El lujo ya no se define por el inmueble, sino por la calidad de vida

Leonard Chinchay, consejero delegado de Assets Funding Capital, una compañía especializada en estructurar operaciones de inversión inmobiliaria en Estados Unidos, ha compartido su visión sobre el estado actual del mercado de lujo en el sur de Florida. A diferencia de las inmobiliarias tradicionales que venden propiedades como inversión, Assets Funding Capital ofrece participación en el desarrollo de estas, conectando inversores internacionales con proyectos de tipo institucional.
Tras su reciente participación en el Global Luxury Properties Forum organizado por Planner Exhibitions, Chinchay destaca una conclusión fundamental del sector: "Una de las ideas más claras es que el lujo ya no se define por el inmueble. También cuenta con la calidad de vida, la seguridad jurídica, la conectividad y la confianza en quienes desarrollan el proyecto. Para atraer el capital internacional, una ciudad necesita ofrecer una propuesta sólida y un crecimiento claro en un entorno global tan dinámico como es el residencial de lujo".

El nuevo perfil del inversor: exhaustivo y exigente
Desde la perspectiva de Assets Funding Capital, el perfil del inversor que busca proyectos de alto valor ha experimentado una transformación significativa. "Hoy el inversionista llega ya con un diligence antes de ver una oferta de inversión. Ya ha hecho un estudio a fondo. Sabe lo que está buscando. Hace preguntas muy específicas, pero siempre está midiendo el riesgo", explica Chinchay. El inversor actual analiza meticulosamente quién está desarrollando el proyecto, la ubicación, la conectividad de la ciudad, la calidad de vida y, lo más importante según el ejecutivo, "la estabilidad jurídica y la estabilidad fiscal que tiene cada uno de estos lugares donde invertir".
Miami: un mercado de lujo en expansión acelerada
Los datos del mercado respaldan el dinamismo de Miami en el segmento de lujo. Las ventas de casas de lujo en la ciudad han crecido un 32,5% en el segundo trimestre de 2026, mientras que el precio promedio subió un 21,9% hasta alcanzar los 3,6 millones de dólares. Chinchay atribuye esta evolución a "la demanda por específicas áreas en el mercado de Miami en el mercado de lujo de casas". Zonas como Coconut Grove, Indian Creek y Fisher Island "se siguen revalorizando por la escasez de terreno para esta nueva migración que apuesta por Miami en los últimos cuatro años.
El ejecutivo menciona casos emblemáticos de esta tendencia: "Sabemos como Jeff Bezos, Mark Zuckerberg, Ken Griffin han comprado casas por arriba de 100 150 millones de dólares. Entonces esa demanda sigue creciendo en el mercado de la Florida". De hecho, Chinchay señala que el mismo día de la entrevista salió un artículo en The Wall Street Journal sobre "cómo el mercado de lujo sigue creciendo y no está sujeto a alzas de intereses".
Estructura financiera: más allá del capital bancario tradicional
Respecto a las fuentes de financiación en el inmobiliario de superlujo, Chinchay aclara que "el capital tradicional, el capital bancario, yo diría sí, sigue siendo el rey porque forma parte, digamos, de la estructura financiera de desarrollos de proyectos inmobiliarios". Sin embargo, matiza que "el banco en un proyecto de construcción solamente forma parte del 50% de la estructura de capital". Esto abre espacios significativos para "family offices, fondos institucionales, fondos de crédito privado. Compañías como las nuestras pueden participar en estos desarrollos inmobiliarios".
Criterios de selección: barreras de entrada y transparencia
Desarrollar residencias de lujo exige una cantidad ingente de recursos y una gestión de riesgo muy fina. Chinchay detalla los requisitos indispensables que Assets Funding Capital busca en un proyecto inmobiliario para decidir si es elegible para conectar con los inversores que representan: "Seleccionar terrenos que tengan muchas barreras de entrada, que los proyectos sean únicos y después de eso vemos qué ha obtenido el desarrollador antes de poder hacer una oferta de inversión. ¿Qué significa eso? Comprar el terreno, permiso de arquitectura. Si ya tiene una marca, un branding firmado, si el proyecto ya empezó las ventas y ya empezó de construcción y tiene los permisos".
