la senda de la estabilización. Esta normalidad inmobiliaria, no obstante, va por barrios y está condicionada por la gran heterogeneidad de un mercado de mercados: cada ciudad, cada barrio e incluso cada calle es un mundo inmobiliario.

En lo que respecta a la zona del Corredor del Henares, que es la que me afecta, es una de las zonas que simboliza esta normalización, y que se postula como un espejo idóneo para el sector, con los municipios de Alcalá de Henares y Torrejón de Ardoz como principales exponentes. Desde mi punto de vista, nos encontramos ante un mercado sano y equilibrado, principalmente, por haber alcanzado ese difícil equilibrio entre la oferta y la demanda.

Tenemos que tener en cuenta que Alcalá de Henares, con cerca de 200.000 habitantes, y Torrejón de Ardoz, con alrededor de 130.000, son 2 de las ciudades con mayor población de la Comunidad de Madrid y, por tanto, representan 2 de los mercados inmobiliarios más dinámicos de la región. Ambos gozan de una oferta de vivienda de obra nueva muy rica para dar respuesta a una demanda, igualmente, muy potente consolidada en torno al mayor corredor logístico de España. Este equilibrio entre la oferta y la demanda es el que habla del correcto funcionamiento del mercado.

Permíteme que te de unos datos: según la Estadística del Ministerio de Fomento, el precio por metro cuadrado de la vivienda nueva está creciendo un 3,1% en Alcalá de Henares y un 6,6% en Torrejón de Ardoz. Respecto a los máximos alcanzados en el pico del anterior ciclo, están hasta un 43,8% y un 40,1% por debajo, por lo que la adquisición de una vivienda es hoy una buena oportunidad de compra y un valor seguro en estos municipios.

Por lo tanto, estamos ante un mercado en el que la contención de los precios describe un encarecimiento sano y recomendable, y se debe fundamentalmente a la constante salida de promociones al mercado. La demanda tiene a su disposición un gran escaparate en el que elegir y la decisión de compra es una decisión muy estudiada y meditada. Esto repercute en una sana competencia entre los promotores y, a la larga, en una carrera por ofrecer el mejor producto posible para atraer a los clientes.

Puedes escuchar la entrevista entera en este audio

https://capitalradio-ondemand.flumotion.com/audio/mp3/low/20181122_INVERSION_INMOBILIARIA_2.mp3

 

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