El director de EsadeEcPol, Center for Economic Policy de ESADE, Jorge Galindo, presenta un estudio que arroja luz sobre una de las claves del encarecimiento del alquiler en España. La investigación demuestra que los hogares con múltiples viviendas en alquiler cobran precios significativamente superiores a los propietarios de una sola vivienda.
Utilizando datos del panel de Hogares del Instituto de Estudios Fiscales y la Agencia Tributaria, que incluye información de 1 millón de hogares basada en declaraciones de la renta, Galindo identifica una prima del 3,8% para arrendadores con más de una vivienda. Esta diferencia se amplía hasta el 7% en el caso de propietarios con cinco o más inmuebles en alquiler.
Aquí tienes todo lo que nos ha contado el director de EsadeEcPol, Center for Economic Policy de ESADE, Jorge Galindo:
El director de EsadeEcPol, Jorge Galindo, presenta un estudio que cuantifica por primera vez la prima de precio en grandes propietarios.
Falta oferta para tanta demanda
"No es solo confirmar una hipótesis que quizás mucha gente podía tener, sino ver el orden de magnitud", explica Galindo, quien destaca que este fenómeno no era estadísticamente significativo en 2019, lo que indica un cambio reciente en el mercado. Los datos corresponden a 2023, el año más reciente disponible debido al desfase temporal de las declaraciones fiscales.
El estudio descarta que esta prima se deba a poder de mercado local, ya que la concentración de viviendas en un mismo barrio no determina la diferencia de precios. Galindo apunta a otras posibles explicaciones: una selección más estratégica de inquilinos y viviendas, o una actualización más rápida de precios en un mercado caracterizado por la escasez de oferta.
Esta prima representa entre una quinta y una sexta parte del incremento total de precios del alquiler en los últimos años, dejando cuatro quintas partes por explicar, que Galindo atribuye principalmente al desequilibrio estructural entre oferta y demanda. "Aunque esto fuese neutro en precios, la demanda que tenemos es tan grande que disminuir la oferta es lo último que necesitamos", advierte el experto.
Respecto a posibles medidas regulatorias, Galindo establece una "regla de oro": cualquier política pública debe evitar reducir la oferta de vivienda. Propone centrar los incentivos fiscales en el IRPF no tanto en moderar precios, sino en movilizar viviendas que actualmente no están en el mercado de alquiler, critica que las medidas implementadas desde la Ley de Vivienda 2023 han desincentivado esta movilización.