El precio medio de la vivienda nueva y usada sube en julio un 15,5% respecto al mismo mes del año pasado y se sitúa un 2% por encima de los máximos alcanzados durante la burbuja inmobiliaria de 2007, según el último informe de Tinsa by Accumin. Sin embargo, el mercado insular, tanto en Baleares como en Canarias, confirma una desaceleración y apenas sube una décima en el último mes. La costa mediterránea y las grandes capitales lideran las subidas en un contexto macroeconómico condicionado por el repunte de la inflación derivado del conflicto en Irán y la prudencia de las entidades financieras a la hora de conceder créditos.
Susana de la Riva, directora de comunicación de Tinsa by Accumin, explica que, aunque en algunos mercados se observan fuertes tensiones de precios y problemas de acceso para la población, la situación actual no es comparable con la de principios de los años 2000. "En esa primera década del siglo fue un calentamiento de los precios empujado por cuestiones ajenas a la dinámica intrínseca del mercado residencial, como es un acceso muy abundante y muy barato a la financiación para la compra", señala De la Riva.
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Susana de la Riva, directora de comunicación de Tinsa by Accumin, analiza el mercado marcado por tensiones de precios y problemas de accesibilidad
El momento actual presenta un escenario complicado en términos de accesibilidad, provocado por la combinación de déficit de oferta en un contexto donde la demanda sigue muy activa. Esta situación se combina con un poder adquisitivo de la población que no evoluciona al mismo ritmo que los precios de la vivienda. "La vivienda se ha incrementado más de lo que lo han hecho los salarios, y la financiación también está más cara que entonces", afirma la directora de comunicación de Tinsa by Accumin.
El esfuerzo de compra alcanza niveles elevados que en algunos mercados más tensionados superan el 50% o incluso el 60% de la renta disponible del hogar. Esta situación provoca problemas de acceso a la vivienda para ciertos sectores de la sociedad en aquellos mercados donde la demanda es más activa, principalmente los polos de empleo y los enclaves turísticos. El indicador de esfuerzo de compra que maneja Tinsa by Accumin revela que el promedio en España ya está por encima del límite de accesibilidad razonable para la compra de vivienda, que se sitúa en destinar el 35% de la renta disponible del hogar a pagar el primer año de una hipoteca.
Respecto a la desaceleración en las islas, De la Riva explica que Baleares y Canarias experimentan un crecimiento en términos de precios más intenso que se mantiene de manera continuada durante más de dos años. "A medida que el esfuerzo aumenta, se va quedando fuera del mercado más parte de la población. La presión de demanda desciende, y eso debería traducirse, por la lógica de los mercados, en una relajación en la evolución de los precios", indica la experta.
Sin embargo, esta lógica se ve condicionada por otros factores que actúan en dirección contraria. Por un lado, el déficit de oferta desajusta estas dinámicas porque es insuficiente para abastecer a la demanda existente. Por otro lado, en el caso de las islas, existe un componente de comprador internacional con mayor poder adquisitivo que la población local, lo que desajusta la relación entre capacidad de compra local y precio de vivienda.
¿Dónde aumenta más el precio?
En las capitales y grandes ciudades, el precio de la vivienda sube un 15% en el último año, mientras que en la costa mediterránea el aumento interanual alcanza el 17%. Ambos grupos registran un incremento del 1,6% en tasa mensual entre junio y julio. Los polos de empleo y los centros de atracción turística muestran el mayor dinamismo en términos de demanda.
El repunte inflacionista merma el poder adquisitivo de los hogares y afecta al consumo general, incluido el de la vivienda. La incertidumbre paraliza al consumidor y retrasa las decisiones, pero también influye en las políticas de concesión de crédito de las entidades financieras. El Euríbor cierra el mes en el 2,85%, una subida respecto al mismo mes del año anterior que encarece el acceso al crédito tanto desde el punto de vista de las políticas de concesión de riesgo como del propio coste de la financiación.
El mantenimiento del empleo actúa como facilitador de demanda, ya que sin empleo no se puede afrontar la compra de una vivienda ni acceder a financiación. No obstante, lo que impide que los precios caigan es, además de una demanda activa, la situación de déficit de oferta. "La oferta no cubre las necesidades, y la tensión de precios seguirá existiendo mientras este desequilibrio no se minimice", advierte De la Riva.
Para lo que queda de año, la previsión apunta a una evolución positiva y al alza de los precios, aunque de manera más moderada. Factores como la posible subida de tipos de interés que el mercado descuenta para septiembre pueden incidir en que la tensión se relaje en alguna medida. Las cuestiones asociadas a la financiación y al impulso de la demanda determinarán la evolución de los precios en los próximos meses, con consecuencias que se verán de manera más clara a partir de 2027.