Valdecarros es el mayor desarrollo urbanístico actualmente en marcha en España y uno de los más relevantes de Europa con un total de 19 millones de metros cuadrados. Este nuevo barrio, en el suroeste del Ensanche de Vallecas, ya tiene sus primeras líneas maestras y se pueden observar las principales avenidas y rotondas que ordenarán la zona. En Inversión inmobiliaria analizamos este desarrollos con expertos del sector. titular ¿Qué supone Valdecarros para Madrid?
"Valdecarros supone la posibilidad de mejorar muy significativamente la accesibilidad de la vivienda en Madrid. Es la oportunidad para mucha gente joven que está enfrentándose a un problema en el desarrollo de su vida personal, y este proyecto, de este tamaño, impacta realmente en los precios y mejora la accesibilidad a la vivienda. En estos momentos están en marcha las tres primeras etapas de urbanización que supone una inversión en torno a 150 millones de euros y calculamos que a lo largo del 2025 se va a poner a edificar ya las primeras 13.500 viviendas en Valdecarros, que para que nos hagamos una idea esas tres primeras etapas son más viviendas que todo el sector de Valdebebas por lo que va a tener un impacto claro en el mercado de la vivienda de Madrid. Ahora el primer hito que tenemos que salvar para cumplir estas tres primeras etapas es cerrar el proyecto de reparcelación porque si no se hace la reparcelación no se puede construir. Pero la buena noticia es que los propietarios ya tenemos el acuerdo de cómo nos repartimos las parcelas y ahora falta la tramitación que esperamos que la aprobación se consiga a finales de este año o principios de 2025 y empezar a construir en régimen de simultaneidad, y le pedimos a la Administración el máximo esfuerzo para agilizar los trámites", afirma Luis Roca de Togores, presidente de Valdecarros.
Valdecarros es un proyecto claramente diferencial en la Comunidad de Madrid, las cifras hablan por sí solas. Este ámbito ocupa una extensión de 19 millones de metros cuadrados, en los que se van a desarrollar 51.000 viviendas, de las que 28.000, serán viviendas protegidas. La inversión en urbanización se cifra en 1.800 millones de euros que se convierten en 7.500 millones si sumamos la edificación y en cuenta con 7 millones de metros de zonas verdes, 5.5 veces el Parque del Retiro.
"Efectivamente en este desarrollo se conjuga la oferta y la demanda para abordar la capacidad de disponibilidad de renta de esa demanda. De las 51.000 viviendas, 28.000, tienen algún tipo de protección pública y eso significa que hay un segmento de población que tiene dificultades para el acceso de una vivienda en Madrid y que va a poder acceder a una vivienda a un precio asequible a un precio limitado por la intervención pública ya sea en compraventa o sea en alquiler y por tanto queda demostrado que los mercados tensionados se resuelven generando oferta" explica José María García, viceconsejero de vivienda, transportes e infraestructuras de la Comunidad de Madrid,
¿A qué precio se comercializarán las viviendas protegidas en Valdecarros en 2025?
"El precio del módulo de la vivienda protegida en la Comunidad de Madrid estaba sin actualizar desde el año 2008 y en los últimos tiempos se estaba produciendo una retención de nuevas promociones de protección pública por el hecho de que el diferencial entre el coste de construcción, que se ha incrementado significativamente, y esa limitación del precio máximo de venta por parte de la Comunidad de Madrid, hacía inviable determinados proyectos. Ahora al actualizar el precio sí que hemos conseguido abrir ese diferencial entre el coste de construcción y el precio máximo de venta y en el caso de la vivienda de precio público básico nos vamos en la ciudad de Madrid a un precio de 2.450 euros metro cuadrado y en la de precio limitado son 2.820 euros el metro cuadrados. Con esos precios máximos de venta y ajustando el coste de la construcción y los márgenes que pueda haber sí que se hace viable la construcción de vivienda de protección pública y nos vamos a vivienda de protección con un precio muy razonable en torno a 250.000 euros viviendas de unos 80 metros con plaza de garaje, trastero y zonas comunes. Además va a generar una dulcificación del precio de la vivienda libre al convivir ambas en el mismo espacio hace que las viviendas de precio libre van a ajustar su precio y por tanto el conjunto de lo que se desarrolle no va a generar más presión en el incremento de precios" afirma José María García,
En Madrid hay una gran necesidad de crear una infraestructura social tan básica como la vivienda para atender la creciente demanda de Madrid que es la ciudad europea con mayor crecimiento. Pero, ¿qué va a pasar con la oferta de demanda en alquiler en Valdecarros?
" A día de hoy es muy difícil mantener una política de fabricar vivienda para alquilar. Los precios de alquiler que se marcan en vivienda protegida están en torno al 5% de rentabilidad bruta sobre el precio de adquisición de esa vivienda, nosotros si compramos, porque nosotros no somos promotores somos tenedores a largo plazo de vivienda y compramos vivienda a los promotores que han fabricado esta vivienda protegida y tenemos un 5% de alquiler de rentabilidad bruta porque en la vivienda protegida la rentas son más bajas y aproximadamente tienes una pérdida por costes de gestión e impuestos de entorno al 35-40% de esa rentabilidad bruta o sea te vas a rentabilidades netas del 3%. Por lo que una rentabilidad del 5% que es la que nos permite mantener precios asequibles , los que tenemos que tenerlo a largo plazo hace que no podamos ni siquiera pagar los intereses del préstamo ya no hablo de amortización o de tener rentabilidad para el accionista, entonces lo que pedimos a la Administración es que teniendo en cuenta este contexto se piense que es muy importante generar oferta en alquiler y no solo en compra. Para que esa oferta en alquiler a precio asequible sea posible habría que recuperar todas esas ayudas que había para el que decidía mantener esto a largo plazo y que haya subvenciones como había antes porque si eso no se hace se va a vender toda la vivienda protegida pero se va a vender no va a quedar parque para el alquiler en Valdecarros y entonces no vamos a dar cobertura a una parte de la población que necesita seguir viviendo de alquiler y que es su base para acceder a la vivienda" apunta Javier Rodríguez Heredia, socio directo de Azora.
El suelo es el mayor cuello de botella que hay en el mercado para poder dar solución a la accesibilidad de vivienda en Madrid por su fuerte crecimiento. "El gran problema que estamos teniendo en toda España es el déficit de suelo que hay en las zonas tensionadas para poder solucionar el problema de precio. Hay que tener una oferta adecuada y necesaria por eso lógicamente estos desarrollos del sureste en Madrid entre los que está Valdecarros es tan importante que salgan adelante para poder aliviar de algún modo esos precios. Es verdad que en un mercado ideal con una oferta grande el precio debería tender a estabilizarse pero con la fuerte demanda que hay en Madrid. que es una demanda constante y en evolución, sumado al problema que también tenemos de la coyuntura económica en cuanto al coste de las materias primas y coste de construcción pues hace que por mucho que haya mucha oferta los precios seguirán subiendo", apunta Juan Francisco Hernández, director territorial Centro de LandCompany
Luis Roca de Togores, presidente de Valdecarros, concluye que "Madrid tiene un proyecto importantísimo en marcha como es Valdecarros. Un proyecto donde todo el sector privado del mundo inmobiliario y del sector público en sus dos facetas: como proveedor de vivienda y proveedor de un marco normativo que permita la producción de esa vivienda, estamos involucrados. Está claro que Madrid es un clarísimo caso de éxito en el contexto europeo y creo que eso va a ayudar a un proyecto como Valdecarros, a ser un éxito, no sólo para los que lo estamos desarrollando, sino para el conjunto de la población en términos de acceso a la vivienda".