El sector inmobiliario se encuentra en plena transformación digital, con la inteligencia artificial y el big data como protagonistas principales. En la sección Inteligencia en Estado Puro en Inversión Inmobiliaria, en Capital Radio, analizamos con Carlos Álvarez Ramallo, CEO de la Consultora CMA y Carlos Olmos de Frutos, fundador de OM Live y anteriormente de Urban Data Analytics, las tendencias tecnológicas que marcarán el futuro del real estate en 2026 y cómo están evolucionando los modelos de inversión.
Al hacer balance del año 2025, Carlos Álvarez Ramallo destacó la "sobresaturación y sobreexposición" que ha experimentado la tecnología y la inteligencia artificial. "Estamos en ese punto arriba de la curva de Gartner", señaló, refiriéndose al ciclo de sobreexpectativas que atraviesan las nuevas tecnologías antes de alcanzar su punto de implementación realista.
"El 95% de los proyectos de inteligencia artificial que se implementan en compañías fracasan porque no tienen una visión más a largo plazo, más estructural, estratégico dentro de la compañía", advirtió Ramallo, "sino que son pequeñas soluciones y pequeños parches que se aplican para vencer ese miedo a quedarse fuera".
Por su parte, Carlos Olmos de Frutos destacó la necesidad de "fuentes de información homogéneas, comunes, instantáneas, en tiempo real" como una de las mayores carencias del sector. "Es una de las debilidades mayores que tenemos como sector, incluyendo la administración pública", afirmó, subrayando la importancia de la colaboración público-privada para abordar el problema de la vivienda.
Las tecnologías que dominarán el sector en 2026
Mirando hacia el futuro, Álvarez Ramallo destacó que la tecnología avanzará en entender "la emocionalidad de las personas", permitiendo una experiencia mucho más personalizada. "Hasta ahora siempre habíamos considerado que la tecnología era un elemento frío, distante, y que no era capaz de entender la emocionalidad de las personas", explicó, pero los nuevos desarrollos están cambiando esa percepción.
Olmos de Frutos, por su parte, señaló que "hay una tendencia cada vez más sólida en incorporar la inteligencia artificial a todo lo que son los modelos de inversión en real estate". El objetivo es convertir el sector inmobiliario en "un mercado muchísimo más moderno, abierto, transparente, ágil, flexible, líquido", similar a lo que ocurre en renta fija o renta variable.
"Somos capaces hoy de hacer ad hoc portfolios de inversión acordes a ese perfil de inversión", explicó Olmos, destacando cómo la tecnología permite crear carteras personalizadas según el perfil de riesgo, rentabilidades esperadas, costes de capital y horizontes temporales de cada inversor.
De la propiedad al servicio: el paradigma del "new living"
Uno de los cambios fundamentales que está experimentando el sector es la transición de un modelo basado en el "hardware" a uno basado en el "software", según explicó Olmos de Frutos. "Antiguamente nosotros valorábamos el real estate a través de euro metro cuadrado construido", pero ahora se está avanzando hacia "el euro por servicio, el euro por lo que te aporta un espacio unido con una gestión".
"Cuando yo estoy pagando un coliving, no estoy pagando el euro metro cuadrado de mi habitación. Tengo que meter en la balanza otra serie de cuestiones para que a mí me sepa o me atraiga vivir en un sitio donde tengo que pagar 1,000 euros al mes por una habitación", ejemplificó.
Esta evolución ha dado lugar a múltiples sub-asset classes dentro del living, que responden a nuevas formas de vida: "Dentro del living podríamos hablar de cinco o seis sub-asset class que van dando respuesta a las distintas necesidades de formas de vida que han cambiado respecto a una homogeneidad que teníamos en el ciclo anterior", señaló Olmos.
La fusión AEDAS-NEINOR y el futuro de los grandes promotores
Respecto a la reciente fusión entre AEDAS y NEINOR, Olmos de Frutos comentó que "es relevante que en España sigamos avanzando en tener promotores de volumen". Sin embargo, advirtió que se trata de "culturas totalmente distintas" y que será crucial observar "cuál es la cultura que se impone o cuál es esa mezcla entre ambas culturas".
Urbanismo y datos
Uno de los aspectos más interesantes de la conversación fue el análisis sobre cómo la generación masiva de datos está transformando la planificación urbanística. Olmos de Frutos, con su experiencia en urbanismo, señaló que "el urbanismo está basado en preceptos del año 56" que resultan incompatibles con la realidad actual de las grandes ciudades.
"Es necesario crear mecanismos de planificación estratégica que flexibilicen usos, que flexibilicen aprovechamientos, al mismo tiempo que garanticen los equilibrios dotacionales", explicó Olmos. Los datos en tiempo real permiten comprender lo que está ocurriendo en las ciudades y facilitan una planificación más ágil y adaptada a las necesidades reales.
"Estamos volviendo a la filosofía clásica cuando se hablaba del pantarey, de todo fluye, nada permanece", resumió Álvarez Ramallo. "Lo único permanente que hay en este momento es el cambio. Con lo cual, esa adaptación al cambio y tener activos que sean adaptables a ese cambio de hábitos de uso, de vida, de trabajo, etcétera, es lo que nos va a permitir generar activos que sean muchísimo más rentables".
La conversación dejó claro que el sector inmobiliario está en un momento de profunda transformación, donde la tecnología, los datos y la inteligencia artificial no son simplemente herramientas accesorias, sino elementos que están redefiniendo los modelos de negocio, la forma de invertir y hasta la manera de planificar nuestras ciudades.