El mercado de la vivienda en España presenta un desequilibrio estructural que el gobernador del Banco de España, José Luis Escrivá, califica como "problema de emergencia nacional". Los últimos datos del Observatorio del Alquiler revelan que existen 3,8 millones de hogares sin uso en el país, pero la mitad se encuentra en poblaciones de menos de 10.000 habitantes, precisamente donde no existe demanda.
Sergio Cardona, jefe de estudios de la Fundación Alquiler Seguro, explica que "un 50%, casi un 50% de estas viviendas están en poblaciones que tienen menos de 10.000 habitantes y que tienen una escasa demanda". El experto señala que el 45% de la vivienda vacía de ámbito nacional se concentra en municipios de menos de 10.000 habitantes, donde reside únicamente el 20% de la población.
Sergio Cardona, jefe de estudios de la Fundación Alquiler Seguro, analiza el desequilibrio del mercado inmobiliario español.
¿Por qué no se mueven estas viviendas vacías?
La despoblación de los núcleos rurales constituye una tendencia que arranca en los años 50 y continúa actualmente. Cardona destaca que "mientras que en Europa el 28% de la población vive en áreas rurales, en España es un 19%". Este fenómeno genera un círculo vicioso: al perder población, se ponen en riesgo servicios esenciales como transporte, centros de salud, oficinas de correos y oficinas bancarias, lo que hace estas zonas menos atractivas, especialmente para los jóvenes.
La movilización de estas viviendas vacías presenta dificultades adicionales. Muchas pertenecen a varias personas fruto de herencias, existen lazos afectivos hacia ellas y los propietarios no tienen claro qué hacer. "No es tan fácil movilizarla y segundo, es necesario que exista demanda", afirma Cardona.
Mientras tanto, la demanda se concentra en las zonas tensionadas, las grandes ciudades y el arco mediterráneo. La oferta de vivienda en alquiler cae en los últimos años precisamente por el aumento de demanda. Madrid, Barcelona y las islas continúan creciendo en población, y la presión se extiende a provincias como Guadalajara, Segovia y Toledo.
Respecto a los precios, Cardona observa que "poco a poco se van conteniendo, fundamentalmente en las grandes ciudades". El primer trimestre de 2025 registra un crecimiento del 5% frente al mismo periodo del año anterior, lejos del 10-12% de años previos. Sin embargo, esta contención no responde a mayor oferta, sino a que "la mayoría de los inquilinos está haciendo un gran esfuerzo para pagar la renta del alquiler, están destinando el 40% de sus ingresos" y ya no tienen más capacidad de pago.
