El mercado del alquiler residencial en España atraviesa uno de sus momentos más críticos. Los dos reales decretos impulsados por el Gobierno, con medidas relacionadas con la estabilidad de los contratos, la actualización de las rentas y la regulación de los alquileres de temporada y por habitaciones, han generado un efecto paralizante en el sector que afecta tanto a grandes inversores como a pequeños propietarios. En Inversion Inmobiliaria abrimos este debate que continuará el próximo 28 de octubre con el Rental Housing Forum que organiza Planner Exhibitions, en Madrid, y que reunirá a inversores, propietarios, operadores, gestores y profesionales vinculados al mercado del alquiler residencial.
Analizamos qué condiciones necesita el mercado para impulsar la inversión y aumentar la oferta residencial, así como el papel de la gestión profesionalizada y las soluciones de protección del alquiler para avanzar hacia un mercado más equilibrado. Analizamos todo ello con: nHelena Beunza, presidenta de ASVAL, asocación de propietarios de vivienda en alquiler nMayca Llorens, Account Management Manager de SOLVIA, desde la perspectiva de la gestión de activos residenciales nSergio Rueda, CEO de PLAN DE PROTECCIÓN DE ALQUILER, desde la perspectiva de la protección del arrendamiento
Helena Beúnza, presidenta de la Asociación de Propietarios de Vivienda en Alquiler (Asval), define la situación actual con contundencia: "Estamos en un momento en el que tenemos un mercado con más demanda que nunca, menos oferta cada mes y unas reglas que cambian cada pocas semanas. Y cuando el problema es que faltan viviendas, pues cada cambio hace más difícil alquilar y nos va dejando con cada vez menos viviendas".
Las cifras que maneja Asval son reveladoras del problema estructural que enfrenta España. En 2025 se terminaron únicamente 92.000 viviendas mientras se formaron 240.000 nuevos hogares. A esto se suma un déficit acumulado que se estima entre 750.000 y 800.000 viviendas. Este desequilibrio entre oferta y demanda se ve agravado por las decisiones de política de vivienda que, según los expertos consultados, están teniendo efectos contrarios a los deseados.
"Los propietarios particulares nos están escribiendo a diario, diciendo, planteando muchas dudas y manifestando su voluntad de salir del alquiler", explica Beúnza. "Y además ese efecto es que va a ser escalonado porque lo iremos viendo conforme vayan terminando los contratos que sabemos que se ha retrasado el plazo y esos pisos ya no regresen al mercado de alquiler".
Los inversores institucionales e internacionales en "stand by"
El impacto de la incertidumbre regulatoria no se limita a los pequeños propietarios. Los grandes inversores institucionales se encuentran en una fase de espera, decidiendo qué hacer con sus inmuebles. Pero quizás lo más preocupante es la reacción de los inversores internacionales.
"Los inversores internacionales que nos había costado tanto que llegaran a nuestro país, esos inversores internacionales de largo plazo, yo te puedo decir por las conversaciones que estamos teniendo con ellos, que se conocen los decretos al detalle y además lo meten en su matriz de riesgos, no solo el primer decreto sino también el segundo", advierte la presidenta de Asval. "Aunque ya se haya dicho que no se va a convalidar, es un texto que está encima de la mesa y eso no lo podemos olvidar".
Beúnza subraya que "quien invierte para mantener una vivienda 15 años en el mercado le resulta muy difícil poner precio a reglas que cambian cada pocas semanas. Esto es lo que nos trasladan continuamente. Ya no es una norma u otra, es simplemente tener una seguridad y una claridad en el marco regulatorio".
La gestión profesional ante el reto de la hiperregulación
Mayca Llorens, Account Management Manager de Solvia, describe el momento actual como "un gran reto" en el que se requiere "una gestión adaptativa, técnica y muy rigurosa para generar confianza". Desde su perspectiva, el problema fundamental es que "los propietarios necesitan seguridad jurídica en un mercado donde prevalecen más los riesgos frente a las oportunidades a medio y largo plazo".
Los cambios normativos están generando una enorme carga operativa y legal en las empresas de gestión. "Hay un aumento notable en lo legal, yo diría que superior del entorno del 15% superior, y de tareas de back office", explica Llorens. "Debido a la necesidad de auditoría constante de actualización normativa, asesoría local, hablamos de distintas normativas en función del territorio nacional y hay que hacer una adaptación continua de procesos".
