El Gobierno tenía previsto llevar antes del verano al Consejo de Ministros un nuevo decreto de vivienda, con la prórroga de los alquileres hasta 2028 como medida estrella. Sin embargo, la iniciativa ha encontrado resistencias entre sus socios parlamentarios. Junts, Podemos y también el PNV mostraban sus reticencias, y el ejecutivo ha optado por no arriesgarse a que el decreto se cayera por el camino, como ya ocurrió en abril. Julián Salcedo, presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios del Colegio de Economistas de Madrid, ofrece su análisis sobre esta compleja negociación y la visión del sector inmobiliario ante estas medidas.
Un segundo intento tras el fracaso de abril
Según explica Salcedo, este ha sido "un intento" que en algún momento ha llegado a denominar un "globo sonda". El antecedente se remonta al 21 de marzo, cuando se aprobó el decreto 8/2026, conocido como el de la prórroga de los contratos de arrendamiento. Aquella normativa establecía que los contratos que se encontraran en vigor debían ser prorrogados obligatoriamente por el propietario hasta el 31 de diciembre de 2027, además sin modificar las condiciones económicas.
Aquí tienes la entrevista a Julián Salcedo, presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios
La presión de Sumar y la nueva propuesta hasta 2028
Tras la caída de aquel decreto, algunos de los socios del Gobierno, "básicamente Sumar", según Salcedo —quien aclara que no cree que el PSOE estuviera convencido de ello— obligaron al ejecutivo a aprobar un nuevo decreto similar al anterior. En esta ocasión, la prórroga de los contratos de arrendamiento se extendería hasta 2028, "lo cual es otra absoluta barbaridad".
El presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios considera que el Gobierno, después de anunciar que iba a aprobar el decreto en el Consejo de Ministros, "ha sido consciente de que no tenía apoyos suficientes". Los diferentes grupos parlamentarios que sostienen al ejecutivo —PNV, Sumar, Junts, y otros— "no veían el contenido del decreto todos en la misma dirección". Cada uno pedía una cosa diferente, "y es muy difícil dar satisfacción a todos".
Un decreto que modificaba hasta 20 leyes
A diferencia del decreto de marzo, que básicamente se centraba en la prórroga de los alquileres de vivienda, este borrador que no se llevará al Consejo de Ministros "tenía mucha más amplitud". No solamente se limitaba a modificar el tema de la prórroga de los contratos de arrendamiento, sino que modificaba hasta 20 leyes. "Esto nos da una idea de la magnitud. 20 leyes no es cosa pequeña", subraya Salcedo.
Entre las normativas afectadas se encontraban la Ley de Enjuiciamiento Civil, la de Arrendamientos Urbanos, la del IRPF, y muchas otras, con un montón de "innovaciones" que, según el experto, "solo eran motivadas por dar satisfacción a todos, y no se pudo dar satisfacción a ninguno".
Beneficios fiscales para propietarios que no suban el precio
Una de las medidas estrella con la que el Gobierno esperaba contentar tanto al PNV como a Junts eran los beneficios fiscales para los propietarios que no subieran el precio a los inquilinos. Sin embargo, finalmente también pusieron pegas a esta propuesta.
Salcedo reconoce que "las normas siempre contienen aspectos menos positivos y aspectos positivos", y este era "uno de los positivos". La medida pretendía dar una respuesta favorable a los arrendadores y a los arrendatarios en el IRPF. La tributación de los alquileres, los rendimientos que se obtienen por los alquileres de inmuebles, actualmente tiene una bonificación generalizada que varía según las circunstancias, desde el 50%, pero que pueden llegar incluso a niveles superiores, del 70%.
El decreto contemplaba "una mejora significativa, de tal forma que podían beneficiarse hasta de un 100%". Es decir, si un propietario alquilaba un inmueble por 1.000 euros al mes —12.000 euros al año—, cantidad que está sometida a tributación en el IRPF, actualmente en determinadas circunstancias podría reducir el rendimiento al 50%, a 6.000 euros, con lo cual la tributación es inferior. Pero el nuevo decreto lo llevaba hasta el 100%, "con lo cual podrías alquilar un inmueble, obtener, cobrar una renta de 1.000 euros mensuales, y sin embargo no tener que tributar nada en la práctica en el impuesto sobre la renta".
Además, el inquilino también tendría beneficios. Sin embargo, esta ventaja fiscal "no era gratis". Para poder conseguir esa reducción, esa bonificación fiscal, los propietarios tenían que hacer una serie de concesiones: no podían subir la renta, debían mantener la renta que hubiera tenido la vivienda en los cinco años anteriores, y se comprometían a no subirla si estaban en una zona tensionada por encima de los indicadores establecidos.
