El año 2026 ha comenzado con un problema estructural en el sector inmobiliario español. La situación de la vivienda continúa siendo de emergencia tras finalizar 2025 con una demanda que supera ampliamente la oferta, provocando que muchas personas queden excluidas del mercado por no poder acceder ni a la compra ni al alquiler. Para complicar más la situación, España arranca el año sin uno de los pilares claves de su política residencial: el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, que sigue atascado en la mesa de negociación entre el Gobierno central y las comunidades autónomas. Nos encontramos con un país bloqueado por la falta de consenso político
Charlie Hoyos, inversor y personal shopper inmobiliario en Madrid, considera que este retraso en el Plan Estatal es casi positivo: "Sería muy partidario de que no hubiera un Plan Estatal de Vivienda, porque cada vez que los políticos meten la mano, fastidian más la vivienda. Lo hemos visto con la Ley de Vivienda".
Según explica Hoyos, lo que pretende el Gobierno con este nuevo plan es que "las comunidades autónomas que no participaron del tope del alquiler lo hagan ahora", mientras repiten "la cantinela de más vivienda social, más vivienda protegida y más vivienda asequible".
Juanjo García, propietario de Activa Soluciones Inmobiliarias, coincide en que cada intervención gubernamental empeora la situación: "Cada vez que mete la mano el Gobierno para intentar solventar un problema tan emergente y social como es el de la vivienda, lo fastidia literalmente".
La "fábrica de vulnerables" y la inseguridad jurídica
Uno de los puntos más criticados por los expertos es lo que denominan "la fábrica de vulnerables", un sistema que según ellos está generando cada vez más personas dependientes del Estado. "Nos hemos convertido en España en una fábrica de vulnerables. ¿Por qué tenemos que dar tanta vivienda a vulnerables y por qué no nos centramos en solucionar que esas personas dejen de ser vulnerables?", cuestiona Hoyos.
La inseguridad jurídica aparece como otro factor determinante en la crisis actual. Charlie Hoyos menciona las "prórrogas eternas del decreto 11/2020" que impiden desalojar a personas que llevan años sin pagar, y denuncia: "Los políticos últimamente hablan abiertamente de expropiar viviendas, es increíble".
Esta inseguridad, según expone, se manifiesta en lo que denomina "efecto de expropiación del usufructo": "No te están quitando la casa, pero te están quitando el control, el uso, el disfrute y el rendimiento, que en la práctica al final es lo mismo".
El impacto de la finalización de contratos COVID
Luis Rodríguez, jefe de obra en Luxury Design Salamanca, alerta sobre otro problema inminente: "Hay 1,6 millones de viviendas que finalizan el contrato que se hizo en el COVID, y ahora puede provocar un salto brusco en precios si lo tenemos que poner a precios de mercado, que a lo mejor puede incrementar en 200 o 300 euros más el precio del alquiler".
Esto está generando que muchos pequeños propietarios abandonen el mercado del alquiler: "Están llegando a nuestra oficina personas que están diciendo: no quiero líos, no quiero problemas, en cuanto se acabe el contrato quito el piso del alquiler para siempre".
Soluciones propuestas por los expertos
Ante la pregunta de qué harían si fueran ministros de vivienda, los tres expertos coinciden en varias medidas urgentes:
Charlie Hoyos propone: "Eliminar el ITP, eliminar el IVA en la compra de vivienda, acabar con plusvalías municipales, acabar con ganancias patrimoniales en IRPF, y blindar la seguridad jurídica de la propiedad privada para que todos los propietarios puedan sacar producto".
Juanjo García añade: "Erradicar la ocupación ilegal, pero rehabilitando a esas personas para que sean útiles a la sociedad, liberar el suelo de forma despolitizada y eliminar la polarización entre propietarios e inquilinos".
Luis Rodríguez se centra en el coste de construcción: "Hay que adaptar las viviendas a los bolsillos. Lo que no es digno es no tener vivienda. ¿Por qué no volvemos a viviendas más asequibles de verdad para todos los bolsillos?", y defiende la descentralización: "Hay 4 millones de viviendas en la España vaciada, vamos a crear núcleos con otro tipo de infraestructuras que atraigan teletrabajadores y nuevos inversores".
¿Sigue siendo el inmobiliario una buena inversión?
Pese a todas las dificultades, los tres expertos coinciden en que invertir en inmobiliario sigue teniendo sentido, aunque con matices. Luis Rodríguez advierte: "Lo que realmente está ocurriendo es que quieren que el 95% de los inversores que solo tienen una vivienda desaparezcan del mercado. ¿Para qué? Para crear edificios de alquiler, residencias, eliminar toda la parte turística de las viviendas".
Charlie Hoyos concluye: "¿España es mala? No, yo pienso que lo que están haciendo es asustar al pequeño propietario, porque no quieren gente con activos. Como los políticos quieren que tú no tengas vivienda, lo que tienes que hacer es tener vivienda".
Las perspectivas para 2026, según los expertos, apuntan a la continuación del incremento de precios, mayor intervención gubernamental y la salida del mercado de muchos pequeños propietarios, mientras las grandes corporaciones continúan adquiriendo activos inmobiliarios a gran escala.