La complejidad se multiplica cuando se trata de verificar la condición de gran tenedor, acreditar las causas de temporalidad o gestionar las prórrogas extraordinarias. "Tenemos que establecer un proceso en el que solicitemos los requisitos. Ya no vale con una declaración responsable de que necesitas el tiempo para un periodo determinado", señala la representante de Solvia.
La rentabilidad del alquiler cae por debajo de los bonos del Estado
Uno de los datos más significativos que aporta Beúnza es la evolución de la rentabilidad del alquiler: "La rentabilidad bruta del alquiler ha pasado en la última década, según datos del Ministerio, de 4,6% al 3%, por debajo, por supuesto, de la rentabilidad del bono a diez años".
Esta caída de rentabilidad, combinada con la inseguridad jurídica y la sensación de que "cada vez se le exige más y a la vez cada vez se le ofrece menos" al pequeño propietario, está provocando que muchos opten por retirar sus viviendas del mercado de alquiler o directamente venderlas.
El papel de los seguros de impago en el nuevo escenario
Sergio Rueda, CEO de Plan de Protección de Alquiler, explica cómo los seguros de impago se han convertido en una herramienta fundamental para mitigar riesgos, aunque reconoce que hay riesgos que no se pueden transferir al mercado asegurador.
"Entre los principales riesgos en este negocio jurídico yo destacaría el riesgo normativo que no se puede transferir, que depende de la legislación y es la que es y te tienes que adaptar a ella", señala Rueda. "Y luego los otros dos riesgos que sí pueden mitigarse son los operacionales y los financieros y es ahí donde nosotros entramos a hacer un papel de facilitador del negocio jurídico".
El CEO de Plan de Protección de Alquiler destaca que el seguro beneficia a ambas partes: "Aunque el inquilino efectivamente necesita hacer un scoring para ver que efectivamente es capaz en este momento estático, puntual, de ser capaz de desarrollar ese negocio de pagos mensuales, no es menos cierto que se beneficia del seguro en el sentido de que se eliminan, por ejemplo, la posibilidad de poner seis meses de renta como antiguamente pasaba".
Las coberturas actuales van desde 12 hasta 24 meses de rentas de impago, además de cubrir todos los gastos jurídicos y daños vandálicos a la vivienda. Sin embargo, Rueda advierte de un problema creciente: "Estamos viendo que efectivamente estos lanzamientos se están produciendo en un periodo más largo de tiempo" debido a la falta de herramientas en los ayuntamientos para certificar situaciones de vulnerabilidad.
El miedo a no poder recuperar la vivienda
Llorens identifica un cambio fundamental en las preocupaciones de los propietarios: "Siempre decíamos que el miedo fundamental de cualquier propietario era el miedo al impago y el miedo a que se pudieran causar desperfectos en la vivienda y para eso teníamos productos que cubrían y mitigaban ese tipo de riesgo. Lo que ocurre es que ahora es como que se amplifican estos miedos, se multiplican".
El nuevo temor principal es la imposibilidad de recuperar la vivienda. "Para mí el miedo fundamental que existe ahora mismo es qué pasa si no puedo recuperar la vivienda", explica la representante de Solvia. "Muchos consideran derivar el producto tanto hacia la venta como hacia otras tipologías de mercado que también se están viendo todavía más limitadas o con más carga operativa debido a la última normativa".
Esta situación está provocando que "la inseguridad jurídica y la asimetría regulatoria entre arrendador y arrendatario no eliminan el capital, sino que lo redireccionan hacia otro tipo de inversión". Y desde la perspectiva del inquilino, aunque hay medidas que pueden considerarse positivas, "el inquilino va a sufrir una falta todavía mayor de oferta disponible y va a sufrir un proceso de selección que cada vez se va a volver más exigente".
Los obstáculos para aumentar la oferta de vivienda
Beúnza identifica múltiples barreras para ampliar la oferta de alquiler, tanto en nueva construcción como en movilización de vivienda existente. En cuanto a la construcción nueva, señala que "pasar de suelo a llaves tarda entre siete y diez años, siendo muy optimistas cuatro o seis solo en convertir el suelo en edificable".