El proceso de evaluación es exhaustivo: "Es un estudio digamos muy a fondo que hacemos para poder darle a los posibles inversionistas la claridad y la transparencia de poder analizar todos los riesgos antes de poder participar en una inversión".
¿Por qué Miami atrae tanto capital internacional?
Chinchay identifica varios factores que explican el atractivo de Miami para los proyectos inmobiliarios: "La conectividad con vuelos directos en todo Latinoamérica, todo Estados Unidos, muchas ciudades de Europa. La calidad de vida, la seguridad jurídica, el beneficio fiscal de no tener que pagar nosotros impuestos estatales, no como otros estados, como Nueva York, como California. Y luego es el capital institucional que ha venido al mercado".
El ejecutivo ilustra este último punto con un ejemplo paradigmático: "Citadel, el fondo más grande del mundo, compró un terreno por encima de los 200 millones de dólares para mover su centro a Miami. Adicionalmente compró otro terreno al frente de un edificio que ya existía por 100 millones de dólares y hace dos semanas sorprendió al mercado de Miami haciendo una donación de 2 millones de dólares para traer a Carnegie Mellon University a la sección de Wynwood".
Esta inversión en educación, según Chinchay, "crea un nivel de educación mucho más alto donde va a ser una incubación de una universidad que se especializa mucho en lo que es inteligencia artificial y tecnología. Miami no solamente se concentra en ser un lugar con buena calidad de vida, sino que tiene educación, gastronomía y cultura. Todos estos elementos hacen que Miami hoy es el centro de las propiedades de lujo o las propiedades de lo que llamamos branded residences. Somos la número dos después de Dubai de concentración de edificios con marcas".
La propuesta diferencial de Assets Funding Capital
A diferencia de los fondos de inversión tradicionales o los modelos cerrados, la propuesta de Assets Funding Capital se basa en un enfoque personalizado. "Básicamente conectamos inversionistas internacionales con inversiones de tipo institucional en el mercado de Estados Unidos, específicamente en el sur de la Florida", explica Chinchay. "Nuestra propuesta de valor es que nosotros ofrecemos no un fondo cerrado, no un conjunto de ofertas, sino que el inversionista tiene el poder de seleccionar el tipo de proyecto que quiere entrar. Y cuando decimos el tipo de proyecto, el proyecto específico, entonces analizando cuál es su estrategia de inversión. Si es apreciación de capital, si es generación de ingresos".
La transparencia es clave en su modelo: "Periódicamente el inversionista analiza muy a fondo, con mucha transparencia toda la información financiera del desarrollo y pueda ser una elección correcta".
Sostenibilidad versus rentabilidad: un equilibrio necesario
En cuanto a la creciente importancia de los criterios ESG (ambientales, sociales y de gobernanza), Chinchay observa una evolución en las prioridades: "La calidad de vida es lo que lleva a los inversionistas a este tipo de proyectos. Entonces cada vez se presta más la atención a la sostenibilidad, al uso de la energía y todos estos componentes que hace que proyectos sean mucho más viables, pero siempre manteniendo el foco en el resultado financiero".
Su conclusión es que existe "un híbrido en que si los fondos institucionales, los family offices buscan proyectos que estén que vayan de la mano con iniciativas de ESG, pero también no dejan de evaluar la parte financiera y todos los riesgos de la inversión".
Consejos para promotores: transparencia y análisis de escenarios
Para un promotor inmobiliario que tiene un gran proyecto residencial de lujo pero le falta músculo financiero, Chinchay ofrece un consejo claro: "Lo más importante es tener una información ordenada y una información transparente. Lo que le aconsejamos a desarrolladores es tener bien documentado todo el proceso, digamos de compra de permisos, hacer muchos análisis de riesgo y tener no solamente una salida porque muchos proyectos no ven la salida más optimista".

Métricas y filtros de selección de proyectos
Los criterios específicos que debe pasar un proyecto de desarrollo en Estados Unidos para que Asset Funding Capital decida estructurarlo y ofrecerlo a su red internacional son rigurosos. "Lo primero, una demanda defendible. Qué está pasando en esa ciudad? Qué está pasando específicamente en esa área? Dónde está el terreno? Qué proyectos ya se han desarrollado? Cómo es el primero? Cómo es el último? Cuál es la demanda del mercado? Qué está pasando desde el lado educacional, desde la demanda de oficinas?", enumera Chinchay.
