El Colegio de Comisarios aprueba una ley de vivienda asequible que forma parte del Plan Europeo de Vivienda Asequible, el primer marco legislativo común sobre medidas de vivienda que afectan al mercado único. La propuesta entra ahora en procedimiento legislativo, pasando por el Parlamento Europeo y posteriormente por el Consejo, donde puede sufrir modificaciones. Alfredo Díaz-Araque, director gerente de APCE (Asociación de Promotores Constructores en España), expresa sus reservas sobre la efectividad de la norma: "La verdad es que estamos ante una norma que yo creo que no hace honor a lo que trata de hacer porque es una ley de vivienda asequible y lo que está haciendo es establecer un marco amplio y un paraguas para todo lo que son las ciudades europeas para poder establecer las zonas de mercado tensionado".
El director gerente señala que la normativa se centra en dos medidas principales: la limitación de los alquileres turísticos y la compra de segundas residencias. Sin embargo, critica que "en ningún momento en la norma, en el propio reglamento, se ve que haya un impulso de lo que es la vivienda asequible y de aumentar la oferta, aunque reconoce al inicio de la norma la necesidad de aumentar la oferta".
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Alfredo Díaz-Araque, director gerente de APCE, cuestiona la efectividad de la normativa aprobada por la Comisión Europea
El diagnóstico está claro, pero faltan medidas efectivas
Díaz-Araque reconoce que el diagnóstico del problema resulta evidente para cualquier experto del sector inmobiliario, pero subraya que "lo importante ya no es el diagnóstico, sino es actuar con medidas que vayan acorde a ese diagnóstico". El representante de APCE admite que, aunque el reglamento no ataca directamente problemas como la falta de mano de obra, suelo o agilización administrativa, "al reglamento le acompaña una recomendación que al final no deja de ser inspiradora".
Esta recomendación, aunque no tiene carácter normativo, sí habla de licencias en 60 días, agilización administrativa, planes urbanísticos de densificación, mano de obra e industrialización. "La recomendación sí que es verdad que va en esa línea", reconoce Díaz-Araque, recordando que se trata de una invitación a actuar que no es de obligado cumplimiento.
Las zonas bajo tensión habitacional: ¿solución o problema?
La normativa europea introduce como novedad aparente la identificación de criterios para determinar las denominadas zonas bajo tensión habitacional. Sobre este aspecto, el director gerente de APCE se muestra crítico: "Hay mucha literatura al respecto sobre los efectos negativos que tiene este tipo de declaraciones de zonas tensionadas y además no es una novedad porque ya sabemos que existe a lo largo de todo el planeta".
Díaz-Araque cita ejemplos de San Francisco, Berlín, Dublín y España, donde estas medidas ya se han implementado. Explica que "si bien es verdad que parece que los efectos tiene unos efectos inmediatos buenísimos de bajada de rentas lógicamente porque se topan en el caso de España y lógicamente si tú paras el precio de algo pues va a bajar, es verdad que los efectos que se producen en el medio y largo plazo son bastante negativos".
El representante del sector promotor defiende que la solución pasa por "un aumento de la oferta en un amplio sentido". Esto incluye no solo la construcción de obra nueva de vivienda asequible, sino también movilizar el parque vacío y dar seguridad al propietario que ha abandonado el alquiler de larga duración debido a iniciativas legislativas que, en el caso de España, "no han ayudado a esa seguridad jurídica y entonces ha optado por irse a otro tipo de alquileres donde tenía más seguridad".
Seguridad jurídica: la clave del problema
La iniciativa europea plantea que las medidas sean estrictamente temporales, con un máximo de duración de cinco años, que sean proporcionadas, que no sean discriminatorias y que haya evidencia sobre la zona en la que se está actuando, ya sean los alquileres de corta duración, las viviendas vacías o las segundas residencias.
Díaz-Araque destaca que la Comisión también establece que esta medida debe ser "la última medida, que antes de intentar otra serie de medidas implementar esto". Sobre la seguridad jurídica, el director gerente de APCE aclara un concepto fundamental: "La seguridad jurídica no se trata de que el marco jurídico sea favorable a uno u otro lado, sino es saber cuál va a ser tu ámbito regulatorio en los próximos años".
Explica que en el caso de la inversión inmobiliaria, al tratarse de una inversión a largo plazo, "lo que necesitas es seguridad jurídica, es decir, saber qué va a ocurrir en los próximos diez, 15, 20 años más o menos". Reconoce que se producen cambios y tienen que hacerlo, "pero necesitas esa seguridad".
La necesidad de un consenso entre todos los actores
El director gerente de APCE critica la situación en España, donde considera que "estamos sufriendo en los últimos años" cambios constantes, "vamos a salto muchas veces de real decreto cambiando o de anuncios que hacen tambalearse el mercado".
Su propuesta pasa por llegar a un consenso "entre todos los operadores, administraciones públicas y operadores que estamos en el mercado de la vivienda, tratar de hablar, ver el problema, establecer una serie de medidas y establecer ese marco". El objetivo sería establecer una serie de objetivos para lograr "lo que yo creo que todos queremos y que es la asequibilidad de la vivienda".
Díaz-Araque se muestra optimista sobre la posibilidad de alcanzar este consenso: "Creo que es relevante que los que estamos en el mercado inmobiliario y desde diferentes sitios, no hablo solo de la parte más de inversión, también los que sufren el problema la vivienda tenemos conversaciones, hablamos, creo que somos personas que nos entendemos".
¿Cuánto tiempo se necesita para resolver el déficit de vivienda?
Sobre los plazos necesarios para resolver el problema, Díaz-Araque lanza un mensaje importante: "Efectivamente el problema se ha cronificado y se ha hecho grave. Y si no actuamos más grave será. Hay generaciones que ahora mismo lo tienen muy difícil, pero otras generaciones que todavía se podrán salvar".
El director gerente de APCE advierte que el déficit de 700.000 viviendas que menciona el Banco de España "irá aumentando porque los promotores no podemos tener la capacidad de producir la suficiente vivienda por muchas de las cosas" como la falta de suelo y mano de obra.
Según sus cálculos, España debería alcanzar "una velocidad crucero de unas 250.000-300.000 viviendas al año, teniendo en cuenta que estamos en una creación de hogares más o menos media anual en los últimos cinco años de 250.000". Aclara que "no se trata de los años del boom donde se hacían 600.000 viviendas, hablamos de las viviendas necesarias para cubrir esa demanda".
Díaz-Araque concluye con una reflexión sobre las diferentes generaciones afectadas: "Habrá unas generaciones a las que tengamos que atajar de una manera concreta que son las que actualmente tienen el problema. Pero las futuras tenemos que darles una solución, una esperanza". Y añade una perspectiva más amplia del problema: "La vivienda no es solo un hogar, es también economía, porque al final también supone trabajadores, atracción de talento y al final es un problema no solo social sino también de economía. Y esa perspectiva es la que también tenemos que poner encima de la mesa".