A esto se añaden problemas como que "hay un plan urbanístico que puede anularse años después por un defecto formal y eso también paraliza la inversión", que "muchos ayuntamientos no tienen medios suficientes para dar los permisos con agilidad", que "la financiación al promotor sigue en mínimos desde la crisis" y que "la inversión pública en vivienda ronda el 0,5% del Producto Interior Bruto, que es la mitad de la media europea".
La presidenta de Asval subraya que "los países de nuestro entorno que no tienen ni siquiera este déficit de vivienda están invirtiendo como mínimo el doble que nosotras".
La oportunidad del alquiler asequible
A pesar del panorama complejo, los expertos identifican oportunidades en el desarrollo del alquiler asequible. Beúnza explica que "Europa permite desde diciembre de 2025 compensar a quien alquile por debajo de mercado al menos durante 20 años. Y todavía los países están estructurando este modelo y viendo cómo lo ejecutan".
Además, "el ICO tiene desde septiembre una línea con 12.250 millones de euros para alquiler asequible" con préstamos de larga duración y, por primera vez, con tramos no reembolsables. "España tiene en este momento la necesidad, pero también la capacidad de implementar y desarrollar ese nicho del alquiler asequible que es el que más necesita nuestra sociedad", afirma.
El papel crucial de la colaboración público-privada
Todos los participantes coinciden en que la colaboración público-privada es fundamental para resolver el problema de la vivienda. Beúnza es contundente: "España tiene un parque público realmente alrededor de 1,7% de las viviendas, de manera que cerrar esa distancia que tenemos respecto de otros países de nuestro entorno, que hay una media de un 8%, si bien hay países con una cuantía mucho más elevada, no se puede hacer solo con construcción pública. Esto no es realista".
"En España tenemos muchas empresas públicas que pueden actuar, pero también actúan como gestoras de suelo y que son los socios naturales del sector privado", añade. "Esa colaboración público-privada tiene ahora herramientas nuevas" con la línea del ICO y la normativa europea que permite subvencionar el alquiler para conseguir precios asequibles.
La profesionalización como factor determinante
Llorens subraya que "la gestión profesional va a ser uno de los factores determinantes para la evolución de este mercado" porque "la intervención del mercado no elimina la necesidad de vivienda, solo eleva las barreras de entrada en este mercado y profesionaliza a la fuerza del mercado".
"El rol del property manager volvió a cobrar importancia porque su rol no es esquivar la ley sino garantizar la ley, garantizar el cumplimiento legal impecable y el retorno financiero", explica. "En este entorno que tenemos de alta volatilidad regulatoria, el mercado ya no se puede gestionar de modo casero".
Rueda coincide en la importancia de la profesionalización y destaca el papel de los agentes inmobiliarios: "Nuestros agentes inmobiliarios profesionales no son, permíteme la expresión, enseña pisos. Tú te tienes que diferenciar frente a la competencia. El nivel de profesionalización tiene que ir acorde con el negocio jurídico y en este caso algo tan importante como es un alquiler, resolver tu necesidad básica principal que es la vivienda a la que todos tenemos derecho, pues es algo desde luego que requiere profesionales".
El problema de quien asume los costes de la reforma
Rueda plantea una cuestión fundamental sobre el enfoque de las políticas de vivienda: "Lo que estoy percibiendo es que los cambios normativos van hacia el enfoque de corto plazo de que quien asume el costo de una reforma legislativa para tener derecho a la vivienda lo están asumiendo los propietarios individuales. Es decir, te paso la pelota a ti".
"Básicamente tenemos un problema y es cierto que tenemos un problema y además hay que resolverlo. Pero no puede el propietario individual o el fondo asumir los costes de algo que requiere, como estamos hablando, un pacto de Estado y una regulación que pueda permitir que en cinco años se genere vivienda de alquiler y el alquiler baje de precio", argumenta el CEO de Plan de Protección de Alquiler.
Rueda recuerda un principio económico básico: "Al final todo mercado se mueve por la oferta y la demanda, entonces siempre va a haber subida de precio mientras estemos en una economía de mercado. Siempre va a haber precios altos si hay más demanda que oferta".