El ejecutivo destaca un dato revelador sobre la recuperación post-COVID: "Quién iba a pensar que después de COVID, cuando los edificios de renta estaban a un 40% de ocupación de oficinas, hoy Miami está completamente lleno.

Proyectos en marcha: Nápoles y Boca Ratón
Actualmente, Assets Funding Capital tiene varios proyectos destacados en desarrollo. "En este momento tenemos un proyecto en Nápoles. Nápoles está en la costa oeste de la Florida, justo casi al mismo latitud de Miami. Nápoles es un mercado tradicional de mucha riqueza, yo diría de tercera o cuarta generación. Y ahí poder conseguir un terreno frente al agua para hacer un edificio de baja altura con acabados espectaculares es muy difícil", explica Chinchay.
El ejecutivo menciona que en esa zona "acaban de hacer un Four Seasons que está completamente abierto, se está desarrollando un Ritz Carlton. Entonces son marcas internacionales de lujo que vienen a este mercado. Entonces eso nos marca una pauta que estamos desarrollando en el proyecto correcto".
El otro mercado donde mantienen actividad intensa es Boca Ratón, "que se llama el Wall Street del Sur, con una demanda muy grande de compañías financieras". Chinchay destaca que tienen "proyectos que están sobre la primera línea del agua, entonces son proyectos privilegiados con una ubicación excelente y con una demanda espectacular porque son proyectos de brand residentes que va muy a la mano al evento que estuve".
Los resultados de comercialización de estos proyectos son notables. "Uno de nuestros proyectos es el Ritz Carlton en West Palm Beach. El primer Brand Residences lo tenemos 97% vendido", revela Chinchay. "El segundo proyecto que tenemos ya tenemos casi el 10% vendido sin salir todavía y anunciar el proyecto al mercado. Son solamente personas que ya no pudieron entrar al Ritz y vienen al segundo proyecto. Entonces la demanda para ese mercado es muy fuerte".
El ejecutivo también menciona que "en la parte de Miami, donde los branded residences han marcado una pauta muy grande, hay una demanda muy grande internacional de compradores para esos proyectos".
Impacto de las políticas arancelarias de Trump
Respecto al impacto de las políticas arancelarias de la administración Trump en este tipo de inversiones, Chinchay aporta datos tranquilizadores: "Wakefield sacó un reporte que el costo de construcción total de un proyecto, después de hacer un análisis sobre la política en los últimos 24 meses, solamente afectó un 3% sobre el costo total de un proyecto".
Para contextualizar este impacto, el ejecutivo ofrece una comparación reveladora: "Si analizamos y yo siempre doy el ejemplo, si tenemos dos edificios gemelos uno al lado de otro y uno tiene brand residences y el otro no, el de brand residences genera entre un 15 a un 20% adicional de ingreso. Entonces es muy fácil mitigar estos costos adicionales por políticas externas del proyecto contra los ingresos que vamos a recibir".
Chinchay añade que "adicionalmente también se hace un análisis contra los riesgos: a cuánto compraste el terreno, cuánto tienes de protección contra alzas de costos. Entonces, aunque la política se ve que afecta ciertos mercados, en el mercado de lujo no vemos un efecto tan grande".
Recomendaciones finales para inversores internacionales
Para todos aquellos interesados en invertir en proyectos inmobiliarios en Miami fuera de España, Chinchay ofrece un consejo fundamental: "El consejo más grande es poder analizar los riesgos, saber con quién están invirtiendo, quién es el desarrollador y cuál es su trayectoria que ya tienen. No solamente la ubicación y la marca te va a garantizar un retorno positivo para tu inversión. Tienes que analizar los riesgos, tienes que entender las barreras de entrada para ese producto específico que al final los compradores van a venir a comprar los apartamentos y ese va a ser tu retorno".
El ejecutivo insiste en la importancia de la planificación de escenarios: "Y por último el análisis de salida. No solamente tener una salida optimista sino tener dos o tres escenarios para entender muy bien el riesgo y tomar una decisión final para invertir". Con este enfoque riguroso y transparente, Assets Funding Capital se posiciona como un puente confiable entre el capital internacional y las oportunidades de desarrollo inmobiliario de lujo en el sur de Florida, un mercado que continúa demostrando su resiliencia y atractivo en el panorama global.