Los plazos de los procesos urbanísticos continúan siendo uno de los grandes escollos del sector inmobiliario en España. En un contexto marcado por la creciente demanda de vivienda, el encarecimiento de los precios y la necesidad de impulsar un desarrollo urbano más sostenible, la lentitud en la tramitación de planes, licencias y modificaciones normativas se ha convertido en un factor determinante que condiciona la oferta y la viabilidad de numerosos proyectos.
El sistema urbanístico español, fuertemente descentralizado y con competencias repartidas entre administraciones autonómicas y locales, implica una elevada complejidad técnica y jurídica. La aprobación de instrumentos de planeamiento general, planes parciales, proyectos de reparcelación o licencias de obra pueden prolongarse durante años, generando una tremenda inseguridad jurídica para promotores, inversores y particulares.
Esta situación no solo incrementa los costes financieros y administrativos, sino que también retrasa la puesta en el mercado de nuevas viviendas, afectando directamente al equilibrio entre oferta y demanda. En este contexto, el Clúster de la Edificación ha puesto en marcha un grupo de trabajo para la digitalización del urbanismo que reúne a actores públicos y privados para explorar cómo la inteligencia artificial puede acelerar y optimizar los procesos de generación de suelo urbano edificable. Lo analizamos en el debate de Inversión Inmobiliaria en Capital Radio desde el stand de Lignum Tech de la Corporación Vía Ágora, en la feria de Rebuild, en Madrid-
En nuestra mesa de debate, hemos contado con Juan Antonio Gómez, presidente de la Corporación Vía Ágora y presidente del Clúster de la Edificación; Felipe Iglesias, catedrático de Derecho Administrativo y consultor urbanístico en Uría Menéndez; y Guillermo San Román, CEO de Landia Capital.
Los plazos actuales: entre seis y ocho años de media
Según los análisis del sector, los plazos medios actuales se sitúan entre seis y ocho años, llegando en algunos casos a 15 y 20 años, cuando técnicamente podrían reducirse a 18 o 24 meses. Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de la Corporación Vía Ágora y del Clúster de la Edificación, explica que "finalmente el suelo es nuestra materia prima y estoy casi seguro que vamos a coincidir todos en el diagnóstico. Consecuentemente con el retraso que tiene esta puesta en carga de este suelo, lo que se genera es una falta de actividad y consecuentemente un incremento de precios que no corresponde".
Para Gómez Pintado, "si hubiese más suelo disponible, es la ley de oferta y demanda, tendríamos una situación mucho más favorable para el acceso de la vivienda". El diagnóstico apunta a "una maraña administrativa y jurídica dentro de lo que es nuestro ordenamiento, que hace muy complicado, probablemente muy garantista en muchas circunstancias, lo que no quiere decir que porque sea más garantista hay más seguridad jurídica".
La perspectiva del inversor: imposible calcular rentabilidades
Guillermo San Román, CEO de Landia Capital, aporta la visión desde el lado de la inversión: "La inversión en suelo en España va a ser muy complicada porque no hay estabilidad en cuanto a plazos. Cualquier inversor que se basa lógicamente en las tires es imposible que inviertan eso en suelo". San Román destaca que "cuando empiezan a hablar contigo te pueden comentar en qué plazo va a salir este desarrollo urbanístico y vamos a poder empezar a hacer el producto final que es la vivienda. Es imposible decir si son dos años, tres años o lo que es más grave es que le puedes decir un nunca como posibilidad".
Esta incertidumbre provoca "una inflación altísima cuando llega el producto terminado porque es el objeto de deseo de todos, porque ahí sí que se pueden poner unos plazos para edificar, obtener licencias, pero todo la fase previa es indescifrable". Para los inversores extranjeros, según San Román, "planning riggs cero inversión. Es decir, si existe cualquier riesgo de planeamiento que no esté aprobado, definitivamente no se puede invertir".
El marco jurídico: un "reino de taifas" normativo
Felipe Iglesias, catedrático de Derecho Administrativo y consultor urbanístico en Uría Menéndez, describe la situación actual como "una atomización espectacular. Vivimos un perfecto reino de taifas. Cada autónoma tiene su propio código urbanístico. Eso no tiene ningún sentido". Iglesias aboga por "una mayor densidad normativa del Estado que nos permita que haya reglas comunes de una comunidad autónoma a otra con las singularidades autonómicas, sin duda, porque tiene que haberla, pero tiene que haber un grueso componente estatal".
El experto jurídico detalla la complejidad del proceso: "Nos hacemos una radiografía de todos los procesos que hay que hacer hasta llegar a tener un solar para poder ser edificado. Son muchísimos. En Planeamiento, Plan General, luego plan de socialización, luego plan parcial, luego eventualmente un plan especial, un estudio de detalle, un planeamiento en gestión. Tienes que constituir la Junta de Compensación, estatutos y bases, proyecto de reparcelación, proyecto de urbanización y cada proceso, cada peldaño con sus informes, con sus aprobaciones. Inicial, provisional, definitiva, esto es un horror".
Los informes sectoriales: el principal cuello de botella
Los participantes coinciden en identificar los informes sectoriales como uno de los principales obstáculos. Gómez-Pintado explica que "fundamentalmente nos encontramos desde el mundo de promotor una cantidad de obstáculos, de informes sectoriales, muchas veces de ellos contradictorios". Pone como ejemplo su experiencia en Sevilla: "Con Vïa Ágora entramos en Sevilla, con una promoción hace ya cuatro años. Nuestra intención eran dos años más o menos y ya llevábamos cuatro años y todavía no tenemos visibilidad de cuándo podremos empezar. ¿Qué sucede? Informes sectoriales como las confederaciones hidrográficas que llevan dos años con un informe y no sabemos si van a ser dos años o van a ser cuatro".