Las medidas urgentes necesarias
Ante la pregunta de qué cambio sería más determinante para conseguir un mercado de alquiler con más oferta, mayor seguridad y mejores condiciones de acceso, Beúnza es clara: "Tendría que darse, aunque creo que es muy difícil, realmente sería fundamental tener un pacto de estabilidad, unas reglas de alquiler que sobrevivan a quien gobierne durante al menos diez años y con eso el resto se hace ya más posible".
"Un capital que construye, que mantiene la vivienda asequible y que el pequeño propietario deja de vender por miedo. Y las administraciones pueden usar las herramientas que ya existen, como la línea del ICO y la compensación europea", añade la presidenta de Asval.
El segundo elemento fundamental que identifica es "que realmente afrontemos en España la hiperregulación que tenemos y la sobrecarga burocrática. Esto es un reto de país y un reto al final también europeo como tal lo ha señalado el Plan Europeo de Vivienda Asequible. Hemos de ser capaces de tener procedimientos que sean por supuesto garantistas pero que a la vez sean ágiles y que puedan evolucionar al mismo nivel que evolucionan las necesidades de la sociedad".
La necesidad de incentivos fiscales positivos
Llorens propone "combinar seguridad jurídica y nueva oferta" con "marcos normativos estables, agilidad judicial" y "un mapa un poco más claro o más positivo de incentivos fiscales para el arrendador que no sean solo penalizaciones". "Yo creo que esto ayudaría a por lo menos a retener la oferta que no se ha fugado", señala.
La representante de Solvia también destaca la necesidad de "construir el ecosistema" con "mayor vivienda de alquiler asequible" e "incentivos para alquiler asequible" que permitan "poner más producto en el mercado".
Los retos de una sociedad en transformación
Rueda plantea una reflexión sobre los cambios sociales que están afectando al mercado de la vivienda: "Estamos en una sociedad que está cambiando a una velocidad de vértigo. La inteligencia artificial y la robótica podrían levantar 500 millones de empleos".
"En el tema de los alquileres, también hay personas que tienen una pequeña denominación de tribus nómadas que no quieren tampoco ni comprarse una vivienda ni un alquiler de larga duración, porque lo mismo están seis meses aquí, que están un año allá y están incluso internacionalmente van buscando su sitio", explica el CEO de Plan de Protección de Alquiler.
"Hay un problema tan complejo porque ya no son las respuestas que tú puedas dar a la cultura que teníamos hace 15 o diez años, donde tú buscabas una estabilidad, más o menos tenías claro que ibas a vivir en Madrid, en Sevilla o en Barcelona y eso te permitía pues tomar una decisión de invertir en tu vivienda habitual", añade Rueda.
La confianza como palabra clave
Todos los participantes coinciden en que la confianza es el elemento fundamental que falta en el mercado actual. Rueda lo resume así: "Yo distinguiría en confianza, en acciones a corto plazo para que esa vivienda pueda volver al mercado. Creo que el propietario tiene que tener libertad para decidir si la saca o no la saca. Y luego a medio plazo facilitar la construcción de vivienda nueva".
Lloret es contundente sobre la situación de los inversores institucionales: "Los institucionales con los que trabajamos están en stand by. No sabemos exactamente qué decisiones de negocio pueden adoptar debido sobre todo a los últimos acontecimientos que hemos observado desde 2023".
"Todo pasa por la seguridad jurídica y por esa certeza, por ese saber que si apruebo un plan de negocio con un retorno, pues a mitad de camino no me van a cambiar las reglas. No estamos ayudando a generar confianza y ya sabemos que la confianza cuesta mucho generarla y estamos en ese punto", advierte la representante de Solvia.
El mercado del alquiler residencial en España se encuentra así en una encrucijada crítica. La parálisis de la inversión, tanto institucional como de pequeños propietarios, amenaza con agravar aún más el déficit estructural de vivienda en un momento en que la demanda no deja de crecer. Los expertos coinciden en que sin un pacto de estabilidad normativa que genere confianza y sin medidas que incentiven realmente la puesta en el mercado de viviendas en alquiler, el problema no hará sino empeorar en los próximos años, afectando especialmente a quienes más necesitan acceder a una vivienda asequible.