"En definitiva, no tributabas por ello, pero tampoco podías actualizar la renta", explica Salcedo. Si al año siguiente esos 1.000 euros mensuales se pasaban a 1.100 euros, para poder aplicar esta bonificación prevista en el decreto "tenías que hacer una serie de concesiones". El experto señala que "había que hacer muchos números". A algunos propietarios seguro que les beneficiaba, pero no a todos. Habría un porcentaje importante que, para conseguir esa deducción fiscal, tenían que hacer concesiones en el precio de la renta. "Complicado. No se puede querer dar satisfacción a todos, es imposible", concluye.
Alquileres de temporada y por habitaciones bajo la Ley de Arrendamientos Urbanos
Otro de los cambios significativos que contemplaba el decreto afectaba a la Ley de Arrendamientos Urbanos. El Gobierno quería incluir los alquileres de temporada y las habitaciones dentro de esta ley, evitando así que se usaran, según el ejecutivo, "como una vía de escape para la regulación". El objetivo era que todos los alquileres, de una forma o de otra, estuvieran dentro del marco de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Salcedo utiliza una metáfora para explicar la situación: "Cuando hay una fuga de agua, el agua no hay quien lo pare. El agua siempre busca una salida, y probablemente la salida que encuentra no es la mejor de las posibles para el que tiene la vivienda". En este caso ocurre lo mismo. Las dificultades que ha puesto para los propietarios y arrendadores la Ley del Derecho a la Vivienda y la regulación tan dura —no poder subir los alquileres, entre otras restricciones— ha hecho que mucha parte de la oferta de vivienda habitual y permanente, "es decir, la que la gente necesita, la gente necesita un sitio donde vivir y quiere vivir, si puede 10 años, 10 años, o hasta que encuentre otra solución o tenga otra necesidad", haya desaparecido del mercado.
Como eso no ocurría, los propietarios han buscado alternativas: "Vamos a irnos al arrendamiento turístico, vamos a irnos al arrendamiento de temporada, es decir, el que duraría menos de un año, o vamos a ir a alquilar por habitaciones". Todos esos arrendamientos, con la legislación actual, no están sometidos a la Ley de Arrendamientos Urbanos, por lo tanto no se les pueden aplicar las restricciones que la ley impone. "Ha sido una válvula, una vía de escape para poder encontrar una solución".
Alojamientos turísticos sujetos al IVA
El decreto también regulaba los alojamientos turísticos, algo que se ha mencionado muchas veces pero que finalmente se pretendía poner en práctica: estarían sujetos al IVA al considerarse una actividad económica. Esto encarecería el precio de las viviendas de uso turístico, "porque en vez de tener el precio actual, estarían grabadas un 21% más al aplicárseles el IVA".
¿Hay solución al problema del alquiler en España?
Ante la pregunta de si existe solución al problema del alquiler en España, Salcedo es claro: "A corto plazo no". El experto explica que "estamos todos de acuerdo que el problema que tenemos ahora de la vivienda es de oferta, falta oferta". Falta oferta de vivienda de obra nueva en venta, y sobre todo, falta oferta de vivienda en alquiler.
La razón es estructural: "Si somos un país de propietarios, y el 72% de los españoles vivimos en una casa de nuestra propiedad, por tanto solo el 27-28% viven de alquiler, todas las medidas que se han venido aplicando" —incluyendo impedir los desahucios, la prórroga para vulnerables, entre otras— "han hecho que el que tenía una vivienda en alquiler la retira del mercado". Según sus datos, se han retirado entre el 35% y el 40% de la oferta, y en algunas zonas más del 50%.
"Por tanto, si ya la oferta era pequeña, toda esta legislación restrictiva lo que ha hecho es reducir la oferta de vivienda", lamenta Salcedo. Su diagnóstico es contundente: "Hasta que no se metan medidas incentivadoras para que el que tenga una vivienda vuelva a ponerla en alquiler, y sobre todo en alquiler habitual y permanente, y sobre todo a precios que puedan ser asumidos por el que la necesita, la solución no la tenemos cerca".
El aplazamiento de este decreto hasta después del verano deja en el aire una de las principales promesas del Gobierno en materia de vivienda, mientras el sector inmobiliario y los inquilinos continúan esperando medidas que equilibren la protección de ambas partes sin reducir aún más la ya escasa oferta de vivienda en alquiler disponible en el mercado español.