San Román añade que "el poder de los informes y sobre todo tal y como tenemos establecido nuestro sistema en este caso es judicial. Y cómo se analizan los instrumentos de planeamiento a nivel de reglamento en el que un simple defecto formal, un informe que te falte un informe no aportado, aunque pudiese ser subsanable, aunque no tenga ninguna trascendencia, supone la nulidad de pleno derecho de un plan general y volver o de un plan o de un instrumento de planeamiento y volver al minuto cero".
El coste de la incertidumbre: lo paga el ciudadano
Los expertos coinciden en que estos retrasos tienen un coste que finalmente asume el ciudadano. San Román es claro al respecto: "El tiempo no es un perjuicio para el promotor, que lo es, es un perjuicio para los ciudadanos, porque el suelo al final cuando sale al mercado sale con una carga, tanto por costes financieros como de los riesgos que ha asumido el inversor que sale carísimo. Esto a parte de la fiscalidad a la que nos someten".
Gómez-Pintado complementa: "La gente cree que esto es un perjuicio para el promotor y de verdad que sí que lo es, pero el perjuicio es para el ciudadano". Iglesias añade que "nadie piense que estos retrasos, que esas nulidades cuestan cero. Esto la promoción inmobiliaria es como el IVA. Estos costes se van repercutiendo hasta el consumidor final, hasta los ciudadanos".
Soluciones en marcha: la nueva Ley del Suelo de Madrid
Desde el Clúster de la Edificación están trabajando en soluciones concretas que ya se están incorporando a la nueva Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid. Iglesias explica que "estamos procurando nutrir de ideas esta ley y están siendo muy receptivos". Entre las propuestas destacan "los modelos de estatutos y bases y esa posibilidad de que efectivamente una propuesta de Parlamento lo llamamos la nueva ley, el Plan Ejecutivo integre, pueda integrar tanto el documento de proyecto de reparcelación como el documento del proyecto de urbanización".
La nueva ley madrileña introduce cambios significativos: "La ley líder cambia radicalmente el modelo de planeamiento que tenemos en la actualidad. Ahora tenemos planes generales hiper deterministas que establecen solar solar, lo que se puede hacer, que es muy poco y sobre todo lo que no se puede hacer, que es muchísimo y cambiar un hacer una modificación puntual del Plan general. Son años pero años cuatro o cinco años en el mejor de los casos".
El nuevo modelo propone "en lugar de plan general hiper determinista a un plan estratégico municipal. Eso estratégico. Establezca las grandes líneas de desarrollo del futuro que son mucho menos denso". Para Iglesias, "esa idea es fantástica. Al menos me lo parece. Yo creo que va a ser un cambio de modelo de planeamiento que espero que copie primero. Espero que se apruebe y dos, que copien otras muchas autónomas porque es que no podemos seguir como estamos. Estamos en colapso. Tenemos el Plan General de Madrid desde 1997. Con eso lo digo todo".
El papel de la digitalización: automatizar procesos repetitivos
Respecto al papel de la tecnología, los expertos matizan que la digitalización no es la solución única. Gómez Pintado es claro: "No, la llave no está en la digitalización. La llave está en lo que llevamos hablando durante todo el programa, en arreglar las herramientas que tenemos urbanísticas a efectos de de poner cordura, raciocinio, y reparto de las atribuciones que corresponde una vez que tengamos hecho esto, absolutamente Si cuando tú tienes ya definido lo que quieres hacer y lo tienes resuelto, entonces esto lo puedes digitalizar".
San Román coincide en que "el planeamiento, la fase de planificación necesita legislación. Lo tengo clarísimo porque además afecta a tres administraciones. Hay que unificar la obtención y la coordinación de los informes sectoriales", pero añade que "yo sí que creo mucho que la fase de gestión urbanística se puede digitalizar, agilizar y como dice Juan Antonio, los funcionarios están para ayudarnos y para revisar con nosotros aquellos instrumentos que les estamos presentando, que son de gestión urbanística".
Iglesias destaca el ejemplo del Ayuntamiento de Madrid con las licencias: "La idea es brillante. Es simplificar automatizando. La idea es que la máquina sea capaz de leer la norma y el promotor sea capaz de en un proceso de BIM de contrastar simultáneamente. ".
Medidas urgentes: unificación y simplificación
Los expertos proponen medidas concretas para abordar la crisis. Gómez-.Pintado destaca la necesidad de "uniformidad en la normativa y en la legislación; 17 Comunidades ,17 leyes del suelo, cada una con un sistema completamente diferente de regular y de legislar y que hace muy difícil al mundo empresarial porque tiene que tener el conocimiento de todas las leyes. Es un maremágnum, es caótico".
San Román propone "trabajar codo con codo con las administraciones locales y con la comunidad autónoma para establecer procedimientos simplificados que es posible sin sin menoscabar la seguridad jurídica, por supuesto, respetando todos los derechos y por supuesto sometidos al interés general".
Iglesias insiste en que "hace falta una labor de codificación" y destaca que "hoy por hoy las situaciones son un auténtico reino de taifas y eso hay que corregirlo porque es el punto de partida".
El debate evidencia que la solución a los problemas del urbanismo español requiere un enfoque integral que combine reformas legislativas, simplificación administrativa, unificación de criterios y, posteriormente, la aplicación de herramientas digitales para automatizar procesos. Solo así será posible reducir los plazos actuales y facilitar el acceso a la vivienda, convirtiendo el suelo en una verdadera materia prima transaccional en lugar de un elemento especulativo de difícil acceso para promotores e inversores.
