El mercado del alquiler en España se enfrenta a un importante desafío en 2026, cuando 1,6 millones de contratos firmados tras la pandemia llegarán a su fin y esto provocará una situación crítica que afectará tanto a inquilinos como a propietarios, según advierte David Caraballo, consejero delegado del Grupo Alquiler Seguro, en una entrevista en Inversión Inmobiliaria en Capital Radio.
Un gap de precios amenaza la estabilidad del mercado. "Se estiman 1,6 millones de contratos que van a cumplir desde sus cinco años, desde la finalización del COVID", explica Caraballo. El problema radica en que estos contratos se firmaron con precios muy bajos tras la pandemia, y ahora los propietarios podrán actualizar las rentas a valores de mercado.
La situación es especialmente complicada porque los inquilinos no han experimentado actualizaciones naturales de precio, sino que han estado limitados por topes del 2% y 3% en los últimos años. "Hay un gap muy grande, y ahora tenemos muchísimas viviendas que van a tener que pagar 200 o 300 euros más si el inquilino quiere continuar", señala el experto.
El fracaso de las medidas gubernamentales
Durante la entrevista, Caraballo analizó la reciente medida del Gobierno que aprueba un aval público para cubrir impagos de alquileres de menores de 35 años y colectivos vulnerables. Según Alquiler Seguro, esta medida resultará "ineficaz" y "no beneficiará a la mayoría de los propietarios".
"Una medida que va enfocada a los propietarios para que pongan las viviendas en alquiler, que podía ser algo muy positivo, ya que el gran problema es la falta de oferta. Pero el enfoque que le han dado y el alcance tan limitado hace que esta medida sea ineficaz", critica Caraballo, estimando que "se quedarían fuera entre un 85 y un 90% de los propietarios".
El principal problema es que solo podrán optar a este aval los arrendadores que alquilen sus viviendas a un precio que no supere el índice de referencia estatal, cuando la mayoría de contratos actuales están por encima de estas cantidades.
Previsiones para 2026: contención de precios tras años de subidas
Respecto a las perspectivas para 2026, Caraballo considera que "los precios no pueden seguir subiendo un 10%, un 11% en cada zona a una velocidad, pero sobre todo concentrado en las principales ciudades de España, más que nada porque la economía familiar ya no llega".
"Estimamos que los precios se van a contener, no con ello digo que se vayan a mantener, sino contener las subidas para el 2026, más que nada por una cuestión ya de economía familiar", apunta el experto de Alquiler Seguro.
Esta situación está provocando efectos colaterales como que "los hijos no se van de casa" o que muchas viviendas estén siendo compartidas para poder hacer frente a los altos precios del alquiler.
Una emergencia habitacional que afecta a todos los sectores
"Tenemos varios sectores, como son los estudiantes, que no pueden, los padres no se pueden permitir mandar a estudiar a su hijo, que es triste, porque no pueden permitirse en su economía familiar mandar a unos alquileres tan altos", lamenta Caraballo.
También señala el caso de las personas mayores que ven finalizar sus contratos y no pueden acceder a nuevas viviendas por los elevados precios.
El experto critica que las políticas de vivienda deberían "centrarse en lo social, en la gente que tiene el problema, la gente que no puede acceder a un mercado libre" en lugar de limitar el mercado libre, porque "si limitas el mercado libre y empiezas a ponerle trabas, el mercado se agota, se apaga".
El futuro del sector: balance de 2025 y perspectivas
Al hacer balance del año 2025, Caraballo lo define como un periodo marcado por "una reducción de la oferta que se ha ido acentuando durante todo el año y llegando a mínimos históricos", especialmente grave en Cataluña, donde "según el observatorio, en diez días un piso en Barcelona recoge 400 candidatos".
Pese a este panorama, el consejero delegado de Alquiler Seguro se muestra optimista para el futuro: "Habrá repunte, ya se están poniendo medidas para que haya más vivienda y el alquiler saldrá a flote, saldrá oferta y conseguiremos repuntar esto".
Para 2026, la compañía prevé seguir expandiéndose por España, tras haber entrado durante 2025 en Oviedo, Castellón y Córdoba, con el objetivo de "llegar a más propietarios" y dar "ese servicio al inquilino". Su principal reto será aumentar la oferta, convenciendo a propietarios de viviendas cerradas para que las pongan en el mercado del alquiler con las garantías que ofrece su servicio.